Jak zarabiać na wynajmie nieruchomości: co wybrać, nową budowę na etapie \"dziury\" czy mieszkanie na rynku wtórnym?

Inwestycje w nieruchomości pozostają niezawodnym sposobem na zachowanie kapitału. Dowiedz się, co jest bardziej opłacalne - nowa budowa czy odsprzedaż, oraz jak zminimalizować ryzyko zakupu

Porady prawne dla Ukraińców

POBIERZ

Inwestycje w nieruchomości pozostają jedną z najpopularniejszych metod ochrony kapitału i uzyskiwania stabilnego dochodu. Jednak inwestor zawsze staje przed pytaniem: co jest bardziej opłacalne - kupić mieszkanie w nowym budynku na etapie wykopu, czy wybrać gotową opcję na rynku wtórnym, którą można wynająć już dziś?

Analizę tej kwestii przeprowadzili eksperci Finance.ua porównując obie strategie z punktu widzenia rentowności, ryzyka i łatwości zarządzania aktywami. W tym artykule opowiemy o zaletach i wadach każdej z metod.

Przeczytaj tutaj gdzie obserwuje się największy popyt na mieszkania i jak zmieniła się aktywność Ukraińców w porównaniu z ubiegłym rokiem

Chroń swoje mieszkanie przed wypadkami domowymi, kradzieżami, wojną i innymi ryzykami! 

Kupno mieszkania w nowym budynku na etapie wykopu

Inwestycje na wczesnym etapie budowy zawsze budzą zwiększone zainteresowanie wśród Ukraińców, ponieważ wtedy można uzyskać maksymalny potencjał zysku, ale ważne jest, aby zrozumieć wszystkie zalety i ryzyka takiej decyzji.

Zalety inwestowania w nowe budynki

Kupno mieszkania w nowym budynku w trakcie budowy tradycyjnie przyciąga inwestorów niską ceną wyjściową i potencjałem wzrostu wartości po oddaniu budynku do użytku. Deweloperzy oferują znaczne zniżki, raty lub specjalne warunki finansowania. W ciągu roku lub dwóch koszt metra kwadratowego może wzrosnąć o 15-30%, co otwiera możliwość albo odsprzedaży mieszkania z zyskiem, albo wynajęcia go po wyższej stawce czynszu.

Kolejną zaletą jest elastyczność w wyborze. Na początkowym etapie budowy można wybrać najlepszy układ, piętro, orientację okien lub lokalizację w budynku, co zwiększy atrakcyjność mieszkania dla przyszłych najemców. Takie parametry czasami znacząco wpływają na stawkę czynszu i szybkość wynajmu.

Ponadto, kupując na etapie wykopu, często można zastosować finansowy „efekt dźwigni”. Jeśli inwestor płaci w ratach, a cena wzrasta w trakcie, to w rzeczywistości uzyskuje zysk na zainwestowanym kapitale. To czyni strategię interesującą dla tych, którzy dążą do maksymalnego wzrostu kapitału i są gotowi czekać.

Ryzyka inwestycji w budownictwo

Pomimo swoich perspektyw, inwestycje na wczesnym etapie budowy mają swoje ryzyka. Najbardziej oczywistym jest opóźnienie lub wstrzymanie projektu. Nawet na stabilnym rynku zdarzają się przypadki, gdy budowa zostaje wstrzymana z powodu braku finansowania lub sporów prawnych. W takim przypadku kapitał inwestora jest „zamrożony” bez możliwości uzyskania dochodu z wynajmu, a sam okres zwrotu inwestycji znacznie się wydłuża.

Również ważne jest uwzględnienie wahań rynkowych. Jeśli ceny mieszkań spadną w trakcie budowy, oczekiwany wzrost może zniknąć, a koszt mieszkania może pozostać niższy niż prognozowano. Ponadto inwestor będzie musiał zainwestować dodatkowe środki w remonty i ulepszenia mieszkania przed wynajmem, co zwiększa całkowitą kwotę inwestycji.

