Які документи потрібні для купівлі квартири в Україні?

Як купити нерухомість в Україні: список документів для продавця та покупця, специфіка реєстрації для іноземців, податкові нюанси та роль нотаріуса. Покрокове пояснення процедури та практичні поради для безпечної угоди

Юридична підтримка в питаннях нерухомості для іноземців

ОТРИМАТИ

Придбання квартири в Україні потребує ретельної підготовки з обох сторін угоди. Як продавець, так і покупець повинні мати всі необхідні документи для забезпечення законності та безпеки угоди. Неналежна підготовка може призвести до юридичних ускладнень і фінансових ризиків. 

Розповідаємо, які документи потрібні для купівлі нерухомості в Україні, як громадянам України, так і іноземцям. 

Читайте тут, де спостерігається найбільший попит на квартири та як змінилася активність українців порівняно з минулим роком. 

Які документи має надати продавець для продажу квартири в Україні? 

Щоб провести операцію купівлі-продажу квартири, потрібно заздалегідь підготувати пакет паперів. Нижче – перелік, які документи необхідні від продавця.

Особисті документи

Обов’язково потрібні паспорт та ІПН. Якщо житло має кількох власників, документи надаються від кожного. 

Правовстановлюючі документи (оригінал)

Це може бути договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину, рішення суду чи інший документ, що підтверджує право власності. Важливо, щоб право було внесене до Держреєстру речових прав. Якщо реєстрація проводилася до 2013 року – додатково потрібна довідка з БТІ.

Техпаспорт на квартиру

Містить інформацію про планування, площу, поверх та перепланування. Оформити можна в БТІ або через ліцензовану організацію.

Довідка про зареєстрованих осіб

Перед продажем усі зареєстровані мешканці повинні бути виписані. Довідку можна взяти у ЦНАП або в нотаріуса. За необхідності додають документ про відсутність боргів за комунальні послуги.

Витяг з Держреєстру

Замовляється онлайн. Містить інформацію про власників, співвласників, а також наявні обтяження (застава, іпотека тощо).

Оцінка нерухомості

Формується онлайн через Фонд держмайна. Якщо оцінка не підходить, допускається звернення до приватного оцінювача.

Не хочете пропускати важливі оновлення та корисні матеріали? Підпишіться на нашу щотижневу розсилку!

Які документи потрібні покупцеві для придбання квартири в Україні? 

Пакет документів з боку покупця зазвичай менший, ніж у продавця. Основний список для громадян України виглядає так:

- Паспорт (ID або книжечка);

- ІПН (картка платника податків);

- Свідоцтво про шлюб – якщо особа перебуває в шлюбі;

- Нотаріальна згода другого з подружжя на покупку (не потрібна, якщо обидва присутні при укладенні угоди).

Щоб уникнути затримок у день підписання договору, найкраще заздалегідь узгодити з нотаріусом повний перелік документів.

За останні роки ринок приватної нерухомості в Україні пережив суттєві зміни: в одних регіонах вартість будинків стрімко зросла, в інших – залишилася майже без змін. Про те, в яких областях житло подорожчало найбільше, а де зберегло доступність розповідаємо у цьому матеріалі. 

Додаткові документи при покупці квартири в новобудові

Покупка квартири в новобудові має певні особливості, зокрема перед тим як укладати попередній договір із забудовником, потрібно перевірити його репутацію – скільки років на ринку, які проєкти вже завершено та чи є реальні відгуки покупців.

Серед ключових документів, на які варто звернути увагу:

- установчі документи забудовника;

- ліцензія на будівництво;

- дозвільні документи на зведення конкретного об’єкта;

- документи на земельну ділянку;

- проєктна документація.

Наявність цих паперів допоможе уникнути ризиків із введенням будинку в експлуатацію та оформленням права власності.

Що перевіряє нотаріус перед підписанням договору купівлі-продажу нерухомості в Україні?

Перед укладанням угоди нотаріус не тільки уточнює, які документи необхідні для продажу квартири, але й самостійно перевіряє їх. Його завдання – переконатися, що нерухомість юридично “чиста”.

Нотаріус здійснює перевірку через Державний реєстр речових прав, щоб виявити можливі:

- арешти;

- податкові застави;

- іпотеки;

- інші обмеження чи заборони на відчуження.

Якщо квартира перебуває під арештом або в заставі, продаж можливий лише після зняття обмежень чи за згодою іпотекодержателя.

