Регистрация прав собственности на недвижимое имущество: как это работает в Украине и других европейских странах

Механизмы регистрации прав собственности на недвижимость несколько различаются в Украине и европейских странах. Узнайте о ключевых различиях в процедурах, действующих в Польше, Германии, Франции, Италии и Чехии, и сравните Государственный реестр недвижимости Украины с европейскими земельными реестрами

Получите страхование квартиры от повреждений, разрушений и кражи за 5 минут!

КУПИТЬ

Право собственности на недвижимое имущество является одним из важнейших институтов гражданского права, обеспечивающим лицу юридическую защиту его имущественных интересов. Регистрация этого права – это ключевой механизм, который гарантирует публичность, достоверность и государственное признание факта владения имуществом. В Украине и странах Европы действуют схожие по сути, но разные по процедурам и роли отдельных субъектов системы государственной регистрации. Понимание этих различий является критически важным для всех, кто планирует операции с недвижимостью.

Что такое регистрация права собственности на недвижимое имущество?

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество – это официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения вещных прав на недвижимое имущество, которое осуществляется путем внесения соответствующих записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (ГРВПИ).

В Украине эта процедура закреплена Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и рядом подзаконных актов. Регистрация имеет правоустанавливающее значение: право собственности возникает именно с момента его регистрации, а не, например, с момента подписания договора купли-продажи (если иное не предусмотрено законом).

Ранее мы рассказывали, что в 2025 году уплата налога на недвижимость в Украине выросла на 22%.

Кто занимается регистрацией права собственности на недвижимое имущество в Украине?

В Украине регистрацию права собственности на недвижимое имущество осуществляют субъекты государственной регистрации прав.

Государственные регистраторы прав на недвижимое имущество

Работают в исполнительных органах сельских, поселковых и городских советов, а также в Киевской и Севастопольской городских, районных, районных в городах Киеве и Севастополе государственных администрациях.

Также услуги предоставляются через Центры предоставления административных услуг (ЦПАУ).

Нотариусы

Частные и государственные нотариусы также являются государственными регистраторами. Они имеют право проводить государственную регистрацию прав, возникающих в результате совершения ими нотариальных действий (например, удостоверение договора купли-продажи или выдача свидетельства о праве на наследство). Это один из самых распространенных и удобных способов регистрации.

Аккредитованные субъекты (в определенных законом случаях)

Процедура включает подачу заявления (возможно также онлайн через портал «Дія» для прав, приобретенных до 2013 года, или при определенных условиях), проверку документов регистратором или нотариусом и внесение соответствующей записи в ДРРП.

Не хотите пропускать важные обновления и полезные материалы? Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку!

Какие существуют особенности регистрации права собственности на недвижимое имущество в странах Европы?

Во многих странах Европы действует так называемая «титульная система» регистрации, где главным инструментом является Земельная книга (Kadaster, Grundbuch, Księgi Wieczyste) или ее аналог. В большинстве стран ключевую роль в обеспечении законности сделки и внесении данных в реестр играет нотариус.

Польша

В Польше используется система Поземельных и ипотечных книг (Księgi Wieczyste), которые являются публичными и доступны онлайн.

Роль нотариуса – ключевая: сделка купли-продажи или другая сделка о передаче прав должна быть заключена в форме нотариального акта (Akt notarialny).

Нотариус удостоверяет договор, проверяет правовой статус недвижимости и обязан подать заявление о внесении изменений в Поземельную книгу в суд. Регистрация фактически осуществляется отделом Земельных книг при окружном суде, но на основании документов, представленных нотариусом.

Германия

Реестр – Земельная книга (Grundbuch), которая ведется Районным судом (Amtsgericht). Она состоит из нескольких разделов, содержащих информацию о владельце, объекте и обременениях.

Роль нотариуса – обязательная и критическая. Нотариус отвечает за составление и удостоверение договора. После подписания договора он подает документы в суд для внесения изменений в Grundbuch.

Действует принцип публичного доверия к реестру (Öffentlicher Glaube des Grundbuchs), что означает, что содержание Земельной книги считается достоверным.

Франция

Реестр – Ипотечная служба (Service de la Publicité Foncière), которая регистрирует акты, касающиеся недвижимости.

Нотариус (Notaire) имеет монополию на составление актов купли-продажи недвижимости. Он отвечает за полную проверку объекта и сторон, уплату налогов и передачу акта для публикации в Ипотечную службу.

Во Франции нотариус не просто удостоверяет подписи, а составляет аутентичный акт, который имеет повышенную юридическую силу.

Италия

Право собственности на недвижимость в Италии вносится в Реестр недвижимого имущества (Registri Immobiliari), который ведется Агентством по доходам (Agenzia delle Entrate).

Нотариус (Notaio) отвечает за законность сделки, проверку прав и обременений. Он удостоверяет акт купли-продажи и обеспечивает его дальнейшую регистрацию.

Действует система транскрипции (внесения данных), которая обеспечивает публичность акта, но правовое значение для сторон также имеет сам нотариальный акт.

Чехия

Реестр – Кадастр недвижимости (Katastr nemovitostí), который ведется Кадастровым управлением.

Процесс регистрации инициируется подачей письменного заявления в Кадастровое управление. В отличие от Германии или Франции, участие нотариуса не является обязательным для удостоверения договора купли-продажи (хотя он может быть привлечен). Регистрация в кадастре имеет конститутивный эффект (право возникает с момента регистрации).

Перейдите по ссылке и узнайте, в каких городах Европы дешевле всего купить жилье.

Таким образом, в Украине система более децентрализована и предусматривает значительную роль нотариусов как непосредственных регистраторов, что ускоряет процесс. Во многих странах ЕС (особенно в романо-германской правовой семье) нотариус является обязательным посредником, а сама регистрация часто происходит через судебные или специализированные государственные органы, что обеспечивает повышенную гарантию законности сделки.

Напомним! В Украине планируется запуск нового инструмента для защиты вкладчиков в недвижимость – инвестиции в первичное жилье станут более прозрачными и безопасными.

Фото: Freepik

Хотите знать больше? Читайте актуальные новости и полезные материалы об Украине и мире в разделе "Новости".

Советуем приобрести для безопасного и комфортного путешествия по Украине: 

Visit Ukraine Insurance - медицинское страхование с покрытием военных рисков;
Visit Ukraine Mini Hull Insurance - автострахование с расширенным покрытием на территории Украины;
Visit Ukraine Osago - обязательная автогражданка на авто с украинской регистрацией;

Visit Ukraine Tickets – билеты на автобусы и поезда в/из Украины;

Visit Ukraine Tours – самая большая онлайн-база по турам по Украине на любой вкус;

Visit Ukraine Hotels – отели для комфортного пребывания в Украине;

Visit Ukraine Merch – патриотическая одежда и аксессуары с доставкой по всему миру.

© 2018-2025, Visit Ukraine. Использование, копирование или перепечатывание материалов сайта только при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на "Visit Ukraine".

Все права защищены.