Wie man Geld mit der Vermietung von Immobilien verdient: Was wählen, einen Neubau in der "Grube"-Phase oder eine Wohnung auf dem Sekundärmarkt?

Immobilieninvestitionen bleiben eine zuverlässige Möglichkeit, Kapital zu erhalten. Erfahren Sie, was rentabler ist - Neubau oder Wiederverkauf, und wie Sie die Risiken beim Kauf minimieren können.

Rechtsberatung für Ukrainer

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Immobilieninvestitionen zählen weiterhin zu den beliebtesten Möglichkeiten, Kapital zu sichern und ein stabiles Einkommen zu erzielen. Doch Investoren stehen stets vor der Frage: Ist es rentabler, eine Wohnung in einem Neubau im Rohbau zu erwerben oder eine bereits bestehende Immobilie auf dem Gebrauchtmarkt zu wählen, die sofort vermietet werden kann?

Die Experten von Finance.ua haben diese Frage analysiert und die beiden Strategien hinsichtlich Rentabilität, Risiken und Verwaltungsaufwand verglichen. In diesem Artikel erläutern wir Ihnen die Vor- und Nachteile beider Methoden.

Lesen Sie hier, wo die größte Nachfrage nach Wohnungen besteht und wie sich die Aktivitäten ukrainischer Investoren im Vergleich zum Vorjahr verändert haben.

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Kauf einer Wohnung in einem Neubau im Rohbau

Investitionen in der frühen Bauphase stoßen bei Ukrainern stets auf großes Interesse, da hier das maximale Gewinnpotenzial besteht. Es ist jedoch wichtig, alle Vor- und Nachteile einer solchen Entscheidung zu verstehen.

Vorteile von Investitionen in Neubauten

Der Kauf einer Wohnung in einem Neubau während der Bauphase lockt Investoren traditionell mit einem niedrigen Einstiegspreis und dem Potenzial für Wertsteigerungen nach Fertigstellung des Gebäudes. Bauträger bieten oft erhebliche Rabatte, Ratenzahlungen oder spezielle Finanzierungskonditionen an. Innerhalb von ein bis zwei Jahren kann der Quadratmeterpreis um 15–30 % steigen, wodurch sich die Möglichkeit ergibt, die Wohnung mit Gewinn weiterzuverkaufen oder zu einer höheren Miete zu vermieten.

Ein weiterer Vorteil ist die Flexibilität bei der Wahl. Bereits in der Bauphase können Sie den optimalen Grundriss, das Stockwerk, die Fensterausrichtung oder die Lage im Gebäude wählen, was die Attraktivität der Wohnung für zukünftige Mieter erhöht. Solche Parameter können die Miete und die Übergabezeit der Wohnungen maßgeblich beeinflussen.

Darüber hinaus ermöglicht der Kauf in der Bauphase häufig die Nutzung des finanziellen Hebeleffekts. Zahlt der Investor in Raten und steigt der Preis im Laufe der Zeit, erzielt er faktisch einen Gewinn auf das investierte Kapital. Dies macht die Strategie interessant für diejenigen, die maximales Kapitalwachstum anstreben und bereit sind, Geduld zu haben.

Risiken von Bauinvestitionen

Trotz ihrer vielversprechenden Aussichten bergen Investitionen in der Frühphase von Bauprojekten Risiken. Das offensichtlichste Risiko ist die Verzögerung oder der Stillstand des Projekts. Selbst in einem stabilen Markt kommt es vor, dass Bauarbeiten aufgrund fehlender Finanzierung oder Rechtsstreitigkeiten unterbrochen werden. In diesem Fall ist das Kapital des Investors gebunden, Mieteinnahmen sind nicht möglich und die Amortisationszeit verlängert sich erheblich.

Ebenso wichtig ist es, Marktschwankungen zu berücksichtigen. Fallen die Immobilienpreise während der Bauphase, kann der erwartete Wertzuwachs ausbleiben und die Kosten der Wohnung niedriger als prognostiziert ausfallen. Zudem muss der Investor vor der Vermietung zusätzliche Mittel in Reparaturen und Modernisierungen investieren, was die Gesamtinvestitionssumme erhöht.

Zu den Risiken zählen auch rechtliche Aspekte. Es empfiehlt sich, den Ruf des Bauträgers, die Verfügbarkeit aller Genehmigungen und die Rechtmäßigkeit der Finanzierungsmodelle (insbesondere Treuhandkonten) sorgfältig zu prüfen. Und natürlich sollte man bedenken, dass ein Verkauf bis zur Fertigstellung des Objekts schwierig ist – die Liquidität einer solchen Investition ist gering.

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Gebrauchtimmobilienmarkt: Mehr Stabilität und schnelles Einkommen

Der Kauf einer bezugsfertigen Wohnung auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt bietet Planungssicherheit. Der Eigentümer kann die Wohnung sofort vermieten und monatliche Mieteinnahmen erzielen. Dies ist besonders wichtig für Investoren, die auf regelmäßige Einnahmen angewiesen sind oder Verpflichtungen haben, die ein stabiles Einkommen erfordern.

Im Gegensatz zu Neubauten besteht hier kein Zeitrisiko: Die Wohnung ist sofort bezugsfertig, und Sie können ihren Zustand, Reparaturen, Nebenkosten und die potenzielle Nachfrage in der jeweiligen Gegend realistisch einschätzen. Auch die tatsächliche Rentabilität lässt sich auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt leichter berechnen – die durchschnittliche jährliche Rendite von Mietimmobilien in ukrainischen Städten liegt je nach Lage und Zustand der Wohnung bei 6–8 % des Immobilienwerts.

