Programas para la compra de vivienda primaria en Ucrania: “eOselya”, “Domivka+,” hipotecas preferenciales y compensación

Los programas estatales de hipotecas ayudan a los ucranianos a comprar vivienda primaria en condiciones preferenciales incluso durante la guerra. Descubre cómo funcionan “eOselya,” “Domivka+,” préstamos para jóvenes, el programa para residentes de Mariupol, “eVidnovlennia,” y la compensación bajo la Resolución No. 719

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A pesar de la guerra y la inestabilidad económica, el tema de comprar una vivienda propia sigue siendo uno de los más apremiantes para los ucranianos. Para muchas familias, comprar un apartamento en un edificio nuevo parece inalcanzable, pero el estado continúa apoyando a los ciudadanos con programas de préstamos hipotecarios preferenciales.

Como escribe finance.ua , en el momento de escribir, hay varios programas clave en Ucrania que permiten a las personas comprar vivienda en el mercado primario en condiciones preferenciales: “єОселя”, “Домівка+”, préstamos hipotecarios preferenciales para residentes de Mariupol, el programa “Crédito para Jóvenes”, “єВідновлення” y compensación bajo la Resolución No. 719 de la CMU.

A continuación se presenta un resumen detallado de las condiciones de cada programa, grupos objetivo y matices que son importantes considerar antes de elegir su instrumento para la compra de vivienda.

“eOselya”: hipotecas preferenciales para personal militar, trabajadores de la salud, maestros y personas desplazadas internas

El programa ‘eOselya’ fue lanzado en 2022 por iniciativa del Presidente de Ucrania. Su objetivo es ayudar a aquellos “que defienden, tratan y enseñan a Ucrania” a obtener su propia vivienda en términos claros y predecibles. Las principales ventajas de “eOselya”:

● reglas de participación transparentes y abiertas;

● la posibilidad de solicitar a través de la aplicación “Dіia”;

● una tasa de interés fija por un largo período;

● categorías de participantes y requisitos para la vivienda y los ingresos claramente definidos.

¿Quién puede obtener un préstamo al 7% + 10%?

Las siguientes personas pueden aprovechar una hipoteca al 7% anual durante los primeros 10 años (y 10% para los años posteriores):

● personas desplazadas internas;

● veteranos y sus familiares;

● combatientes;

● personas con discapacidades resultantes de la guerra;

● familias de veteranos de guerra fallecidos;

● familias de defensores de Ucrania fallecidos;

● ciudadanos que no poseen vivienda o cuya vivienda no cumple con los estándares sociales.

¿Quién puede obtener un préstamo al 3% + 6%?

Una tasa más favorable — 3% durante los primeros 10 años y 6% para todos los años posteriores — está disponible para las siguientes categorías:

● soldados contratados de las Fuerzas Armadas de Ucrania;

● empleados del Servicio de Seguridad de Ucrania, el Servicio de Inteligencia Extranjera y la Dirección Principal de Inteligencia del Ministerio de Defensa;

● Guardia Nacional, Servicio Estatal de Frontera, Servicio de Seguridad del Estado, Servicio Estatal de Comunicaciones Especiales, Servicio Estatal de Transporte Especial;

● fiscales militares de la Oficina del Fiscal General;

● empleados del Servicio Estatal de Emergencias, Servicio de Seguridad Judicial;

● representantes del personal de mando de las unidades especiales de la Oficina Nacional de Lucha contra la Corrupción de Ucrania, la Oficina Estatal de Investigación y la Oficina de Seguridad Económica;

● policías y sus familiares;

● trabajadores de la salud y especialistas de instituciones de salud;

● maestros y científicos.

Nota importante: todos estos especialistas deben trabajar en instituciones estatales o municipales, no en el sector privado.

Bancos participantes y condiciones básicas

Los siguientes bancos están involucrados en el programa “eOselya”: Oschadbank, PrivatBank, Globus Bank, Ukrgasbank, Sky Bank, Sens Bank, Tascombank, Bizbank, Bank Credit Dnipro, Radabank.

Condiciones básicas:

● plazo del préstamo — hasta 20 años;

● contribución inicial — desde el 10% para jóvenes y desde el 20% para otras categorías;

● propósito — compra de vivienda, principalmente en el mercado primario.

Cambios posibles a partir de 2026

Dada la situación con la vivienda y la guerra, los expertos esperan que los términos del programa “eOselya” puedan cambiar a partir del 1 de enero de 2026. Lo siguiente puede ser revisado potencialmente:

● restricciones de edad;

● requisitos de ingresos;

● costo permisible de la propiedad;

● lista de categorías de ciudadanos;

● tipos de vivienda;

● tasas de interés.