Do ryzyk należy również uwzględnienie niuansów prawnych. Warto dokładnie sprawdzić reputację dewelopera, dostępność wszystkich pozwoleń oraz legalność schematów finansowania (w szczególności kont powierniczych). I oczywiście uwzględnić, że do czasu zakończenia obiektu trudno jest go sprzedać - płynność takiej inwestycji jest niska.

Nie chcesz przegapić ważnych aktualizacji i przydatnych artykułów? Zapisz się do naszego cotygodniowego newslettera!

Rynek wtórny: więcej stabilności i szybki dochód

Kupno gotowego mieszkania na rynku wtórnym to wybór na rzecz przewidywalności. Właściciel może natychmiast wynająć mieszkanie i uzyskać miesięczny dochód. Jest to szczególnie ważne dla inwestorów, którzy liczą na regularny przepływ gotówki lub mają zobowiązania wymagające stabilnego dochodu.

W przeciwieństwie do nowych budynków, nie ma tutaj ryzyka czasowego: mieszkanie jest już gotowe do użytku, a jego stan, remonty, koszty mediów i potencjalny poziom popytu w danej okolicy można realistycznie ocenić. Łatwiej jest również obliczyć rzeczywistą rentowność na rynku wtórnym - średni roczny zysk z wynajmu nieruchomości w ukraińskich miastach wynosi 6-8% wartości aktywów, w zależności od lokalizacji i stanu mieszkania.

Kolejnym plusem jest płynność. Jeśli zajdzie potrzeba sprzedaży mieszkania, można to zrobić szybciej niż w przypadku obiektu w budowie. Popyt na „gotowe mieszkania” z remontem pozostaje stabilny, szczególnie w dużych miastach, gdzie najemcy cenią komfort i gotowość do „wprowadzenia się i zamieszkania”.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości z drugiej ręki

Jednak rynek wtórny ma również swoje wyzwania. Głównym z nich jest wyższa cena za metr kwadratowy. Kupujesz nie tylko mieszkanie, ale także zysk już zrealizowany przez poprzedniego właściciela. Potencjał wzrostu wartości takiego mieszkania jest ograniczony, więc główny dochód powstaje właśnie z wynajmu.

Ponadto nawet „gotowe” mieszkanie wymaga aktualizacji. Z biegiem czasu remonty tracą na znaczeniu, instalacje się zużywają, a sprzęt wymaga wymiany. Te koszty należy uwzględnić w obliczeniach rentowności netto. Nie mniej ważne jest sprawdzenie dokumentów: historia własności, brak sporów prawnych lub obciążeń. Niedbały najemcy, ukryte wady lub niuanse prawne mogą być nieprzyjemną niespodzianką.

W ostatnich latach prywatny rynek nieruchomości na Ukrainie przeszedł znaczące zmiany: w niektórych regionach koszt domów wzrósł szybko, w innych pozostał niemal niezmieniony. W których regionach mieszkania stały się droższe, a gdzie pozostały przystępne, opowiemy w tym materiale.

Jaką nieruchomość opłaca się kupić na wynajem: krótka analiza porównawcza

Wybór między nowym budynkiem a wtórnym zależy przede wszystkim od celu inwestora.

- Jeśli najważniejszy jest szybki dochód i minimalne ryzyko, rynek wtórny będzie optymalny. Kupujesz gotowe aktywo, które natychmiast przynosi pieniądze, a jego rentowność można dokładnie przewidzieć.

- Jeśli priorytetem jest wzrost kapitału w ciągu najbliższych 2–3 lat, nowy budynek na etapie wykopu może przynieść zysk dzięki różnicy między ceną wyjściową a końcową.

Umownie, mieszkanie o powierzchni 50 m², zakupione na etapie budowy za 60 tysięcy dolarów, po oddaniu do użytku może kosztować 72 tysiące dolarów - to znaczy, wzrost wynosi 20%. W tym samym czasie mieszkanie wtórne, zakupione za 75 tysięcy dolarów i wynajmowane za 600 dolarów miesięcznie, przynosi około 7–8% rocznie na zainwestowane środki. Obie opcje mają sens - po prostu zaspokajają różne potrzeby inwestycyjne.

Jak zminimalizować ryzyko przy zakupie nieruchomości?

