Come guadagnare affittando immobili: cosa scegliere, un nuovo edificio nella fase di "cantiere" o un appartamento in un mercato secondario?

Gli investimenti immobiliari rimangono un modo affidabile per preservare il capitale. Scopri cosa è più redditizio - nuova costruzione o rivendita, e come minimizzare i rischi di acquisto

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Gli investimenti immobiliari rimangono uno dei modi più popolari per proteggere il capitale e ricevere un reddito stabile. Tuttavia, l'investitore si trova sempre di fronte alla domanda: cosa è più redditizio - acquistare un appartamento in un nuovo edificio nella fase di scavo o scegliere un'opzione pronta sul mercato secondario che può essere affittata oggi?

L'analisi di questa questione è stata condotta da Finance.ua esperti, confrontando le due strategie dal punto di vista della redditività, dei rischi e della facilità di gestione degli asset. Ti parleremo dei vantaggi e degli svantaggi di ciascun metodo in questo articolo.

Leggi qui dove si osserva la maggiore domanda di appartamenti e come è cambiata l'attività degli ucraini rispetto all'anno scorso.

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Acquistare un appartamento in un nuovo edificio nella fase di scavo

Gli investimenti nelle fasi iniziali di costruzione suscitano sempre un interesse maggiore tra gli ucraini, perché è in quel momento che si può ottenere il massimo potenziale di profitto, ma è importante comprendere tutti i vantaggi e i rischi di tale decisione.

Vantaggi di investire in nuovi edifici

Acquistare un appartamento in un nuovo edificio durante la fase di costruzione attrae tradizionalmente gli investitori con un prezzo di partenza basso e il potenziale di crescita del valore dopo che l'edificio è stato messo in funzione. Gli sviluppatori offrono sconti significativi, rateizzazioni o condizioni di finanziamento speciali. In un anno o due, il costo di un metro quadrato può aumentare del 15-30%, il che apre l'opportunità di rivendere l'abitazione con profitto o affittarla a un tasso di affitto più elevato.

Un altro vantaggio è la flessibilità nella scelta. Nella fase iniziale di costruzione, puoi scegliere la migliore disposizione, piano, orientamento delle finestre o posizione nell'edificio, il che aumenterà l'attrattiva dell'appartamento per i futuri inquilini. Tali parametri influenzano talvolta significativamente il tasso di affitto e la velocità di consegna dell'abitazione.

Inoltre, acquistare su un cantiere spesso consente di applicare l'effetto di "leva finanziaria". Se l'investitore paga a rate e il prezzo aumenta nel processo, riceve effettivamente un profitto sul capitale investito. Questo rende la strategia interessante per coloro che cercano la massima crescita del capitale e sono disposti ad aspettare.

Rischi di investimento nella costruzione

Nonostante le sue prospettive, gli investimenti nelle fasi iniziali di costruzione presentano i propri rischi. Il più ovvio è il ritardo o il congelamento del progetto. Anche in un mercato stabile, ci sono casi in cui la costruzione viene interrotta a causa della mancanza di finanziamenti o di controversie legali. In tal caso, il capitale dell'investitore è "congelato" senza la possibilità di ricevere reddito da affitto, e il periodo di ammortamento stesso aumenta significativamente.

È altrettanto importante tenere conto delle fluttuazioni del mercato. Se i prezzi delle abitazioni scendono durante la costruzione, l'aumento previsto potrebbe scomparire e il costo dell'appartamento potrebbe rimanere inferiore alle previsioni. Inoltre, l'investitore dovrà investire fondi aggiuntivi in riparazioni e miglioramenti all'abitazione prima di affittarla, il che aumenta l'importo finale dell'investimento.

I rischi includono anche sfumature legali. È opportuno controllare attentamente la reputazione dello sviluppatore, la disponibilità di tutti i permessi e la legalità degli schemi di finanziamento (in particolare, i conti escrow). E, naturalmente, tenere conto del fatto che fino al completamento dell'oggetto, è difficile venderlo - la liquidità di tale investimento è bassa.

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Mercato secondario: maggiore stabilità e reddito rapido

Acquistare un appartamento pronto sul mercato secondario è una scelta a favore della prevedibilità. Il proprietario può immediatamente affittare l'abitazione e ricevere un reddito mensile. Questo è particolarmente importante per gli investitori che contano su un flusso di cassa regolare o hanno obblighi che richiedono un reddito stabile.

A differenza dei nuovi edifici, qui non c'è rischio di tempo: l'appartamento è già pronto per l'uso e puoi valutare realisticamente le sue condizioni, riparazioni, costi delle utenze e il potenziale livello di domanda in una particolare area. È anche più facile calcolare la redditività reale sul mercato secondario - il rendimento medio annuale degli immobili in affitto nelle città ucraine è del 6-8% del valore dell'asset, a seconda della posizione e delle condizioni dell'appartamento.

