Как зарабатывать на аренде недвижимости: что выбрать, новостройку на стадии \"котлована\" или квартиру на вторичном рынке?

Инвестиции в недвижимость остаются надежным способом сохранить капитал. Узнайте, что более выгодно - новостройка или перепродажа, и как минимизировать риски покупки

Юридические консультации для украинцев

ПОЛУЧИТЬ

Инвестиции в недвижимость остаются одним из самых популярных способов защиты капитала и получения стабильного дохода. Однако перед инвестором всегда стоит вопрос: что выгоднее – купить квартиру в новостройке на этапе котлована или выбрать готовый вариант на вторичном рынке, который можно сдавать уже сегодня?

Аналитику этого вопроса провели эксперты Finance.ua, сравнив две стратегии с позиции доходности, рисков и удобства управления активом. О преимуществах и недостатках каждого из способов рассказываем в этой статье.

Читайте здесь, где наблюдается наибольший спрос на квартиры и как изменилась активность украинцев по сравнению с прошлым годом.

Покупка квартиры в новостройке на этапе котлована

Инвестиции на ранних этапах строительства всегда вызывают повышенный интерес у украинцев, ведь именно тогда можно получить максимальный потенциал прибыли, однако важно понимать все преимущества и риски такого решения.

Преимущества инвестиций в новостройки

Покупка квартиры в новостройке еще на этапе строительства традиционно привлекает инвесторов низкой стартовой ценой и потенциалом роста стоимости после ввода дома в эксплуатацию. Девелоперы предлагают значительные скидки, рассрочки или специальные условия финансирования. За год-два стоимость квадратного метра может вырасти на 15-30%, что открывает возможность либо перепродать жилье с прибылью, либо сдавать его уже по более высокой арендной ставке.

Другое преимущество – гибкость в выборе. На начальном этапе строительства можно выбрать наилучшую планировку, этаж, ориентацию окон или локацию в доме, что повысит привлекательность квартиры для будущих арендаторов. Такие параметры иногда оказывают существенное влияние на ставку аренды и скорость сдачи жилья.

Кроме того, покупка на котловане часто позволяет применить финансовый "плечевой эффект". Если инвестор платит по частям, а цена растет в процессе, он фактически получает прибыль на привлеченный капитал. Это делает стратегию интересной для тех, кто стремится к максимальному капитальному приросту и готов подождать.

Риски инвестиций в строительство

Несмотря на перспективность, инвестиции на раннем этапе строительства имеют свои риски. Самое очевидное – задержка или заморозка проекта. Даже на стабильном рынке бывают случаи, когда строительство останавливается из-за нехватки финансирования или юридических споров. В таком случае капитал инвестора замораживается без возможности получать арендный доход, а сам срок окупаемости существенно увеличивается.

Не менее важно учитывать рыночные колебания. Если при строительстве цены на жилье падают, ожидаемый прирост может исчезнуть, а стоимость квартиры – остаться ниже прогноза. Кроме того, инвестору придется дополнительно вкладывать средства в ремонт и обустройство жилья перед сдачей в аренду, что увеличивает финальную сумму инвестиций.

К рискам также относят юридические нюансы. Следует тщательно проверять репутацию застройщика, наличие всех разрешений и законность схем финансирования (в том числе эскроу-счетов). И конечно, учитывать, что пока объект не сдан, его сложно продать – ликвидность такой инвестиции низкая.

Не хотите пропускать важные обновления и полезные материалы? Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку!

Вторичный рынок: больше стабильности и быстрый доход

Покупка готовой квартиры на вторичном рынке – это выбор в пользу прогнозируемости. Собственник может сразу сдавать жилье в аренду и получать ежемесячный доход. Это особенно важно для инвесторов, рассчитывающих на регулярный кэшфлоу или имеющих обязательства, требующие стабильных поступлений.

В отличие от новостроек здесь отсутствует временной риск: квартира уже готова к использованию, и можно реально оценить ее состояние, ремонт, расходы на коммунальные услуги и потенциальный уровень спроса в конкретном районе. Также на вторичном рынке проще просчитать реальную доходность – средняя годовая доходность арендной недвижимости в украинских городах составляет 6–8% стоимости актива, в зависимости от локации и состояния квартиры.

Еще один плюс – ликвидность. Если потребуется продать квартиру, сделать это можно быстрее, чем с недостроенным объектом. Спрос на "готовое жилье" с ремонтом остается стабильным, особенно в крупных городах, где арендаторы ценят комфорт и готовность "заезжай и живи".

На что обратить внимание при покупке вторички?

Однако и вторичный рынок имеет свои вызовы. Главный из них – более высокая цена за квадратный метр. Вы приобретаете не только жилье, но и уже реализуемую прибыль предыдущего владельца. Потенциал роста стоимости такой квартиры ограничен, поэтому основной доход формируется именно за счет аренды.