Фахівець також перевіряє документи продавця, наявність шлюбу, кількість власників та згоду другого з подружжя. Додатково запитується довідка про зареєстрованих у квартирі осіб – бажано, щоб на момент угоди ніхто не був прописаний.

При необхідності нотаріус аналізує історію переходу права власності.

Важливо! У період воєнного стану лише нотаріуси мають офіційний доступ до державних реєстрів, тому оформлення угоди без їх участі неможливе.

Які документи покупець отримує після угоди купівлі-продажу нерухомості в Україні? 

Після завершення операції покупцю передають пакет документів, що підтверджує право власності:

- Договір купівлі-продажу;

- Витяг з Держреєстру речових прав;

- Технічний паспорт;

- Документ про відсутність боргів за комунальні послуги;

- Правовстановлюючі документи продавця;

- Оцінка об’єкта;

- Довідка про склад сім'ї;

- Нотаріальна згода другого з подружжя продавця;

- Квитанції про сплату податків і мита.

Саме ці документи є підтвердженням того, що новий власник набув повне право на нерухомість.

Які документи необхідні іноземцю для купівлі нерухомості в Україні? 

Для придбання нерухомості іноземному покупцю потрібно підготувати такий пакет документів:

- чинний закордонний паспорт;

- переклад паспорта українською мовою з нотаріальним засвідченням;

- ідентифікаційний код (ІПН);

- у деяких випадках – підтвердження походження коштів чи інші фінансові документи.

Якщо угоду від імені іноземця здійснює представник за дорученням, довіреність обов’язково має бути нотаріально посвідченою.

Які податки сплачує іноземець при купівлі нерухомості в Україні? 

Якщо іноземний продавець володіє нерухомістю менше ніж три роки (а для іноземних резидентів ставки можуть окремо визначатися Мінфіном), податкове навантаження залишається стандартним. До оплати входять:

- пенсійний збір – 1%;

- держмито – 1%;

- військовий збір – 1,5%.

Водночас ставка податку на доходи фізичних осіб підвищується з 5% до 18%.

Оподаткування оренди

При здачі нерухомості в оренду дохід оподатковується за єдиною ставкою – 18% від фактичної суми орендної плати. Це правило діє однаково для українців та іноземців, резидентів і нерезидентів.

Податок на володіння нерухомістю

Розмір податку залежить від площі об’єкта. Власники квартир до 60 м², будинків до 120 м² або житлових приміщень до 180 м² від сплати податку звільняються.

Якщо площа перевищує ці межі, застосовуються наступні ставки:

- для квартир – 0,5% від мінімальної заробітної плати,

- для будинків – 1% від мінімальної заробітної плати.

Купівля нерухомості в Україні – процес, що вимагає уважності, збору документів та перевірок з боку всіх учасників угоди. Чітке дотримання вимог, наявність повного пакета документів від продавця та покупця, а також перевірка об’єкта нотаріусом допомагають уникнути ризиків та забезпечують юридичну чистоту операції. Для іноземців процедура є доступною за умови отримання ІПН та нотаріально засвідченого перекладу паспорта, а податкові правила – зрозумілі та прозорі. Ґрунтовна підготовка і компетентний супровід спеціаліста зроблять покупку житла безпечною та комфортною, незалежно від статусу – громадянин України чи іноземець.

Підготовка – це важливий етап придбання нерухомості в Україні. І він вимагає послідовності та уваги до деталей. Такий підхід не тільки забезпечує законність угоди, а й захищає від можливих ризиків. Незалежно від того, чи ви є українським громадянином, чи іноземцем, дотримання всіх вимог є обов'язковим для успішної покупки.

Щоб уникнути можливих проблем і забезпечити безпеку угоди, звертайтеся до професійних юристів. Наші експерти допоможуть вам перевірити продавця, нерухомість та всі необхідні документи, гарантуючи чистоту та законність вашої транзакції. Скористайтеся нашими послугами й будьте впевнені у вашому виборі!

Нагадаємо! Українці поступово повертаються до купівлі житла, попри війну й економічну нестабільність. Ми вже розповідали, які об’єкти найпопулярніші, які бюджети закладають покупці та що впливає на вибір між новобудовою і “вторинкою”. 

Фото – Freepik

Хочете знати більше? Читайте актуальні новини та корисні матеріали про Україну та світ у розділі "Новини".