Cómo ganar dinero alquilando bienes raíces: ¿qué elegir, un edificio nuevo en la etapa de \"pozo\" o un apartamento en un mercado secundario?

Las inversiones en bienes raíces siguen siendo una forma confiable de preservar capital. Descubre qué es más rentable: nueva construcción o reventa, y cómo minimizar los riesgos de compra

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Las inversiones en bienes raíces siguen siendo una de las formas más populares de proteger el capital y recibir un ingreso estable. Sin embargo, el inversor siempre se enfrenta a la pregunta: ¿qué es más rentable: comprar un apartamento en un edificio nuevo en la etapa de excavación o elegir una opción lista en el mercado secundario que se pueda alquilar hoy?

El análisis de este tema fue realizado por Finance.ua expertos, comparando las dos estrategias desde el punto de vista de la rentabilidad, los riesgos y la facilidad de gestión de activos. Te contaremos sobre las ventajas y desventajas de cada uno de los métodos en este artículo.

Lee aquí donde se observa la mayor demanda de apartamentos y cómo ha cambiado la actividad de los ucranianos en comparación con el año pasado.

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Comprar un apartamento en un edificio nuevo en la etapa de excavación

Las inversiones en las primeras etapas de construcción siempre despiertan un interés creciente entre los ucranianos, porque es cuando se puede obtener el máximo potencial de beneficio, pero es importante entender todas las ventajas y riesgos de tal decisión.

Ventajas de invertir en edificios nuevos

Comprar un apartamento en un edificio nuevo durante la fase de construcción tradicionalmente atrae a los inversores con un bajo precio inicial y el potencial de crecimiento de valor después de que el edificio se ponga en funcionamiento. Los desarrolladores ofrecen descuentos significativos, plazos o condiciones de financiación especiales. En uno o dos años, el costo de un metro cuadrado puede aumentar entre un 15 y un 30%, lo que abre la oportunidad de revender la vivienda con ganancias o alquilarla a una tarifa de alquiler más alta.

Otra ventaja es la flexibilidad en la elección. En la etapa inicial de construcción, puedes elegir la mejor distribución, piso, orientación de ventanas o ubicación en el edificio, lo que aumentará la atractividad del apartamento para futuros inquilinos. Tales parámetros a veces afectan significativamente la tarifa de alquiler y la velocidad de entrega de la vivienda.

Además, comprar en una excavación a menudo permite aplicar el “efecto de apalancamiento” financiero. Si el inversor paga a plazos, y el precio aumenta en el proceso, en realidad recibe una ganancia sobre el capital invertido. Esto hace que la estrategia sea interesante para aquellos que buscan el máximo crecimiento de capital y están dispuestos a esperar.

Riesgos de inversión en construcción

A pesar de sus perspectivas, las inversiones en la etapa temprana de construcción tienen sus propios riesgos. El más obvio es el retraso o la congelación del proyecto. Incluso en un mercado estable, hay casos en los que la construcción se detiene debido a la falta de financiación o disputas legales. En tal caso, el capital del inversor está "congelado" sin la posibilidad de recibir ingresos por alquiler, y el período de recuperación en sí aumenta significativamente.

Es igualmente importante tener en cuenta las fluctuaciones del mercado. Si los precios de la vivienda caen durante la construcción, el aumento esperado puede desaparecer, y el costo del apartamento puede permanecer por debajo de lo pronosticado. Además, el inversor tendrá que invertir fondos adicionales en reparaciones y mejoras a la vivienda antes de alquilarla, lo que aumenta el monto final de la inversión.

Los riesgos también incluyen matices legales. Vale la pena verificar cuidadosamente la reputación del desarrollador, la disponibilidad de todos los permisos y la legalidad de los esquemas de financiación (en particular, las cuentas de depósito). Y, por supuesto, tener en cuenta que hasta que el objeto esté terminado, es difícil venderlo: la liquidez de tal inversión es baja.

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Mercado secundario: más estabilidad e ingresos rápidos

Comprar un apartamento listo en el mercado secundario es una elección a favor de la previsibilidad. El propietario puede alquilar inmediatamente la vivienda y recibir ingresos mensuales. Esto es especialmente importante para los inversores que cuentan con un flujo de efectivo regular o tienen obligaciones que requieren ingresos estables.

