Comment gagner de l'argent en louant des biens immobiliers : que choisir, un bâtiment neuf au stade de \"fosse\" ou un appartement sur le marché secondaire ?

Les investissements immobiliers restent un moyen fiable de préserver le capital. Découvrez ce qui est le plus rentable - la construction neuve ou la revente, et comment minimiser les risques d'achat

Conseils juridiques pour les Ukrainiens

OBTENIR

Les investissements immobiliers restent l'un des moyens les plus populaires de protéger le capital et de recevoir un revenu stable. Cependant, l'investisseur est toujours confronté à la question : qu'est-ce qui est plus rentable - acheter un appartement dans un immeuble neuf au stade de l'excavation ou choisir une option prête sur le marché secondaire qui peut être louée aujourd'hui ?

L'analyse de cette question a été réalisée par Finance.ua experts, comparant les deux stratégies du point de vue de la rentabilité, des risques et de la facilité de gestion des actifs. Nous vous parlerons des avantages et des inconvénients de chacune des méthodes dans cet article.

Lisez ici où la plus grande demande d'appartements est observée et comment l'activité des Ukrainiens a changé par rapport à l'année dernière.

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Acheter un appartement dans un immeuble neuf au stade de l'excavation

Les investissements aux premiers stades de la construction suscitent toujours un intérêt accru parmi les Ukrainiens, car c'est à ce moment-là que l'on peut obtenir le maximum de potentiel de profit, mais il est important de comprendre tous les avantages et les risques d'une telle décision.

Avantages d'investir dans des immeubles neufs

Acheter un appartement dans un immeuble neuf pendant la phase de construction attire traditionnellement les investisseurs avec un prix de départ bas et le potentiel de croissance de la valeur après la mise en service de l'immeuble. Les promoteurs offrent des remises significatives, des paiements échelonnés ou des conditions de financement spéciales. Dans un an ou deux, le coût d'un mètre carré peut augmenter de 15 à 30 %, ce qui ouvre la possibilité soit de revendre le logement à profit, soit de le louer à un tarif locatif plus élevé.

Un autre avantage est la flexibilité dans le choix. Au stade initial de la construction, vous pouvez choisir le meilleur agencement, étage, orientation des fenêtres ou emplacement dans l'immeuble, ce qui augmentera l'attractivité de l'appartement pour les futurs locataires. De tels paramètres affectent parfois de manière significative le tarif locatif et la rapidité de livraison du logement.

De plus, acheter sur un chantier permet souvent d'appliquer l'effet de levier financier. Si l'investisseur paie en plusieurs fois, et que le prix augmente dans le processus, il reçoit en fait un profit sur le capital investi. Cela rend la stratégie intéressante pour ceux qui recherchent une croissance maximale du capital et sont prêts à attendre.

Risques d'investissement dans la construction

Malgré ses perspectives, les investissements au stade précoce de la construction comportent leurs propres risques. Le plus évident est le retard ou le gel du projet. Même sur un marché stable, il y a des cas où la construction est arrêtée en raison d'un manque de financement ou de litiges juridiques. Dans ce cas, le capital de l'investisseur est "gelé" sans possibilité de recevoir un revenu locatif, et la période de retour sur investissement augmente considérablement.

Il est tout aussi important de prendre en compte les fluctuations du marché. Si les prix de l'immobilier chutent pendant la construction, l'augmentation attendue peut disparaître, et le coût de l'appartement peut rester inférieur aux prévisions. De plus, l'investisseur devra investir des fonds supplémentaires dans des réparations et des améliorations du logement avant de le louer, ce qui augmente le montant final de l'investissement.

Les risques incluent également des nuances juridiques. Il vaut la peine de vérifier soigneusement la réputation du promoteur, la disponibilité de tous les permis et la légalité des schémas de financement (en particulier, les comptes séquestres). Et, bien sûr, tenir compte du fait qu'il est difficile de vendre l'objet tant qu'il n'est pas achevé - la liquidité d'un tel investissement est faible.

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Marché secondaire : plus de stabilité et de revenus rapides

Acheter un appartement prêt à l'emploi sur le marché secondaire est un choix en faveur de la prévisibilité. Le propriétaire peut immédiatement louer le logement et recevoir un revenu mensuel. Cela est particulièrement important pour les investisseurs qui comptent sur un flux de trésorerie régulier ou ont des obligations qui nécessitent un revenu stable.

Contrairement aux immeubles neufs, il n'y a pas de risque de temps ici : l'appartement est déjà prêt à être utilisé, et vous pouvez évaluer de manière réaliste son état, les réparations, les coûts des services publics et le niveau potentiel de demande dans une zone particulière. Il est également plus facile de calculer la rentabilité réelle sur le marché secondaire - le rendement annuel moyen de l'immobilier locatif dans les villes ukrainiennes est de 6 à 8 % de la valeur de l'actif, selon l'emplacement et l'état de l'appartement.

