Registro de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles: cómo funciona en Ucrania y otros países europeos

Los mecanismos para registrar derechos de propiedad sobre bienes raíces difieren algo en Ucrania y en los países europeos. Conozca las principales diferencias en los procedimientos establecidos en Polonia, Alemania, Francia, Italia y la República Checa, y compare el Registro Estatal de Bienes Inmuebles de Ucrania con los registros de tierras europeos

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La propiedad de bienes inmuebles es una de las instituciones más importantes del derecho civil, proporcionando a los individuos protección legal de sus intereses patrimoniales. El registro de este derecho es un mecanismo clave que garantiza la publicidad, autenticidad y reconocimiento estatal de la propiedad. Ucrania y los países europeos tienen sistemas similares en esencia, pero difieren en términos de procedimientos y el papel de las entidades individuales en el sistema de registro estatal. Comprender estas diferencias es fundamental para cualquier persona que planee participar en transacciones inmobiliarias.

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¿Qué es el registro de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles?

El registro estatal de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles es el reconocimiento y confirmación oficial por parte del estado de la adquisición, cambio o terminación de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles, que se lleva a cabo mediante la realización de las entradas correspondientes en el Registro Estatal de Derechos de Propiedad sobre Bienes Inmuebles (SRPRE).

En Ucrania, este procedimiento está consagrado en la Ley de Ucrania 'Sobre el Registro Estatal de Derechos de Propiedad sobre Bienes Inmuebles y sus Cargas' y una serie de actos subordinados. El registro tiene un efecto creador de derecho: los derechos de propiedad surgen desde el momento del registro, y no, por ejemplo, desde el momento de la firma de un contrato de compra-venta (salvo que la ley disponga lo contrario).

Anteriormente, informamos que en 2025, los pagos de impuestos sobre la propiedad en Ucrania aumentaron un 22%.

¿Quién es responsable del registro de derechos de propiedad en Ucrania?

En Ucrania, los derechos de propiedad son registrados por las autoridades de registro estatal.

Registradores estatales de derechos de propiedad

Trabajan en los órganos ejecutivos de los consejos de aldeas, asentamientos y ciudades, así como en las administraciones de las ciudades de Kyiv y Sebastopol, distritos y administraciones distritales en las ciudades de Kyiv y Sebastopol.

Los servicios también se proporcionan a través de los Centros de Servicios Administrativos (ASC).

Notarios

Los notarios privados y estatales también son registradores estatales. Tienen el derecho de llevar a cabo el registro estatal de derechos que surgen de sus acciones notariales (por ejemplo, certificando un contrato de compra-venta o emitiendo un certificado de herencia). Esta es una de las formas más comunes y convenientes de registrar.

Entidades acreditadas (en casos especificados por la ley)

El procedimiento incluye la presentación de una solicitud (también es posible en línea a través del portal 'Dія' para derechos adquiridos antes de 2013, o bajo ciertas condiciones), verificación de documentos por un registrador o notario, y la realización de la entrada correspondiente en el DRRP.

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¿Cuáles son las características específicas del registro de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles en los países europeos?

Muchos países europeos utilizan un llamado 'sistema de título' de registro, donde el principal instrumento es el Registro de la Propiedad (Kadaster, Grundbuch, Księgi Wieczyste) o su equivalente. En la mayoría de los países, el notario desempeña un papel clave en garantizar la legalidad de la transacción y en ingresar datos en el registro.

Polonia

Polonia utiliza un sistema de Registros de Tierras y Hipotecas (Księgi Wieczyste), que son públicos y accesibles en línea.

El papel del notario es clave: un contrato de compra-venta u otro acuerdo sobre la transferencia de derechos debe celebrarse en forma de escritura notarial (Akt notarialny).

El notario certifica el contrato, verifica el estado legal de la propiedad y está obligado a presentar una solicitud de cambios en el Registro de la Propiedad al tribunal. El registro se lleva a cabo realmente por el Departamento de Registro de la Propiedad del tribunal de distrito, pero sobre la base de documentos presentados por el notario.

Alemania

El registro es el Registro de la Propiedad (Grundbuch), que es mantenido por el Tribunal de Distrito (Amtsgericht). Consiste en varias secciones que contienen información sobre el propietario, la propiedad y cualquier carga.

El papel del notario es obligatorio y crítico. El notario es responsable de redactar y certificar el contrato. Después de que se firma el contrato, presenta los documentos al tribunal para que se realicen cambios en el Grundbuch.

Se aplica el principio de confianza pública en el registro (Öffentlicher Glaube des Grundbuchs), lo que significa que el contenido del Registro de la Propiedad se considera confiable.

Francia

El registro es el Servicio de Hipotecas (Service de la Publicité Foncière), que registra escrituras relacionadas con bienes inmuebles.

El notario (Notaire) tiene un monopolio en la redacción de escrituras de venta de bienes inmuebles. Es responsable de la verificación completa de la propiedad y las partes, el pago de impuestos y la transferencia de la escritura para su publicación al Servicio de Hipotecas.

En Francia, un notario no solo certifica firmas, sino que redacta una escritura auténtica que tiene una fuerza legal aumentada.

Italia

La propiedad de bienes inmuebles en Italia se inscribe en el Registro de Bienes Inmuebles (Registri Immobiliari), que es mantenido por la Agencia de Ingresos (Agenzia delle Entrate).

El notario (Notaio) es responsable de la legalidad de la transacción y de verificar derechos y cargas. Certifica la escritura de venta y asegura su posterior registro.

Hay un sistema de transcripción (entrada de datos) que asegura la publicidad de la escritura, pero la escritura notarial en sí también tiene significado legal para las partes.

República Checa

El registro es el Catastro de Bienes Inmuebles (Katastr nemovitostí), que es mantenido por la Oficina Catastral.

El proceso de registro se inicia presentando una solicitud por escrito a la Oficina Catastral. A diferencia de Alemania o Francia, la participación de un notario no es obligatoria para certificar una escritura de venta (aunque uno puede estar involucrado). El registro en el catastro tiene un efecto constitutivo (el derecho surge desde el momento del registro).

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Así, en Ucrania, el sistema es más descentralizado y prevé un papel significativo para los notarios como registradores directos, lo que acelera el proceso. En muchos países de la UE (especialmente en la familia jurídica romano-germánica), un notario es un intermediario obligatorio, y el registro en sí a menudo se lleva a cabo a través de organismos estatales judiciales o especializados, lo que proporciona una garantía aumentada de la legalidad de la transacción.

¡Recordatorio! Ucrania planea lanzar una nueva herramienta para proteger a los inversores inmobiliarios – las inversiones en vivienda primaria se volverán más transparentes y seguras.

Foto: Freepik

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