Ein weiterer Vorteil ist die Liquidität. Sollte eine Wohnung verkauft werden müssen, ist dies schneller möglich als bei einem unfertigen Objekt. Die Nachfrage nach bezugsfertigen Wohnungen mit Renovierungsbedarf bleibt stabil, insbesondere in Großstädten, wo Mieter Wert auf Komfort und sofortigen Einzug legen.

Worauf Sie beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie achten sollten

Der Gebrauchtimmobilienmarkt birgt jedoch auch Herausforderungen. Die größte ist der höhere Preis pro Quadratmeter. Sie erwerben nicht nur eine Wohnung, sondern auch den bereits vom Vorbesitzer erzielten Gewinn. Das Wertsteigerungspotenzial einer solchen Wohnung ist begrenzt, daher stammen die Haupteinnahmen aus der Miete.

Darüber hinaus muss selbst eine bezugsfertige Wohnung modernisiert werden. Mit der Zeit verlieren Reparaturen an Bedeutung, die Haustechnik verschleißt und Haushaltsgeräte müssen ersetzt werden. Diese Kosten sollten in die Berechnung der Nettorendite einfließen. Ebenso wichtig ist die Prüfung der Dokumente: Eigentumsverhältnisse, keine Rechtsstreitigkeiten oder Belastungen. Nachlässige Mieter, versteckte Mängel oder rechtliche Feinheiten können eine unangenehme Überraschung sein.

In den letzten Jahren hat sich der private Immobilienmarkt in der Ukraine stark verändert: In einigen Regionen sind die Hauspreise rasant gestiegen, in anderen blieben sie nahezu unverändert. In welchen Regionen Wohnraum teurer geworden ist und wo er erschwinglich geblieben ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

Welche Immobilien eignen sich für die Vermietung? Ein kurzer Vergleich

Die Entscheidung zwischen Neubau und Bestandsimmobilie hängt primär vom Ziel des Investors ab.

- Stehen schnelle Einnahmen bei minimalem Risiko im Vordergrund, ist der Bestandsimmobilienmarkt optimal. Man erwirbt eine sofort nutzbare Immobilie, die umgehend Rendite abwirft, und deren Rentabilität lässt sich gut prognostizieren.

- Steht Kapitalwachstum in den nächsten 2–3 Jahren im Vordergrund, kann ein Neubau im Rohbaustadium aufgrund der Preisdifferenz zwischen Baubeginn und Fertigstellung Gewinn abwerfen.

Konkret kann eine 50 m² große Wohnung, die im Bau für 60.000 US-Dollar erworben wurde, nach Fertigstellung 72.000 US-Dollar kosten – das entspricht einer Wertsteigerung von 20 %. Eine Bestandsimmobilie hingegen, die für 75.000 US-Dollar gekauft und für 600 US-Dollar pro Monat vermietet wird, erwirtschaftet eine jährliche Rendite von ca. 7–8 % auf das investierte Kapital. Beide Optionen sind sinnvoll – sie erfüllen lediglich unterschiedliche Anlagebedürfnisse.

Wie lassen sich Risiken beim Immobilienkauf minimieren?

Erfahrene Investoren raten davon ab, nur auf eine Anlageklasse zu setzen. Eine kombinierte Strategie ermöglicht es Ihnen, Risiken auszubalancieren: Investieren Sie einen Teil Ihres Kapitals in Bestandsimmobilien für ein stabiles Einkommen und einen anderen Teil in Neubauten, um vom Wertzuwachs zu profitieren.

Dieser Ansatz trägt zu einem ausgewogenen Portfolio zwischen Cashflow und potenziellem Wertzuwachs bei.

Vor jedem Kauf empfiehlt sich eine detaillierte Prüfung:

- Überprüfen Sie die Reputation des Bauträgers oder Eigentümers;

- Schätzen Sie die gesamten Besitzkosten (Reparaturen, Möbel, Steuern, Versicherungen);

- Legen Sie eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben fest (mindestens 5–10 % des Kaufpreises der Wohnung pro Jahr);

- Entwickeln Sie eine klare Ausstiegsstrategie – wann und unter welchen Bedingungen Sie die Immobilie verkaufen oder reinvestieren möchten.

Die Rechtsberatung der Spezialisten von Visit Ukraine sichert Ihre Immobilientransaktion in jeder Phase ab – von der Dokumentenprüfung bis zur Vertragsunterzeichnung. Unsere Experten analysieren alle rechtlichen Risiken, damit Sie sorgenfrei und ohne unnötige Risiken investieren können. Profitieren Sie von professioneller Unterstützung und machen Sie jede Investition so sicher wie möglich.

Es gibt keine allgemeingültige Lösung – ist eine Baugrube oder ein Zweitbau besser? Es kommt ganz auf Ihre Ziele, Ihre Geduld und Ihre Risikobereitschaft an. Wenn Sie heute ein stabiles Einkommen anstreben, wählen Sie einen Zweitbau mit bereits vorhandenen Reparaturmöglichkeiten. Sind Sie hingegen bereit, auf potenziell höhere Gewinne zu warten, kann die Investition in einen Neubau eine gute Wahl sein.

Das Wichtigste ist, den Kauf nicht emotional, sondern strategisch anzugehen: Analysieren, kalkulieren, prüfen. Denn auf dem Immobilienmarkt verdienen nicht die Schnellen, sondern die Vorausschauenden.

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Wir möchten Sie daran erinnern: Trotz Krieg und wirtschaftlicher Instabilität kaufen Ukrainer allmählich wieder Wohneigentum. Wir haben Ihnen bereits mitgeteilt, welche Objekte am beliebtesten sind, welche Budgets Käufer einplanen und was die Entscheidung zwischen Neubau und Bestandsimmobilie beeinflusst.

Foto – Freepik.com

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