Un autre plus est la liquidité. S'il y a un besoin de vendre un appartement, cela peut être fait plus rapidement qu'avec un objet inachevé. La demande pour des "logements prêts" avec rénovation reste stable, surtout dans les grandes villes, où les locataires apprécient le confort et la disponibilité pour "emménager et vivre".

À quoi faire attention lors de l'achat d'un bien immobilier d'occasion

Cependant, le marché secondaire a également ses défis. Le principal est le prix plus élevé par mètre carré. Vous n'achetez pas seulement un logement, mais aussi le profit déjà réalisé par le précédent propriétaire. Le potentiel de croissance de la valeur d'un tel appartement est limité, donc le revenu principal se forme précisément par le biais de la location.

De plus, même un appartement "prêt" a besoin d'une mise à jour. Avec le temps, les réparations perdent de leur pertinence, les communications s'usent et les appareils doivent être remplacés. Ces coûts doivent être inclus dans le calcul de la rentabilité nette. Il est tout aussi important de vérifier les documents : l'historique de propriété, l'absence de litiges ou de charges. Des locataires négligents, des défauts cachés ou des nuances juridiques peuvent être une surprise désagréable.

Ces dernières années, le marché immobilier privé en Ukraine a subi des changements significatifs : dans certaines régions, le coût des maisons a augmenté rapidement, dans d'autres, il est resté presque inchangé. Dans quelles régions le logement est devenu plus cher, et où il est resté abordable, nous vous le dirons dans ce matériel.

Quel immobilier est rentable d'acheter pour la location : une brève analyse comparative

Le choix entre un immeuble neuf et un secondaire dépend principalement de l'objectif de l'investisseur.

- Si le principal est un revenu rapide et des risques minimaux, le marché secondaire sera optimal. Vous achetez un actif prêt qui rapporte immédiatement de l'argent, et sa rentabilité peut être prédite avec précision.

- Si la priorité est la croissance du capital dans les 2 à 3 prochaines années, un immeuble neuf au stade de l'excavation peut fournir un profit grâce à la différence entre le prix de départ et le prix final.

Conventionnellement, un appartement d'une superficie de 50 m², acheté au stade de la construction pour 60 000 dollars, après mise en service peut coûter 72 000 dollars - c'est-à-dire que l'augmentation est de 20 %. Dans le même temps, un appartement secondaire, acheté pour 75 000 dollars et loué pour 600 dollars par mois, rapporte environ 7 à 8 % par an sur les fonds investis. Les deux options ont du sens - elles satisfont simplement des besoins d'investissement différents.

Comment minimiser les risques lors de l'achat d'un bien immobilier ?

Les investisseurs expérimentés conseillent de ne pas parier sur un seul type d'actif. Une stratégie combinée vous permet d'équilibrer les risques : investissez une partie des fonds dans un logement prêt pour un revenu stable, et une autre dans un immeuble neuf pour recevoir un profit de la croissance du capital.

Cette approche aide à créer un "équilibre de portefeuille" entre le flux de trésorerie et la croissance potentielle de la valeur.

De plus, avant tout achat, il vaut la peine de réaliser un audit détaillé :

- Vérifiez la réputation du promoteur ou du propriétaire ;

- Estimez le coût total de possession (réparations, meubles, taxes, assurances) ;

- Mettez de côté une réserve pour les dépenses imprévues (au moins 5 à 10 % du coût de l'appartement par an) ;

- Déterminez une stratégie de sortie claire - quand et dans quelles conditions vous prévoyez de vendre ou de réinvestir l'actif.

Le soutien juridique des spécialistes de Visit Ukraine vous aidera à sécuriser votre transaction immobilière à chaque étape - de la vérification des documents à la signature du contrat. Les experts analysent tous les risques juridiques afin que vous puissiez investir en toute confiance et sans soucis inutiles. Obtenez un soutien professionnel et rendez chaque investissement aussi sûr que possible.

Il n'y a pas de solution universelle, laquelle est meilleure - un chantier ou un secondaire. Tout dépend de vos objectifs, de votre patience et de votre volonté de prendre des risques. Si vous recherchez un revenu stable aujourd'hui - choisissez un secondaire avec des réparations prêtes. Si vous êtes prêt à attendre pour un profit potentiellement plus élevé - investir dans un immeuble neuf peut être un bon choix.

L'essentiel est d'aborder l'achat non pas émotionnellement, mais stratégiquement : analyser, calculer, vérifier. Après tout, sur le marché immobilier, ce ne sont pas ceux qui agissent rapidement qui gagnent de l'argent, mais ceux qui pensent à l'avance.

Rappelez-vous : même le meilleur immobilier a besoin de protection !

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Nous vous rappelons ! Les Ukrainiens retournent progressivement à l'achat de logements, malgré la guerre et l'instabilité économique. Nous vous avons déjà dit quels objets sont les plus populaires, quels budgets les acheteurs prévoient et ce qui influence le choix entre un immeuble neuf et un "secondaire".

Photo – Freepik.com

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