Programmi per l'acquisto di abitazioni primarie in Ucraina: “eOselya”, “Domivka+,” mutui agevolati e indennizzi

I programmi statali di mutuo aiutano gli ucraini ad acquistare abitazioni primarie a condizioni agevolate anche durante la guerra. Scopri come funzionano “eOselya”, “Domivka+,” prestiti per giovani, il programma per i residenti di Mariupol, “eVidnovlennia,” e gli indennizzi ai sensi della Risoluzione n. 719

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Nonostante la guerra e l'instabilità economica, la questione dell'acquisto della propria casa rimane una delle più pressanti per gli ucraini. Per molte famiglie, comprare un appartamento in un nuovo edificio sembra irraggiungibile, ma lo stato continua a supportare i cittadini con programmi di prestiti abitativi agevolati.

Come scrive finance.ua ci sono diversi programmi chiave in Ucraina che consentono alle persone di acquistare abitazioni sul mercato primario a condizioni agevolate: “єОселя”, “Домівка+”, prestiti ipotecari agevolati per i residenti di Mariupol, il programma “Credito per i Giovani”, “єВідновлення” e compensazione ai sensi della Risoluzione del CMU n. 719.

Di seguito è riportata una panoramica dettagliata delle condizioni di ciascun programma, dei gruppi target e delle sfumature che è importante considerare prima di scegliere il proprio strumento per l'acquisto di un'abitazione.

“eOselya”: mutui agevolati per personale militare, operatori sanitari, insegnanti e persone sfollate interne

Il programma ‘eOselya’ è stato lanciato nel 2022 su iniziativa del Presidente dell'Ucraina. Il suo obiettivo è aiutare coloro che “difendono, curano e insegnano all'Ucraina” a ottenere la propria abitazione a condizioni chiare e prevedibili. I principali vantaggi di “eOselya”:

● regole di partecipazione trasparenti e aperte;

● possibilità di fare domanda tramite l'app “Dіia”;

● tasso d'interesse fisso per un lungo periodo;

● categorie di partecipanti e requisiti per l'abitazione e il reddito chiaramente definiti.

Chi può ottenere un prestito al 7% + 10%

Le seguenti persone possono beneficiare di un mutuo al 7% annuo per i primi 10 anni (e 10% per gli anni successivi):

● persone sfollate interne;

● veterani e membri delle loro famiglie;

● combattenti;

● persone con disabilità a causa della guerra;

● famiglie di veterani di guerra deceduti;

● famiglie di difensori dell'Ucraina deceduti;

● cittadini che non possiedono un'abitazione o la cui abitazione non soddisfa gli standard sociali.

Chi può ottenere un prestito al 3% + 6%

Un tasso più favorevole — 3% per i primi 10 anni e 6% per tutti gli anni successivi — è disponibile per le seguenti categorie:

● soldati di contratto delle Forze Armate dell'Ucraina;

● dipendenti del Servizio di Sicurezza dell'Ucraina, del Servizio di Intelligence Esterna e della Direzione Principale dell'Intelligence del Ministero della Difesa;

● Guardia Nazionale, Servizio di Guardia di Frontiera, Servizio di Sicurezza dello Stato, Servizio di Comunicazioni Speciali dello Stato, Servizio di Trasporto Speciale dello Stato;

● procuratori militari dell'Ufficio del Procuratore Generale;

● dipendenti del Servizio Statale per le Emergenze, Servizio di Sicurezza Giudiziaria;

● rappresentanti del personale di comando delle unità speciali del Bureau Nazionale Anticorruzione dell'Ucraina, del Bureau Statale di Investigazione e del Bureau di Sicurezza Economica;

● agenti di polizia e membri delle loro famiglie;

● operatori sanitari e specialisti delle istituzioni sanitarie;

● insegnanti e scienziati.

Nota importante: tutti questi specialisti devono lavorare in istituzioni statali o municipali, non nel settore privato.

Banche partecipanti e condizioni di base

Le seguenti banche sono coinvolte nel programma “eOselya”: Oschadbank, PrivatBank, Globus Bank, Ukrgasbank, Sky Bank, Sens Bank, Tascombank, Bizbank, Bank Credit Dnipro, Radabank.

Condizioni di base:

● durata del prestito — fino a 20 anni;

● contributo iniziale — dal 10% per i giovani e dal 20% per altre categorie;

● scopo — acquisto di abitazioni, principalmente sul mercato primario.

Possibili cambiamenti dal 2026

Data la situazione con l'abitazione e la guerra, gli esperti si aspettano che i termini del programma “eOselya” possano cambiare dal 1 gennaio 2026. I seguenti aspetti potrebbero essere potenzialmente rivisti:

● restrizioni di età;

● requisiti di reddito;

● costo ammissibile della proprietà;

● elenco delle categorie di cittadini;

● tipi di abitazioni;

● tassi d'interesse.