Doświadczeni inwestorzy radzą, aby nie stawiać tylko na jeden typ aktywów. Strategia złożona pozwala zrównoważyć ryzyko: zainwestuj część środków w gotowe mieszkanie dla stabilnego dochodu, a część w nowy budynek, aby uzyskać zysk z wzrostu kapitału.

Takie podejście pomaga stworzyć „równowagę portfela” między przepływem gotówki a potencjalnym wzrostem wartości.

Ponadto przed każdym zakupem warto przeprowadzić szczegółowy audyt:

- Sprawdź reputację dewelopera lub właściciela;

- Oszacuj całkowity koszt posiadania (remonty, meble, podatki, ubezpieczenie);

- Odłóż rezerwę na nieprzewidziane wydatki (przynajmniej 5–10% kosztu mieszkania rocznie);

- Określ jasną strategię wyjścia - kiedy i na jakich warunkach planujesz sprzedać lub ponownie zainwestować aktywa.

Wsparcie prawne od specjalistów Visit Ukraine pomoże zabezpieczyć Twoją transakcję nieruchomości na każdym etapie - od weryfikacji dokumentów po podpisanie umowy. Eksperci analizują wszystkie ryzyka prawne, abyś mógł inwestować pewnie i bez zbędnych zmartwień. Uzyskaj profesjonalne wsparcie i spraw, aby każda inwestycja była jak najbezpieczniejsza.

Nie ma uniwersalnego rozwiązania, co jest lepsze - wykop czy rynek wtórny. Wszystko zależy od Twoich celów, cierpliwości i gotowości do podejmowania ryzyka. Jeśli szukasz stabilnego dochodu już dziś - wybierz rynek wtórny z gotowymi remontami. Jeśli jesteś gotów czekać dla potencjalnie wyższych zysków - inwestycja w nowy budynek może być dobrym wyborem.

Najważniejsze jest, aby podejść do zakupu nie emocjonalnie, ale strategicznie: analizować, obliczać, sprawdzać. W końcu na rynku nieruchomości nie zarabiają ci, którzy działają szybko, ale ci, którzy myślą z wyprzedzeniem.

Pamiętaj: nawet najlepsza nieruchomość potrzebuje ochrony!

Na platformie Visit Ukraine możesz złożyć wniosek o ekspresowe ubezpieczenie domu online - to szybkie, oficjalne i pomoże zachować Twoje inwestycje w przypadku nieprzewidzianych zdarzeń. Chroń swój dom i śpij spokojnie, wiedząc, że Twój majątek jest w bezpiecznych rękach.

Przypominamy! Ukraińcy stopniowo wracają do zakupu mieszkań, pomimo wojny i niestabilności gospodarczej. Już opowiedzieliśmy które obiekty są najpopularniejsze, jakie budżety przeznaczają nabywcy i co wpływa na wybór między nowym budynkiem a „wtórnym”

Zdjęcie – Freepik.com

Chcesz wiedzieć więcej? Przeczytaj najnowsze wiadomości i przydatne materiały o Ukrainie i świecie w sekcji Wiadomości .

Zalecamy zakup, aby zapewnić sobie bezpieczną i komfortową podróż do Ukrainy: 

Ubezpieczenie Visit Ukraine – ubezpieczenie obejmujące ryzyka wojenne dla wjazdu i podróży po Ukrainie;

Ubezpieczenie samochodu Visit Ukraine – ubezpieczenie samochodu z rozszerzonym zakresem w Ukrainie;

Porady prawne Visit Ukraine – kompleksowe wsparcie prawne przy wjeździe do Ukrainy;

Bilety Visit Ukraine – bilety autobusowe i kolejowe do/z Ukrainy;

Wycieczki Visit Ukraine – największa internetowa baza wycieczek do Ukrainy na każdą kieszeń;

Hotele Visit Ukraine – hotele na komfortowy pobyt w Ukrainie;

Visit Ukraine Merch – patriotyczna odzież i akcesoria z dostawą na całym świecie.

© 2018-2025, Visit Ukraine. Użycie, kopiowanie lub przedruk materiałów na tej stronie jest dozwolone tylko z linkiem (hiperlinkiem dla publikacji internetowych) do Visit Ukraine.

Wszystkie prawa zastrzeżone.