Programmes d'achat de logements principaux en Ukraine : « eOselya », « Domivka+ », prêts hypothécaires préférentiels et compensation

Les programmes hypothécaires d'État aident les Ukrainiens à acheter des logements principaux dans des conditions préférentielles même pendant la guerre. Découvrez comment fonctionnent « eOselya », « Domivka+ », les prêts pour les jeunes, le programme pour les résidents de Marioupol, « eVidnovlennia », et la compensation en vertu de la Résolution n° 719

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Malgré la guerre et l'instabilité économique, la question de l'achat de son propre logement reste l'une des plus pressantes pour les Ukrainiens. Pour de nombreuses familles, acheter un appartement dans un nouvel immeuble semble inaccessibile, mais l'État continue de soutenir les citoyens avec des programmes de prêts immobiliers préférentiels.

Comme le rapporte finance.ua , au moment de la rédaction, il existe plusieurs programmes clés en Ukraine qui permettent aux gens d'acheter un logement sur le marché primaire à des conditions préférentielles : “єОселя”, “Домівка+”, prêt hypothécaire préférentiel pour les résidents de Marioupol, le programme “Crédit pour la Jeunesse”, “єВідновлення” et compensation en vertu de la résolution du CMU n° 719.

Voici un aperçu détaillé des conditions de chaque programme, des groupes cibles et des nuances qu'il est important de prendre en compte avant de choisir votre instrument pour l'achat d'un logement.

“eOselya” : prêts hypothécaires préférentiels pour le personnel militaire, les travailleurs médicaux, les enseignants et les personnes déplacées internes

Le programme ‘eOselya’ a été lancé en 2022 à l'initiative du Président de l'Ukraine. Son objectif est d'aider ceux qui “défendent, soignent et enseignent l'Ukraine” à obtenir leur propre logement dans des conditions claires et prévisibles. Les principaux avantages de “eOselya” :

● règles de participation transparentes et ouvertes ;

● possibilité de postuler via l'application “Dіia” ;

● un taux d'intérêt fixe pour une longue période ;

● catégories de participants clairement définies et exigences en matière de logement et de revenus.

Qui peut obtenir un prêt à 7 % + 10 %

Les personnes suivantes peuvent bénéficier d'un prêt hypothécaire à 7 % par an pendant les 10 premières années (et 10 % pour les années suivantes) :

● personnes déplacées internes ;

● vétérans et leurs membres de famille ;

● combattants ;

● personnes handicapées à la suite de la guerre ;

● familles de vétérans de guerre décédés ;

● familles de défenseurs de l'Ukraine décédés ;

● citoyens qui ne possèdent pas de logement ou dont le logement ne répond pas aux normes sociales.

Qui peut obtenir un prêt à 3 % + 6 %

Un taux plus favorable — 3 % pour les 10 premières années et 6 % pour toutes les années suivantes — est disponible pour les catégories suivantes :

● soldats sous contrat des Forces armées d'Ukraine ;

● employés du Service de sécurité d'Ukraine, du Service de renseignement extérieur et de la Direction principale du renseignement du ministère de la Défense ;

● Garde nationale, Service d'État des frontières, Service de sécurité d'État, Service d'État des communications spéciales, Service d'État des transports spéciaux ;

● procureurs militaires du Bureau du Procureur général ;

● employés du Service d'urgence d'État, Service de sécurité judiciaire ;

● représentants du personnel de commandement des unités spéciales du Bureau national de lutte contre la corruption d'Ukraine, du Bureau d'enquête d'État et du Bureau de sécurité économique ;

● policiers et leurs membres de famille ;

● travailleurs médicaux et spécialistes des établissements de santé ;

● enseignants et scientifiques.

Remarque importante : tous ces spécialistes doivent travailler dans des institutions d'État ou municipales, et non dans le secteur privé.

Banques participantes et conditions de base

Les banques suivantes participent au programme “eOselya” : Oschadbank, PrivatBank, Globus Bank, Ukrgasbank, Sky Bank, Sens Bank, Tascombank, Bizbank, Bank Credit Dnipro, Radabank.

Conditions de base :

● durée du prêt — jusqu'à 20 ans ;

● apport initial — à partir de 10 % pour les jeunes et à partir de 20 % pour les autres catégories ;

● objectif — achat de logement, principalement sur le marché primaire.

Changements possibles à partir de 2026

Compte tenu de la situation avec le logement et la guerre, les experts s'attendent à ce que les conditions du programme “eOselya” puissent changer à partir du 1er janvier 2026. Les éléments suivants pourraient potentiellement être révisés :

● restrictions d'âge ;

● exigences de revenu ;

● coût admissible de la propriété ;

● liste des catégories de citoyens ;

● types de logement ;

● taux d'intérêt.

