Як заробити на оренді нерухомості: що обрати, новобудову на етапі \"котловану\" чи квартиру на вторинному ринку?

Інвестиції в нерухомість залишаються надійним способом зберегти капітал. Дізнайтеся, що вигідніше - нове будівництво чи перепродаж, і як мінімізувати ризики покупки

Юридичні консультації для українців

ОТРИМАТИ

Інвестиції в нерухомість залишаються одним із найпопулярніших способів захисту капіталу й отримання стабільного доходу. Проте перед інвестором завжди постає питання: що вигідніше – купити квартиру в новобудові на етапі котловану чи обрати готовий варіант на вторинному ринку, який можна здавати вже сьогодні?

Аналітику цього питання провели експерти Finance.ua, порівнявши дві стратегії з позиції дохідності, ризиків та зручності управління активом. Про переваги та недоліки кожного зі способів розповідаємо у цій статті. 

Читайте тут, де спостерігається найбільший попит на квартири та як змінилася активність українців порівняно з минулим роком. 

 
Покупка квартири в новобудові на етапі котловану

Інвестиції на ранніх етапах будівництва завжди викликають підвищений інтерес серед українців, адже саме тоді можна отримати максимальний потенціал прибутку, проте важливо розуміти всі переваги й ризики такого рішення.

Переваги інвестицій в новобудови

Купівля квартири в новобудові ще на етапі будівництва традиційно приваблює інвесторів низькою стартовою ціною та потенціалом зростання вартості після введення будинку в експлуатацію. Девелопери пропонують значні знижки, розстрочки чи спеціальні умови фінансування. За рік-два вартість квадратного метра може зрости на 15-30%, що відкриває можливість або перепродати житло з прибутком, або здавати його вже за вищою орендною ставкою.

Інша перевага – гнучкість у виборі. На початковому етапі будівництва можна обрати найкраще планування, поверх, орієнтацію вікон чи локацію в будинку, що підвищить привабливість квартири для майбутніх орендарів. Такі параметри іноді суттєво впливають на ставку оренди та швидкість здавання житла.

Крім того, купівля на котловані часто дозволяє застосувати фінансовий “плечовий ефект”. Якщо інвестор сплачує частинами, а ціна зростає в процесі, він фактично отримує прибуток на залучений капітал. Це робить стратегію цікавою для тих, хто прагне максимального капітального приросту й готовий зачекати.

Ризики інвестицій у будівництво

Попри перспективність, інвестиції на ранньому етапі будівництва мають свої ризики. Найочевидніший – затримка або замороження проєкту. Навіть на стабільному ринку бувають випадки, коли будівництво зупиняється через нестачу фінансування чи юридичні суперечки. У такому разі капітал інвестора “заморожується” без можливості отримувати орендний дохід, а сам термін окупності суттєво збільшується.

Не менш важливо враховувати ринкові коливання. Якщо під час будівництва ціни на житло падають, очікуваний приріст може зникнути, а вартість квартири – залишитися нижчою за прогноз. Крім того, інвестору доведеться додатково вкладати кошти в ремонт і облаштування житла перед здаванням в оренду, що збільшує фінальну суму інвестицій.

До ризиків також належать юридичні нюанси. Варто ретельно перевіряти репутацію забудовника, наявність всіх дозволів і законність схем фінансування (зокрема ескроу-рахунків). І, звісно, враховувати, що поки об’єкт не здано, його складно продати – ліквідність такої інвестиції низька.

Не хочете пропускати важливі оновлення та корисні матеріали? Підпишіться на нашу щотижневу розсилку!

Вторинний ринок: більше стабільності і швидкий дохід

Купівля готової квартири на вторинному ринку – це вибір на користь прогнозованості. Власник може одразу здавати житло в оренду та отримувати щомісячний дохід. Це особливо важливо для інвесторів, які розраховують на регулярний кешфлоу або мають зобов’язання, що потребують стабільних надходжень.

На відміну від новобудов, тут відсутній часовий ризик: квартира вже готова до використання, і можна реально оцінити її стан, ремонт, витрати на комунальні послуги та потенційний рівень попиту в конкретному районі. Також на вторинному ринку простіше прорахувати реальну прибутковість – середня річна дохідність орендної нерухомості в українських містах становить 6–8% від вартості активу, залежно від локації та стану квартири.

Ще один плюс – ліквідність. Якщо виникне потреба продати квартиру, зробити це можна швидше, ніж із недобудованим об’єктом. Попит на “готове житло” із ремонтом залишається стабільним, особливо у великих містах, де орендарі цінують комфорт і готовність “заїжджай і живи”.