Кроме того, даже "готовая" квартира нуждается в обновлении. Ремонт со временем теряет актуальность, коммуникации изнашиваются, техника нуждается в замене. Эти расходы следует закладывать в расчет чистой доходности. Не менее важно проверить документы: историю собственности, отсутствие судебных споров или обременений. Небрежные арендаторы, скрытые дефекты или юридические нюансы могут стать неприятным сюрпризом.

В последние годы рынок частной недвижимости в Украине претерпел существенные изменения: в одних регионах стоимость домов стремительно выросла, в других – осталась почти без изменений. О том, в каких областях жилье подорожало больше всего, а где сохранило доступность, рассказываем в этом материале.

Какую недвижимость выгодно купить для аренды: краткий сравнительный анализ

Выбор между новостройкой и вторичкой зависит прежде всего от цели инвестора.

- Если главное – быстрый доход и минимум рисков, оптимальным будет вторичный рынок. Вы приобретаете готовый актив, который сразу приносит деньги, а его доходность можно точно спрогнозировать.

- Если же приоритет – прирост капитала в перспективе 2–3 лет, новостройка на этапе котлована способна обеспечить прибыль благодаря разнице между стартовой и финальной ценой.

Условно, квартира площадью 50 м², купленная на этапе строительства за 60 тыс. долларов, после ввода в эксплуатацию может стоить уже 72 тыс. долларов – то есть прирост составляет 20%. В то же время вторичка, приобретенная за 75 тыс. долларов и сданная за 600 долларов в месяц, приносит около 7–8% годовых от вложенных средств. Оба варианта имеют смысл – просто они удовлетворяют разные инвестиционные потребности.

Как минимизировать риски при покупке недвижимости?

Опытные инвесторы советуют не делать ставку только на один тип активов. Комбинированная стратегия позволяет сбалансировать риски: часть средств инвестировать в готовое жилье для стабильного дохода, часть – в новостройку, чтобы получить прибыль от роста капитала.

Такой подход помогает создать портфельное равновесие между денежным потоком и потенциальным приростом стоимости.

Также перед любой покупкой следует провести подробный аудит:

- Проверить репутацию застройщика или собственника;

- Оценить полную стоимость владения (ремонт, мебель, налоги, страховка);

- Заложить резерв на непредвиденные расходы (не менее 5–10% стоимости квартиры в год);

- Определить четкую стратегию выхода – когда и при каких условиях вы планируете продать или реинвестировать актив.

Юридическое сопровождение от специалистов Visit Ukraine поможет обезопасить вашу покупку недвижимости на каждом этапе – от проверки документов до заключения договора. Эксперты анализируют все правовые риски, чтобы вы могли инвестировать с уверенностью и без лишних волнений. Получите профессиональную поддержку и сделайте каждую инвестицию максимально безопасной.

Нет универсального решения, что лучше – котлован или вторичка. Все зависит от ваших целей, терпения и готовности к риску. Если вы стремитесь к стабильному доходу уже сегодня – выбирайте вторичку с готовым ремонтом. Если готовы подождать ради потенциально большей прибыли – инвестиция в новостройку может стать удачным выбором.

Главное – подходить к покупке не эмоционально, а стратегически: анализировать, считать, проверять. Ведь на рынке недвижимости зарабатывают не те, кто действует быстро, а мыслящие заранее.

Помните: даже самая лучшая недвижимость нуждается в защите!

На платформе Visit Ukraine можно оформить экспресс страхование жилья онлайн – это быстро, официально и поможет сохранить ваши инвестиции в случае непредвиденных событий. Защитите свой дом и спит спокойно, зная, что ваш актив в надежных руках.

Напомним! Украинцы постепенно возвращаются к покупке жилья, несмотря на войну и экономическую нестабильность. Мы уже рассказывали, какие объекты самые популярные, какие бюджеты закладывают покупатели и что влияет на выбор между новостройкой и вторичкой.

Фото – Freepik.com

Хотите знать больше? Читайте актуальные новости и полезные материалы об Украине и мире в разделе "Новости".

Советуем приобрести для безопасного и комфортного путешествия по Украине: 

Visit Ukraine Insurance - медицинское страхование с покрытием военных рисков;
Visit Ukraine Mini Hull Insurance - автострахование с расширенным покрытием на территории Украины;
Visit Ukraine Osago - обязательная автогражданка на авто с украинской регистрацией;

Visit Ukraine Tickets – билеты на автобусы и поезда в/из Украины;

Visit Ukraine Tours – самая большая онлайн-база по турам по Украине на любой вкус;

Visit Ukraine Hotels – отели для комфортного пребывания в Украине;

Visit Ukraine Merch – патриотическая одежда и аксессуары с доставкой по всему миру.

© 2018-2025, Visit Ukraine. Использование, копирование или перепечатывание материалов сайта только при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на "Visit Ukraine".

Все права защищены.