A diferencia de los edificios nuevos, aquí no hay riesgo de tiempo: el apartamento ya está listo para su uso, y puedes evaluar realísticamente su estado, reparaciones, costos de servicios públicos y el nivel potencial de demanda en una área particular. También es más fácil calcular la rentabilidad real en el mercado secundario: el rendimiento anual promedio de los bienes raíces de alquiler en las ciudades ucranianas es del 6-8% del valor del activo, dependiendo de la ubicación y el estado del apartamento.

Otro punto a favor es la liquidez. Si hay necesidad de vender un apartamento, se puede hacer más rápido que con un objeto sin terminar. La demanda de “vivienda lista” con renovación se mantiene estable, especialmente en las grandes ciudades, donde los inquilinos valoran la comodidad y la disposición de “mudarse y vivir”.

Qué tener en cuenta al comprar una propiedad de segunda mano

Sin embargo, el mercado secundario también tiene sus desafíos. El principal es el precio más alto por metro cuadrado. Estás comprando no solo vivienda, sino también la ganancia ya realizada por el propietario anterior. El potencial de crecimiento en el valor de tal apartamento es limitado, por lo que el ingreso principal se forma precisamente a través del alquiler.

Además, incluso un apartamento “listo” necesita actualización. Con el tiempo, las reparaciones pierden relevancia, las comunicaciones se desgastan y los electrodomésticos necesitan ser reemplazados. Estos costos deben incluirse en el cálculo de la rentabilidad neta. No menos importante es verificar los documentos: historial de propiedad, ausencia de litigios o gravámenes. Inquilinos negligentes, defectos ocultos o matices legales pueden ser una sorpresa desagradable.

En los últimos años, el mercado inmobiliario privado en Ucrania ha experimentado cambios significativos: en algunas regiones el costo de las casas ha aumentado rápidamente, en otras ha permanecido casi sin cambios.

Qué bienes raíces son rentables para comprar para alquilar: un breve análisis comparativo

La elección entre un edificio nuevo y uno secundario depende principalmente del objetivo del inversor.

- Si lo principal es un ingreso rápido y riesgos mínimos, el mercado secundario será óptimo. Estás comprando un activo listo que inmediatamente genera dinero, y su rentabilidad se puede predecir con precisión.

- Si la prioridad es el crecimiento de capital en los próximos 2-3 años, un edificio nuevo en la etapa de excavación puede proporcionar ganancias debido a la diferencia entre el precio inicial y el final.

Convencionalmente, un apartamento con un área de 50 m², comprado en la etapa de construcción por 60 mil dólares, después de la entrega puede costar 72 mil dólares, es decir, el aumento es del 20%. Al mismo tiempo, uno secundario, comprado por 75 mil dólares y alquilado por 600 dólares al mes, genera alrededor del 7-8% anual sobre los fondos invertidos. Ambas opciones tienen sentido: simplemente satisfacen diferentes necesidades de inversión.

¿Cómo minimizar los riesgos al comprar bienes raíces?

Los inversores experimentados aconsejan no apostar solo por un tipo de activo. Una estrategia combinada te permite equilibrar los riesgos: invierte parte de los fondos en vivienda lista para un ingreso estable, y parte en un edificio nuevo para recibir ganancias del crecimiento de capital.

Este enfoque ayuda a crear un “equilibrio de cartera” entre el flujo de efectivo y el potencial de crecimiento de valor.

Además, antes de cualquier compra, vale la pena realizar una auditoría detallada:

- Verifica la reputación del desarrollador o propietario;

- Estima el costo total de propiedad (reparaciones, muebles, impuestos, seguros);

- Reserva un fondo para gastos imprevistos (al menos el 5-10% del costo del apartamento por año);

- Determina una estrategia de salida clara: cuándo y bajo qué condiciones planeas vender o reinvertir el activo.

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No hay una solución universal sobre qué es mejor: una excavación o una secundaria. Todo depende de tus objetivos, paciencia y disposición a asumir riesgos. Si buscas un ingreso estable hoy, elige una secundaria con reparaciones listas. Si estás dispuesto a esperar por el bien de ganancias potencialmente más altas, invertir en un edificio nuevo puede ser una buena elección.

Lo principal es abordar la compra no emocionalmente, sino estratégicamente: analizar, calcular, verificar. Después de todo, en el mercado inmobiliario, no son aquellos que actúan rápidamente los que ganan dinero, sino aquellos que piensan a futuro.

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Foto – Freepik.com

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