Por ahora, estas son proyecciones del mercado, y aún no se han tomado decisiones oficiales, pero es importante que aquellos que planean obtener una hipoteca estén atentos a las actualizaciones.

Programa Domivka+: apartamentos en alquiler con opción a compra en Kyiv

“Domivka+” es un formato de pago diferido sin intereses para la compra de vivienda en la capital en condiciones de alquiler con opción a compra.

Cómo funciona el programa:

● el apartamento se alquila con la opción de compra posterior;

● el inquilino paga simultáneamente el alquiler y amortiza parte del costo del apartamento;

● después del pago total del costo de la vivienda, el apartamento se convierte en propiedad del inquilino.

El programa será implementado a partir de 2022 por la empresa municipal “FC Zhitlo-Invest” por decisión del Consejo Municipal de Kyiv.

Ventajas de “Domivka+”:

● el costo de la vivienda está fijado en grivnas durante todo el período de pago;

● las personas desplazadas internas y el personal militar reciben un 50% de descuento en el alquiler;

● el apartamento se puede comprar anticipadamente si se puede pagar el monto total.

El alquiler no se incluye en el capital del préstamo; es un pago separado. Los apartamentos se transfieren sin electrodomésticos ni muebles, con reparaciones mínimas. También hay un pago único del 3% del costo de la vivienda para gastos imprevistos, más un pago anual de seguro. La vivienda se selecciona de las opciones en el sitio web de Zhitlo-Invest marcadas como “Alquiler con compra.”

En el momento de la publicación, el programa incluye apartamentos en los siguientes complejos residenciales: Parkove Misto, Avenue 42, Prichal 8, Italian Quarter, Terracotta, Liko-Grad Perfect Town, OK'LAND y Medovy. A partir de 2026, la lista de complejos y los términos del programa pueden cambiar.

¿Quién tiene prioridad para participar?

El programa está dirigido principalmente a:

● combatientes;

● personas desplazadas internas;

● residentes de Kyiv que están registrados como necesitados de vivienda.

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Hipotecas preferenciales para residentes de Mariupol: un programa separado con un presupuesto de 2.2 mil millones de UAH

Para las personas desplazadas internas de Mariupol, hay un proyecto experimental separado para préstamos hipotecarios preferenciales, previsto por la Resolución del Gabinete de Ministros No. 814 del 7 de julio de 2025. La implementación está planificada para dos años.

La implementación del programa se confía a:

● Administración Militar de la Ciudad de Mariupol;

● Fondo Estatal para la Construcción de Vivienda Juvenil;

● PJSC Compañía Financiera de Vivienda de Ucrania;

● Consejos Municipales de Lviv, Bila Tserkva y Vasylkiv.

Condiciones principales:

● tasa de interés — 3% anual;

● plazo del préstamo — hasta 30 años;

● pago inicial — 3–6% del costo de la vivienda (dependiendo de la categoría de la persona desplazada interna).

Según la Agencia Estatal de Vivienda Juvenil, este es el primer programa en Ucrania financiado por fondos congelados de los presupuestos de territorios temporalmente ocupados.

Se planea que:

● se asignen 2.2 mil millones de UAH al programa desde el presupuesto de la comunidad territorial de la ciudad de Mariupol durante dos años;

● se atraerán fondos adicionales de organizaciones financieras internacionales y estados extranjeros;

● aproximadamente 1,046 familias de personas desplazadas internas de Mariupol recibirán vivienda;

● aquellos que defendieron Mariupol, así como los liberados de la cautividad como resultado de la agresión rusa, también serán elegibles para participar.

“Préstamos para Jóvenes”: apoyo a familias jóvenes y científicos

El programa “Préstamos para Jóvenes” es implementado por el Fondo Estatal para la Construcción de Vivienda Juvenil en cooperación con las autoridades locales. Los siguientes son elegibles para participar:

● personas solteras menores de 36 años;

● parejas casadas donde ambos cónyuges son menores de 35 años;

● familias monoparentales con hijos;

● familias de científicos menores de 40 años con un doctorado (si el otro cónyuge es menor de 36 años).

Una condición obligatoria es la ausencia de vivienda propia o el incumplimiento de la vivienda existente con los estándares sociales (área demasiado pequeña, etc.).

Términos del préstamo:

● tasa de interés — 7% anual durante todo el plazo del préstamo;

● contribución inicial — al menos 6% del costo de la vivienda;

● plazo — hasta 20 años, pero el reembolso debe completarse a los 60 años para hombres y 55 para mujeres.