Ad oggi, queste sono previsioni di mercato e non sono state ancora prese decisioni ufficiali, ma è importante per coloro che pianificano di richiedere un mutuo tenere d'occhio gli aggiornamenti.

Programma Domivka+: appartamenti in affitto con opzione di acquisto a Kyiv

“Domivka+” è un formato di pagamento differito senza interessi per l'acquisto di abitazioni nella capitale a condizioni di affitto con opzione di acquisto.

Come funziona il programma:

● l'appartamento è affittato con l'opzione di acquisto successivo;

● l'inquilino paga contemporaneamente l'affitto e rimborsa parte del costo dell'appartamento;

● dopo il pagamento completo del costo dell'abitazione, l'appartamento diventa di proprietà dell'inquilino.

Il programma sarà attuato dal 2022 dall'impresa municipale “FC Zhitlo-Invest” per decisione del Consiglio Comunale di Kyiv.

Vantaggi di “Domivka+”:

● il costo dell'abitazione è fissato in grivnia per l'intero periodo di pagamento;

● le persone sfollate interne e il personale militare ricevono uno sconto del 50% sull'affitto;

● l'appartamento può essere acquistato in anticipo se l'importo totale può essere pagato.

L'affitto non è incluso nel capitale del prestito; è un pagamento separato. Gli appartamenti vengono trasferiti senza elettrodomestici o mobili, con riparazioni minime. È previsto anche un pagamento una tantum del 3% del costo dell'abitazione per spese impreviste, più un pagamento annuale per l'assicurazione. Le abitazioni sono selezionate tra le opzioni sul sito di Zhitlo-Invest contrassegnate come “Affitto con acquisto.”

Al momento della pubblicazione, il programma include appartamenti nei seguenti complessi residenziali: Parkove Misto, Avenue 42, Prichal 8, Italian Quarter, Terracotta, Liko-Grad Perfect Town, OK'LAND e Medovy. Dal 2026, l'elenco dei complessi e i termini del programma potrebbero cambiare.

Chi ha priorità per la partecipazione?

Il programma è principalmente rivolto a:

● combattenti;

● persone sfollate interne;

● residenti di Kyiv registrati come bisognosi di abitazione.

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Mutui agevolati per i residenti di Mariupol: un programma separato con un budget di 2,2 miliardi di UAH

Per le persone sfollate interne di Mariupol, esiste un progetto sperimentale separato per prestiti ipotecari agevolati, previsto dalla Risoluzione del Gabinetto dei Ministri n. 814 del 7 luglio 2025. L'attuazione è prevista per due anni.

L'attuazione del programma è affidata a:

● Amministrazione Militare della Città di Mariupol;

● Fondo Statale per la Costruzione di Abitazioni per Giovani;

● PJSC Ukrainian Financial Housing Company;

● Consigli Comunali di Lviv, Bila Tserkva e Vasylkiv.

Condizioni principali:

● tasso d'interesse — 3% annuo;

● durata del prestito — fino a 30 anni;

● acconto — 3–6% del costo dell'abitazione (a seconda della categoria di IDP).

Secondo l'Agenzia Statale per le Abitazioni Giovanili, questo è il primo programma in Ucraina finanziato con fondi congelati dai bilanci dei territori temporaneamente occupati.

È previsto che:

● 2,2 miliardi di UAH saranno destinati al programma dal bilancio della comunità territoriale della città di Mariupol nel corso di due anni;

● fondi aggiuntivi saranno attratti da organizzazioni finanziarie internazionali e stati esteri;

● circa 1.046 famiglie di IDP di Mariupol riceveranno abitazioni;

● coloro che hanno difeso Mariupol, così come coloro che sono stati liberati dalla cattività a seguito dell'aggressione russa, saranno anche idonei a partecipare.

“Prestiti per i Giovani”: supporto per giovani famiglie e scienziati

Il programma “Prestiti per i Giovani” è attuato dal Fondo Statale per la Costruzione di Abitazioni per Giovani in collaborazione con le autorità locali. Possono partecipare:

● persone single sotto i 36 anni;

● coppie sposate in cui entrambi i partner hanno meno di 35 anni;

● famiglie monoparentali con figli;

● famiglie di scienziati sotto i 40 anni con un dottorato (se l'altro coniuge ha meno di 36 anni).

Una condizione obbligatoria è l'assenza di un'abitazione propria o la non conformità dell'abitazione esistente agli standard sociali (superficie troppo piccola, ecc.).

Termini del prestito:

● tasso d'interesse — 7% annuo per l'intero periodo del prestito;

● contributo iniziale — almeno 6% del costo dell'abitazione;

● durata — fino a 20 anni, ma il rimborso deve essere completato entro i 60 anni per gli uomini e 55 per le donne.