Un altro vantaggio è la liquidità. Se c'è bisogno di vendere un appartamento, può essere fatto più rapidamente rispetto a un oggetto non finito. La domanda per "abitazioni pronte" con ristrutturazione rimane stabile, soprattutto nelle grandi città, dove gli inquilini apprezzano il comfort e la prontezza a "trasferirsi e vivere".

Cosa tenere d'occhio quando si acquista una proprietà di seconda mano

Tuttavia, il mercato secondario presenta anche le sue sfide. La principale è il prezzo più elevato per metro quadrato. Stai acquistando non solo un'abitazione, ma anche il profitto già realizzato dal precedente proprietario. Il potenziale di crescita del valore di tale appartamento è limitato, quindi il reddito principale si forma proprio attraverso l'affitto.

Inoltre, anche un appartamento "pronto" ha bisogno di aggiornamenti. Col tempo, le riparazioni perdono rilevanza, le comunicazioni si usurano e gli elettrodomestici devono essere sostituiti. Questi costi devono essere inclusi nel calcolo della redditività netta. È altrettanto importante controllare i documenti: storia di proprietà, assenza di contenziosi o gravami. Inquilini negligenti, difetti nascosti o sfumature legali possono essere una sorpresa sgradevole.

Negli ultimi anni, il mercato immobiliare privato in Ucraina ha subito cambiamenti significativi: in alcune regioni il costo delle case è aumentato rapidamente, in altre è rimasto quasi invariato. In quali regioni le abitazioni sono diventate più costose, e dove sono rimaste accessibili, ti racconteremo in questo materiale.

Quale immobile è redditizio acquistare per affittare: un breve confronto analitico

La scelta tra un nuovo edificio e uno secondario dipende principalmente dall'obiettivo dell'investitore.

- Se la cosa principale è un reddito rapido e rischi minimi, il mercato secondario sarà ottimale. Stai acquistando un asset pronto che porta immediatamente denaro, e la sua redditività può essere prevista con precisione.

- Se la priorità è la crescita del capitale nei prossimi 2-3 anni, un nuovo edificio nella fase di scavo può fornire profitto grazie alla differenza tra il prezzo di partenza e quello finale.

Convenzionalmente, un appartamento con una superficie di 50 m², acquistato nella fase di costruzione per 60 mila dollari, dopo la consegna può costare 72 mila dollari - cioè, l'aumento è del 20%. Allo stesso tempo, un appartamento secondario, acquistato per 75 mila dollari e affittato per 600 dollari al mese, porta circa il 7-8% all'anno sui fondi investiti. Entrambe le opzioni hanno senso - soddisfano semplicemente diverse esigenze di investimento.

Come minimizzare i rischi quando si acquista un immobile?

Gli investitori esperti consigliano di non puntare solo su un tipo di asset. Una strategia combinata consente di bilanciare i rischi: investire una parte dei fondi in abitazioni pronte per un reddito stabile e una parte in un nuovo edificio per ricevere profitto dalla crescita del capitale.

Questo approccio aiuta a creare un "bilanciamento del portafoglio" tra flusso di cassa e potenziale crescita del valore.

Inoltre, prima di qualsiasi acquisto, è opportuno condurre un audit dettagliato:

- Controlla la reputazione dello sviluppatore o del proprietario;

- Stima il costo totale di proprietà (riparazioni, mobili, tasse, assicurazione);

- Metti da parte una riserva per spese impreviste (almeno il 5-10% del costo dell'appartamento all'anno);

- Determina una chiara strategia di uscita - quando e a quali condizioni intendi vendere o reinvestire l'asset.

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Non esiste una soluzione universale, quale sia meglio - un cantiere o uno secondario. Tutto dipende dai tuoi obiettivi, dalla pazienza e dalla volontà di assumere rischi. Se stai cercando un reddito stabile oggi - scegli un secondario con riparazioni pronte. Se sei pronto ad aspettare per il bene di profitti potenzialmente più elevati - investire in un nuovo edificio può essere una buona scelta.

La cosa principale è affrontare l'acquisto non emotivamente, ma strategicamente: analizza, calcola, controlla. Dopotutto, nel mercato immobiliare, non sono quelli che agiscono rapidamente a guadagnare, ma quelli che pensano in anticipo.

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Ti ricordiamo! Gli ucraini stanno gradualmente tornando ad acquistare abitazioni, nonostante la guerra e l'instabilità economica. Ti abbiamo già raccontato quali oggetti sono i più popolari, quali budget i compratori mettono da parte e cosa influenza la scelta tra un nuovo edificio e un "secondario".

Foto – Freepik.com

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