El monto del préstamo depende de:

● región (precio por metro cuadrado);

● composición familiar.

Por ejemplo, en Kyiv, una familia de dos puede esperar recibir aproximadamente 2.5–2.7 millones de UAH, mientras que en otras regiones la cantidad será menor. Se da prioridad a los edificios nuevos, pero bajo ciertas condiciones, también se pueden considerar apartamentos en el mercado secundario.

“eVidnovlennia”: certificados para reparaciones y nueva vivienda

El programa ‘eVidnovlennia’ complementa “eOselya” y está destinado a apoyar a aquellos que han perdido sus hogares debido a la guerra. A los participantes se les emiten certificados de vivienda que pueden utilizarse para reparar viviendas dañadas o para comprar nueva vivienda en el mercado primario.

¿Quién puede aprovechar el programa?

Propietarios de viviendas que:

● fueron dañadas como resultado de hostilidades después del 24 de febrero de 2022;

● no están completamente destruidas y son susceptibles de restauración;

● no han sido reparadas por el propietario en el momento de la solicitud;

● están ubicadas en territorio no ocupado de Ucrania.

Se pueden obtener hasta 200,000 UAH por una propiedad. Estos fondos solo se pueden gastar durante el año en:

● materiales de construcción;

● pago por trabajos a contratistas.

La cooperación solo está permitida con socios del programa, una lista de los cuales se publica en la plataforma “eVidnovuvannya”.

Resolución No. 719: compensación por el costo de la vivienda para defensores y sus familias

El programa bajo la Resolución No. 719 del Gabinete de Ministros de Ucrania, fechada el 19 de octubre de 2016, ha estado en vigor durante varios años y está destinado a proporcionar vivienda a ciudadanos que defendieron la soberanía, independencia e integridad territorial de Ucrania, así como a sus familiares.

Los siguientes son elegibles para compensación:

● familias de personal militar fallecido o desaparecido;

● personas que se han vuelto discapacitadas (grupos I–II) como resultado de heridas, conmociones, lesiones o enfermedades sufridas mientras participaban en la ATO o en actividades para garantizar la seguridad nacional y la defensa.

Debería contactar a sus autoridades locales, que son responsables de administrar subsidios. El monto de la compensación puede ser de hasta el 100% del costo de la vivienda, dependiendo de la situación específica y el área.

¿Cómo elegir el mejor programa y proteger su hogar?

Para entender qué programa es el adecuado para usted, debe:

1. Comparar tasas de interés, plazos y pagos iniciales. Por ejemplo, una tasa del 3–7% a largo plazo es significativamente más favorable que las condiciones del mercado sin apoyo estatal.

2. Verificar el desarrollador y el tipo de vivienda. No todos los edificios nuevos cumplen con los requisitos del programa, por lo que es importante verificar la propiedad contra los requisitos del programa y verificar la reputación del desarrollador.

3. Calcular su pago mensual y sus propias capacidades. El artículo en finance.ua da un ejemplo: si el costo de un apartamento es de 1.5 millones de UAH, el pago inicial es del 10% (150,000 UAH), y la tasa es del 7% durante 20 años, entonces el pago mensual será aproximadamente de 11,600 UAH. Esta es una guía que le ayuda a entender si la carga sobre su presupuesto será manejable.

4. Considerar los riesgos de la guerra y el estado del edificio. Es importante observar la ubicación, la disponibilidad de refugios y la distancia de objetos potencialmente peligrosos.

Después de comprar un apartamento o casa, surge otra pregunta: cómo proteger su inversión. Incendios, inundaciones, explosiones, accidentes técnicos: todos estos pueden llevar a pérdidas graves.

Para minimizar riesgos, recomendamos contratar un seguro de propiedad exprés. Puede hacerlo en línea, sin largas visitas a oficinas. Por ejemplo, en la plataforma Visit Ukraine, todo lo que necesita hacer es:

● seleccionar el tipo de vivienda y región;

● indicar el costo aproximado de la propiedad y reparaciones (seleccionar el monto del seguro);

● contratar una póliza en unos minutos.

El seguro se envía a su correo electrónico y se convierte en un “escudo financiero” adicional.

¡Le recordamos! Los precios de la vivienda y el alquiler en las ciudades ucranianas varían significativamente. Lea sobre dónde comprar un apartamento se amortiza en 9–12 años, y dónde alquilar sigue siendo más rentable.

Foto: Pexels

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