L'importo del prestito dipende da:

● regione (prezzo per metro quadrato);

● composizione familiare.

Ad esempio, a Kyiv, una famiglia di due persone può aspettarsi di ricevere circa 2,5–2,7 milioni di UAH, mentre in altre regioni l'importo sarà inferiore. Si dà priorità ai nuovi edifici, ma a determinate condizioni, possono essere considerati anche appartamenti sul mercato secondario.

“eVidnovlennia”: certificati per riparazioni e nuove abitazioni

Il programma ‘eVidnovlennia’ integra “eOselya” ed è rivolto a supportare coloro che hanno perso la propria casa a causa della guerra. Ai partecipanti vengono rilasciati certificati abitativi che possono essere utilizzati per riparare abitazioni danneggiate o per acquistare nuove abitazioni sul mercato primario.

Chi può beneficiare del programma

I proprietari di abitazioni che:

● sono state danneggiate a seguito di ostilità dopo il 24 febbraio 2022;

● non sono completamente distrutte e sono soggette a ripristino;

● non sono state riparate dal proprietario al momento della domanda;

● si trovano in territorio non occupato dell'Ucraina.

Fino a 200.000 UAH possono essere ottenuti per una proprietà. Questi fondi possono essere spesi solo durante l'anno per:

● materiali da costruzione;

● pagamento per lavori a contractor.

La cooperazione è consentita solo con i partner del programma, un elenco dei quali è pubblicato sulla piattaforma “eVidnovuvannya”.

Risoluzione n. 719: compensazione per il costo dell'abitazione per i difensori e le loro famiglie

Il programma ai sensi della Risoluzione n. 719 del Gabinetto dei Ministri dell'Ucraina datata 19 ottobre 2016 è in vigore da diversi anni ed è volto a fornire abitazioni ai cittadini che hanno difeso la sovranità, l'indipendenza e l'integrità territoriale dell'Ucraina, nonché ai membri delle loro famiglie.

Possono beneficiare della compensazione:

● famiglie di militari deceduti o dispersi;

● persone che sono diventate disabili (gruppi I–II) a seguito di ferite, commozioni cerebrali, infortuni o malattie subite durante la partecipazione all'ATO o in attività per garantire la sicurezza nazionale e la difesa.

È necessario contattare le autorità locali, che sono responsabili dell'amministrazione dei sussidi. L'importo della compensazione può arrivare fino al 100% del costo dell'abitazione, a seconda della situazione specifica e dell'area.

Come scegliere il programma migliore e proteggere la propria casa?

Per capire quale programma è giusto per te, dovresti:

1. Confrontare tassi d'interesse, termini e acconti. Ad esempio, un tasso del 3–7% per un lungo periodo è significativamente più favorevole rispetto alle condizioni di mercato senza supporto statale.

2. Controllare il costruttore e il tipo di abitazione. Non tutti i nuovi edifici soddisfano i requisiti del programma, quindi è importante controllare la proprietà rispetto ai requisiti del programma e verificare la reputazione del costruttore.

3. Calcolare il tuo pagamento mensile e le tue capacità. L'articolo su finance.ua fornisce un esempio: se il costo di un appartamento è di 1,5 milioni di UAH, il pagamento iniziale è del 10% (150.000 UAH), e il tasso è del 7% per 20 anni, allora il pagamento mensile sarà di circa 11.600 UAH. Questa è una linea guida che ti aiuta a capire se il peso sul tuo budget sarà gestibile.

4. Considerare i rischi della guerra e le condizioni dell'edificio. È importante guardare la posizione, la disponibilità di rifugi e la distanza da oggetti potenzialmente pericolosi.

Dopo aver acquistato un appartamento o una casa, sorge un'altra domanda: come proteggere il tuo investimento. Incendi, allagamenti, esplosioni, incidenti tecnici — tutti questi possono portare a gravi perdite.

Per minimizzare i rischi, ti consigliamo di stipulare un'assicurazione per la proprietà espressa. Puoi farlo online, senza lunghe visite agli uffici. Ad esempio, sulla piattaforma Visit Ukraine, tutto ciò che devi fare è:

● selezionare il tipo di abitazione e la regione;

● indicare il costo approssimativo della proprietà e delle riparazioni (selezionare l'importo dell'assicurazione);

● stipulare una polizza in pochi minuti.

L'assicurazione viene inviata alla tua email e diventa uno “scudo finanziario” aggiuntivo.

Ti ricordiamo! I prezzi per le abitazioni e gli affitti nelle città ucraine variano significativamente. Leggi su dove l'acquisto di un appartamento si ripaga in 9–12 anni, e dove l'affitto rimane più redditizio.

Foto: Pexels

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