На що звернути увагу при покупці вторинки?

Однак і вторинний ринок має свої виклики. Головний із них – вища ціна за квадратний метр. Ви купуєте не лише житло, а й уже реалізований прибуток попереднього власника. Потенціал зростання вартості такої квартири обмежений, тому основний дохід формується саме за рахунок оренди.

Крім того, навіть “готова” квартира потребує оновлення. Ремонт з часом втрачає актуальність, комунікації зношуються, техніка потребує заміни. Ці витрати варто закладати у розрахунок чистої прибутковості. Не менш важливо перевірити документи: історію власності, відсутність судових спорів або обтяжень. Недбалі орендарі, приховані дефекти чи юридичні нюанси можуть стати неприємним сюрпризом.

За останні роки ринок приватної нерухомості в Україні пережив суттєві зміни: в одних регіонах вартість будинків стрімко зросла, в інших – залишилася майже без змін. Про те, в яких областях житло подорожчало найбільше, а де зберегло доступність розповідаємо у цьому матеріалі. 

Яку нерухомість вигідно купити для оренди: короткий порівняльний аналіз

Вибір між новобудовою та вторинкою залежить передусім від мети інвестора.

- Якщо головне – швидкий дохід і мінімум ризиків, оптимальним буде вторинний ринок. Ви купуєте готовий актив, який одразу приносить гроші, а його дохідність можна точно спрогнозувати.

- Якщо ж пріоритет – приріст капіталу в перспективі 2–3 років, новобудова на етапі котловану здатна забезпечити прибуток завдяки різниці між стартовою і фінальною ціною.

Умовно, квартира площею 50 м², куплена на етапі будівництва за 60 тис. доларів, після введення в експлуатацію може коштувати вже 72 тис. доларів – тобто приріст становить 20%. Водночас вторинка, придбана за 75 тис. доларів і здана за 600 доларів на місяць, приносить близько 7–8% річних від вкладених коштів. Обидва варіанти мають сенс – просто вони задовольняють різні інвестиційні потреби.

Як мінімізувати ризики при покупці нерухомості? 

Досвідчені інвестори радять не робити ставку лише на один тип активів. Комбінована стратегія дозволяє збалансувати ризики: частину коштів інвестувати у готове житло для стабільного доходу, а частину – у новобудову, щоб отримати прибуток від зростання капіталу.

Такий підхід допомагає створити “портфельну рівновагу” між грошовим потоком і потенційним приростом вартості.

Також перед будь-якою покупкою варто провести детальний аудит:

- Перевірити репутацію забудовника чи власника;

- Оцінити повну вартість володіння (ремонт, меблі, податки, страховка);

- Закласти резерв на непередбачені витрати (не менше 5–10% від вартості квартири на рік);

- Визначити чітку стратегію виходу – коли і за яких умов ви плануєте продати чи реінвестувати актив.

Юридичний супровід від фахівців Visit Ukraine допоможе убезпечити вашу угоду з нерухомістю на кожному етапі – від перевірки документів до підписання договору. Експерти аналізують усі правові ризики, щоб ви могли інвестувати впевнено та без зайвих хвилювань. Отримайте професійну підтримку й зробіть кожну інвестицію максимально безпечною.

Немає універсального рішення, що краще – котлован чи вторинка. Усе залежить від ваших цілей, терпіння та готовності до ризику. Якщо ви прагнете стабільного доходу вже сьогодні – обирайте вторинку з готовим ремонтом. Якщо ж готові зачекати заради потенційно більшого прибутку – інвестиція в новобудову може стати вдалим вибором.

Головне – підходити до покупки не емоційно, а стратегічно: аналізувати, рахувати, перевіряти. Адже на ринку нерухомості заробляють не ті, хто діє швидко, а ті, хто мислить наперед.

Пам’ятайте: навіть найкраща нерухомість потребує захисту!

На платформі Visit Ukraine можна оформити експрес-страхування житла онлайн – це швидко, офіційно та допоможе зберегти ваші інвестиції у разі непередбачених подій. Захистіть свій дім і спіть спокійно, знаючи, що ваш актив у надійних руках.

Нагадаємо! Українці поступово повертаються до купівлі житла, попри війну й економічну нестабільність. Ми вже розповідали, які об’єкти найпопулярніші, які бюджети закладають покупці та що впливає на вибір між новобудовою і “вторинкою”.

Фото – Freepik.com

Хочете знати більше? Читайте актуальні новини та корисні матеріали про Україну та світ у розділі "Новини".