Реєстрація прав власності на нерухоме майно: як це працює в Україні та інших європейських країнах

Механізми реєстрації прав власності на нерухомість дещо відрізняються в Україні та європейських країнах. Дізнайтеся про ключові відмінності в процедурах, що діють у Польщі, Німеччині, Франції, Італії та Чехії, і порівняйте Державний реєстр нерухомості України з європейськими земельними реєстрами

Отримайте страхування квартири від пошкоджень, знищення та крадіжки за 5 хвилин!

КУПИТИ

Право власності на нерухоме майно є одним з найважливіших інститутів цивільного права, що забезпечує особі юридичний захист її майнових інтересів. Реєстрація цього права – це ключовий механізм, який гарантує публічність, достовірність та державне визнання факту володіння майном. В Україні та країнах Європи діють схожі за суттю, але різні за процедурами та роллю окремих суб'єктів системи державної реєстрації. Розуміння цих відмінностей є критично важливим для всіх, хто планує операції з нерухомістю.

Що таке реєстрація права власності на нерухоме майно?

Державна реєстрація права власності на нерухоме майно – це офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, що здійснюється шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП).

В Україні ця процедура закріплена Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та низкою підзаконних актів. Реєстрація має правоутворююче значення: право власності виникає саме з моменту його реєстрації, а не, наприклад, з моменту підписання договору купівлі-продажу (якщо інше не передбачено законом).

Раніше ми розповідали, що у 2025 році сплата податку на нерухомість в Україні зросла на 22%.

Хто займається реєстрацією права власності на нерухоме майно в Україні?

В Україні реєстрацію права власності на нерухоме майно здійснюють суб'єкти державної реєстрації прав.

Державні реєстратори прав на нерухоме майно

Працюють у виконавчих органах сільських, селищних та міських рад, а також у Київській та Севастопольській міських, районних, районних у містах Києві та Севастополі державних адміністраціях.

Також послуги надаються через Центри надання адміністративних послуг (ЦНАП).

Нотаріуси

Приватні та державні нотаріуси є також державними реєстраторами. Вони мають право проводити державну реєстрацію прав, що виникають внаслідок вчинення ними нотаріальних дій (наприклад, посвідчення договору купівлі-продажу або видача свідоцтва про право на спадщину). Це один із найпоширеніших і найзручніших способів реєстрації.

Акредитовані суб'єкти (у визначених законом випадках)

Процедура включає подання заяви (можливо також онлайн через портал «Дія» для прав, набутих до 2013 року, або за певних умов), перевірку документів реєстратором або нотаріусом та внесення відповідного запису до ДРРП.

Не хочете пропускати важливі оновлення та корисні матеріали? Підпишіться на нашу щотижневу розсилку!

Які існують особливості реєстрації права власності на нерухоме майно в країнах Європи?

В багатьох країнах Європи діє так звана "титульна система" реєстрації, де головним інструментом є Земельна книга (Kadaster, Grundbuch, Księgi Wieczyste) або її аналог. У більшості країн ключову роль у забезпеченні законності угоди та внесенні даних до реєстру відіграє нотаріус.

Польща

У Польщі використовується система Поземельних та іпотечних книг (Księgi Wieczyste), які є публічними та доступними онлайн. 

Роль нотаріуса – ключова: угода купівлі-продажу або інша угода про передачу прав має бути укладена у формі нотаріального акта (Akt notarialny).

Нотаріус посвідчує договір, перевіряє правовий статус нерухомості та має обов'язок подати заяву про внесення змін до Поземельної книги до суду. Реєстрація фактично здійснюється відділом Земельних книг при окружному суді, але на підставі документів, поданих нотаріусом.

Німеччина

Реєстр – Земельна книга (Grundbuch), яка ведеться Районним судом (Amtsgericht). Вона складається з декількох відділів, що містять інформацію про власника, об'єкт та обтяження.

Роль нотаріуса – обов'язкова та критична. Нотаріус відповідає за складання та посвідчення договору. Після підписання договору він подає документи до суду для внесення змін до Grundbuch.

Діє принцип публічної довіри до реєстру (Öffentlicher Glaube des Grundbuchs), що означає, що зміст Земельної книги вважається достовірним.

Франція

Реєстр – Іпотечна служба (Service de la Publicité Foncière), яка реєструє акти, що стосуються нерухомості.

Нотаріус (Notaire) має монополію на складання актів купівлі-продажу нерухомості. Він відповідає за повну перевірку об'єкта та сторін, сплату податків і передачу акта для публікації до Іпотечної служби.

У Франції нотаріус не просто посвідчує підписи, а складає автентичний акт, який має підвищену юридичну силу.

Італія

Право власності на нерухомість в Італії вноситься в Реєстр нерухомого майна (Registri Immobiliari), який ведеться Агенцією доходів (Agenzia delle Entrate).

Нотаріус (Notaio) відповідає за законність угоди, перевірку прав та обтяжень. Він посвідчує акт купівлі-продажу та забезпечує його подальшу реєстрацію.

Діє система транскрипції (внесення даних), яка забезпечує публічність акту, але правове значення для сторін також має сам нотаріальний акт.

Чехія

Реєстр – Кадастр нерухомості (Katastr nemovitostí), який ведеться Кадастровим управлінням.

Процес реєстрації ініціюється поданням письмової заяви до Кадастрового управління. На відміну від Німеччини чи Франції, участь нотаріуса не є обов'язковою для посвідчення договору купівлі-продажу (хоча він може бути залучений). Реєстрація в кадастрі має конститутивний ефект (право виникає з моменту реєстрації).

Переходьте за посиланням та дізнайтеся, у яких містах Європи найдешевше купити житло.

Отже, в Україні система більш децентралізована та передбачає значну роль нотаріусів як безпосередніх реєстраторів, що прискорює процес. У багатьох країнах ЄС (особливо в романо-германській правовій сім'ї) нотаріус є обов'язковим посередником, а сама реєстрація часто відбувається через судові або спеціалізовані державні органи, що забезпечує підвищену гарантію законності угоди.

Фото: Freepik