À l'heure actuelle, ce sont des prévisions de marché, et aucune décision officielle n'a encore été prise, mais il est important pour ceux qui envisagent de contracter un prêt hypothécaire de suivre les mises à jour.

Programme Domivka+ : appartements en location-vente à Kyiv

“Domivka+” est un format de paiement différé sans intérêt pour l'achat de logements dans la capitale selon des conditions de location-vente.

Comment fonctionne le programme :

● l'appartement est loué avec option d'achat ultérieure ;

● le locataire paie simultanément un loyer et rembourse une partie du coût de l'appartement ;

● après le paiement intégral du coût du logement, l'appartement devient la propriété du locataire.

Le programme sera mis en œuvre à partir de 2022 par l'entreprise municipale “FC Zhitlo-Invest” par décision du Conseil municipal de Kyiv.

Avantages de “Domivka+” :

● le coût du logement est fixé en hryvnias pour toute la période de paiement ;

● les personnes déplacées internes et le personnel militaire bénéficient d'une réduction de 50 % sur le loyer ;

● l'appartement peut être acheté plus tôt si le montant total peut être payé.

Le loyer n'est pas inclus dans le capital du prêt ; c'est un paiement séparé. Les appartements sont transférés sans appareils électroménagers ni meubles, avec des réparations minimales. Il y a également un paiement unique de 3 % du coût du logement pour des dépenses imprévues, plus un paiement d'assurance annuel. Le logement est sélectionné parmi les options sur le site de Zhitlo-Invest marquées “Location avec achat.”

Au moment de la publication, le programme comprend des appartements dans les complexes résidentiels suivants : Parkove Misto, Avenue 42, Prichal 8, Quartier Italien, Terracotta, Liko-Grad Perfect Town, OK'LAND et Medovy. À partir de 2026, la liste des complexes et les conditions du programme peuvent changer.

Qui a la priorité pour participer ?

Le programme est principalement destiné à :

● combattants ;

● personnes déplacées internes ;

● résidents de Kyiv qui sont enregistrés comme ayant besoin de logement.

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Prêts hypothécaires préférentiels pour les résidents de Marioupol : un programme séparé avec un budget de 2,2 milliards UAH

Pour les personnes déplacées internes de Marioupol, il existe un projet expérimental séparé pour le prêt hypothécaire préférentiel, prévu par la résolution du Cabinet des ministres n° 814 du 7 juillet 2025. La mise en œuvre est prévue pour deux ans.

La mise en œuvre du programme est confiée à :

● Administration militaire de la ville de Marioupol ;

● Fonds d'État pour la construction de logements pour la jeunesse ;

● PJSC Ukrainian Financial Housing Company ;

● Conseils municipaux de Lviv, Bila Tserkva et Vasylkiv.

Conditions principales :

● taux d'intérêt — 3 % par an ;

● durée du prêt — jusqu'à 30 ans ;

● apport — 3–6 % du coût du logement (selon la catégorie de la personne déplacée interne).

Selon l'Agence d'État pour le logement des jeunes, il s'agit du premier programme en Ukraine financé par des fonds gelés des budgets des territoires temporairement occupés.

Il est prévu que :

● 2,2 milliards UAH seront alloués au programme à partir du budget de la communauté territoriale de Marioupol sur deux ans ;

● des fonds supplémentaires seront attirés de la part d'organisations financières internationales et d'États étrangers ;

● environ 1 046 familles de personnes déplacées internes de Marioupol seront fournies avec un logement ;

● ceux qui ont défendu Marioupol, ainsi que ceux libérés de captivité à la suite de l'agression russe, seront également éligibles à participer.

“Prêts pour la Jeunesse” : soutien aux jeunes familles et aux scientifiques

Le programme “Prêts pour la Jeunesse” est mis en œuvre par le Fonds d'État pour la construction de logements pour la jeunesse en coopération avec les autorités locales. Les personnes suivantes sont éligibles pour participer :

● personnes seules de moins de 36 ans ;

● couples mariés où les deux partenaires ont moins de 35 ans ;

● familles monoparentales avec enfants ;

● familles de scientifiques de moins de 40 ans titulaires d'un doctorat (si l'autre conjoint a moins de 36 ans).

Une condition obligatoire est l'absence de logement propre ou le non-respect des normes sociales par le logement existant (surface trop petite, etc.).

Conditions de prêt :

● taux d'intérêt — 7 % par an pour toute la durée du prêt ;

● apport initial — au moins 6 % du coût du logement ;

● durée — jusqu'à 20 ans, mais le remboursement doit être terminé à l'âge de 60 ans pour les hommes et 55 ans pour les femmes.

