Enregistrement des droits de propriété sur des biens immobiliers : comment cela fonctionne en Ukraine et dans d'autres pays européens

Les mécanismes d'enregistrement des droits de propriété sur des biens immobiliers diffèrent quelque peu en Ukraine et dans les pays européens. Découvrez les principales différences dans les procédures en place en Pologne, en Allemagne, en France, en Italie et en République tchèque, et comparez le Registre d'État des biens immobiliers d'Ukraine avec les registres fonciers européens

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La propriété immobilière est l'une des institutions les plus importantes du droit civil, offrant aux individus une protection juridique de leurs intérêts patrimoniaux. L'enregistrement de ce droit est un mécanisme clé qui garantit la publicité, l'authenticité et la reconnaissance étatique de la propriété. L'Ukraine et les pays européens ont des systèmes similaires en essence, mais ils diffèrent en termes de procédures et du rôle des entités individuelles dans le système d'enregistrement étatique. Comprendre ces différences est essentiel pour quiconque envisage de s'engager dans des transactions immobilières.

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Qu'est-ce que l'enregistrement des droits de propriété immobilière ?

L'enregistrement étatique des droits de propriété immobilière est la reconnaissance et la confirmation officielles par l'État de l'acquisition, du changement ou de la cessation des droits de propriété sur des biens immobiliers, qui se fait par l'inscription des mentions appropriées dans le Registre d'État des Droits de Propriété Immobilière (SRPRE).

En Ukraine, cette procédure est consacrée par la Loi de l'Ukraine « Sur l'enregistrement d'État des droits de propriété immobilière et de leurs charges » et un certain nombre d'actes subordonnés. L'enregistrement a un effet créateur de droit : les droits de propriété naissent au moment de l'enregistrement, et non, par exemple, au moment de la signature d'un contrat de vente (sauf disposition contraire de la loi).

Auparavant, nous avons rapporté que en 2025, les paiements de taxes foncières en Ukraine ont augmenté de 22 %.

Qui est responsable de l'enregistrement des droits de propriété en Ukraine ?

En Ukraine, les droits de propriété sont enregistrés par les autorités d'enregistrement d'État.

Les registraires d'État des droits de propriété

Ils travaillent dans les organes exécutifs des conseils de village, de localité et de ville, ainsi que dans les administrations de la ville de Kyiv et de Sébastopol, des districts et des administrations de district dans les villes de Kyiv et de Sébastopol.

Des services sont également fournis par le biais des Centres de Services Administratifs (ASC).

Notaires

Les notaires privés et d'État sont également des registraires d'État. Ils ont le droit d'effectuer l'enregistrement d'État des droits découlant de leurs actions notariées (par exemple, certifiant un contrat de vente ou délivrant un certificat d'héritage). C'est l'un des moyens les plus courants et pratiques d'enregistrer.

Entités accréditées (dans les cas prévus par la loi)

La procédure comprend la soumission d'une demande (également possible en ligne via le portail ‘Dія’ pour les droits acquis avant 2013, ou sous certaines conditions), la vérification des documents par un registraire ou un notaire, et l'inscription de la mention appropriée dans le DRRP.

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Quelles sont les caractéristiques spécifiques de l'enregistrement des droits de propriété immobilière dans les pays européens ?

De nombreux pays européens utilisent un soi-disant « système de titre » d'enregistrement, où l'instrument principal est le Registre Foncier (Kadaster, Grundbuch, Księgi Wieczyste) ou son équivalent. Dans la plupart des pays, le notaire joue un rôle clé pour garantir la légalité de la transaction et l'entrée des données dans le registre.

Pologne

La Pologne utilise un système de Registres Fonciers et Hypothécaires (Księgi Wieczyste), qui sont publics et accessibles en ligne.

Le rôle du notaire est clé : un contrat de vente ou un autre accord sur le transfert de droits doit être conclu sous la forme d'un acte notarié (Akt notarialny).

Le notaire certifie le contrat, vérifie le statut juridique de la propriété et est obligé de soumettre une demande de modifications au Registre Foncier au tribunal. L'enregistrement est en réalité effectué par le Département du Registre Foncier du tribunal de district, mais sur la base des documents soumis par le notaire.

Allemagne

Le registre est le Registre Foncier (Grundbuch), qui est tenu par le Tribunal de District (Amtsgericht). Il se compose de plusieurs sections contenant des informations sur le propriétaire, la propriété et les charges éventuelles.

Le rôle du notaire est obligatoire et critique. Le notaire est responsable de la rédaction et de la certification du contrat. Après la signature du contrat, il soumet les documents au tribunal pour que des modifications soient apportées au Grundbuch.

Le principe de confiance publique dans le registre (Öffentlicher Glaube des Grundbuchs) s'applique, ce qui signifie que le contenu du Registre Foncier est considéré comme fiable.

France

Le registre est le Service des Hypothèques (Service de la Publicité Foncière), qui enregistre les actes relatifs à l'immobilier.

Le notaire (Notaire) a un monopole sur la rédaction des actes de vente pour l'immobilier. Il est responsable de la vérification complète de la propriété et des parties, du paiement des taxes et du transfert de l'acte pour publication au Service des Hypothèques.

En France, un notaire ne se contente pas de certifier des signatures, mais rédige un acte authentique qui a une force juridique accrue.

Italie

La propriété immobilière en Italie est inscrite au Registre Immobilier (Registri Immobiliari), qui est tenu par l'Agence des Revenus (Agenzia delle Entrate).

Le notaire (Notaio) est responsable de la légalité de la transaction et de la vérification des droits et des charges. Il certifie l'acte de vente et veille à son enregistrement ultérieur.

Il existe un système de transcription (saisie de données) qui garantit la publicité de l'acte, mais l'acte notarié lui-même a également une signification juridique pour les parties.

République tchèque

Le registre est le Cadastre Immobilier (Katastr nemovitostí), qui est tenu par le Bureau du Cadastre.

Le processus d'enregistrement est initié par la soumission d'une demande écrite au Bureau du Cadastre. Contrairement à l'Allemagne ou à la France, la participation d'un notaire n'est pas obligatoire pour certifier un acte de vente (bien qu'un notaire puisse être impliqué). L'enregistrement au cadastre a un effet constitutif (le droit naît au moment de l'enregistrement).

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Ainsi, en Ukraine, le système est plus décentralisé et prévoit un rôle significatif pour les notaires en tant que registraires directs, ce qui accélère le processus. Dans de nombreux pays de l'UE (en particulier dans la famille juridique romano-germanique), un notaire est un intermédiaire obligatoire, et l'enregistrement lui-même se fait souvent par le biais d'organes judiciaires ou d'organismes d'État spécialisés, ce qui offre une garantie accrue de la légalité de la transaction.

Rappel ! L'Ukraine prévoit de lancer un nouvel outil pour protéger les investisseurs immobiliers – les investissements dans le logement primaire deviendront plus transparents et sécurisés.

Photo: Freepik

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