Le montant du prêt dépend de :

● région (prix par mètre carré) ;

● composition de la famille.

Par exemple, à Kyiv, une famille de deux peut s'attendre à recevoir environ 2,5–2,7 millions UAH, tandis que dans d'autres régions, le montant sera inférieur. La priorité est donnée aux nouveaux bâtiments, mais sous certaines conditions, des appartements sur le marché secondaire peuvent également être considérés.

“eVidnovlennia” : certificats pour réparations et nouveaux logements

Le programme ‘eVidnovlennia’ complète “eOselya” et vise à soutenir ceux qui ont perdu leur logement en raison de la guerre. Les participants reçoivent des certificats de logement qui peuvent être utilisés pour réparer des logements endommagés ou pour acheter de nouveaux logements sur le marché primaire.

Qui peut bénéficier du programme

Propriétaires de logements qui :

● ont été endommagés à la suite d'hostilités après le 24 février 2022 ;

● ne sont pas complètement détruits et sont susceptibles d'être restaurés ;

● n'ont pas été réparés par le propriétaire au moment de la demande ;

● sont situés dans un territoire non occupé de l'Ukraine.

Jusqu'à 200 000 UAH peuvent être obtenus pour une propriété. Ces fonds ne peuvent être dépensés que pendant l'année pour :

● matériaux de construction ;

● paiement des travaux aux entrepreneurs.

La coopération n'est autorisée qu'avec des partenaires du programme, dont la liste est publiée sur la plateforme “eVidnovuvannya”.

Résolution n° 719 : compensation du coût du logement pour les défenseurs et leurs familles

Le programme en vertu de la résolution n° 719 du Cabinet des ministres d'Ukraine en date du 19 octobre 2016 est en vigueur depuis plusieurs années et vise à fournir un logement aux citoyens qui ont défendu la souveraineté, l'indépendance et l'intégrité territoriale de l'Ukraine, ainsi qu'à leurs membres de famille.

Les personnes suivantes sont éligibles à la compensation :

● familles de militaires décédés ou disparus ;

● personnes devenues handicapées (groupes I–II) à la suite de blessures, de commotions cérébrales, de blessures ou de maladies subies lors de la participation à l'ATO ou dans des activités visant à assurer la sécurité nationale et la défense.

Vous devez contacter vos autorités locales, qui sont responsables de l'administration des subventions. Le montant de la compensation peut atteindre 100 % du coût du logement, en fonction de la situation spécifique et de la zone.

Comment choisir le meilleur programme et protéger votre maison ?

Pour comprendre quel programme vous convient, vous devez :

1. Comparer les taux d'intérêt, les conditions et les apports. Par exemple, un taux de 3–7 % pour une longue durée est nettement plus favorable que les conditions du marché sans soutien de l'État.

2. Vérifier le promoteur et le type de logement. Tous les nouveaux bâtiments ne répondent pas aux exigences du programme, il est donc important de vérifier la propriété par rapport aux exigences du programme et de vérifier la réputation du promoteur.

3. Calculer votre paiement mensuel et vos propres capacités. L'article sur finance.ua donne un exemple : si le coût d'un appartement est de 1,5 million UAH, l'apport initial est de 10 % (150 000 UAH), et le taux est de 7 % pendant 20 ans, alors le paiement mensuel sera d'environ 11 600 UAH. C'est une ligne directrice qui vous aide à comprendre si le fardeau sur votre budget sera gérable.

4. Considérer les risques de guerre et l'état du bâtiment. Il est important de regarder l'emplacement, la disponibilité d'abris et la distance par rapport aux objets potentiellement dangereux.

Après avoir acheté un appartement ou une maison, une autre question se pose : comment protéger votre investissement. Incendie, inondation, explosions, accidents techniques — tous ces éléments peuvent entraîner des pertes importantes.

Pour minimiser les risques, nous recommandons de souscrire une assurance immobilière express. Vous pouvez le faire en ligne, sans longues visites dans les bureaux. Par exemple, sur la plateforme Visit Ukraine, il vous suffit de :

● sélectionner le type de logement et la région ;

● indiquer le coût approximatif de la propriété et des réparations (sélectionner le montant de l'assurance) ;

● souscrire une police en quelques minutes.

L'assurance est envoyée à votre e-mail et devient un “bouclier financier” supplémentaire.

Nous vous rappelons ! Les prix des logements et des loyers dans les villes ukrainiennes varient considérablement. Lisez sur où l'achat d'un appartement est rentable en 9–12 ans, et où la location reste plus rentable.

Photo : Pexels

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