Registrazione dei diritti di proprietà su beni immobili: come funziona in Ucraina e in altri paesi europei

I meccanismi per registrare i diritti di proprietà sugli immobili differiscono in parte in Ucraina e nei paesi europei. Scopri le principali differenze nelle procedure in vigore in Polonia, Germania, Francia, Italia e Repubblica Ceca, e confronta il Registro Statale degli Immobili dell'Ucraina con i registri fondiari europei

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La proprietà di beni immobili è una delle istituzioni più importanti del diritto civile, fornendo agli individui una protezione legale dei loro interessi patrimoniali. La registrazione di questo diritto è un meccanismo chiave che garantisce la pubblicità, l'autenticità e il riconoscimento statale della proprietà. L'Ucraina e i paesi europei hanno sistemi simili in sostanza, ma differiscono in termini di procedure e nel ruolo degli enti individuali nel sistema di registrazione statale. Comprendere queste differenze è fondamentale per chiunque intenda impegnarsi in transazioni immobiliari.

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Che cos'è la registrazione dei diritti di proprietà sugli immobili?

La registrazione statale dei diritti di proprietà sugli immobili è il riconoscimento ufficiale e la conferma da parte dello stato dell'acquisizione, modifica o cessazione dei diritti di proprietà sugli immobili, che avviene mediante l'effettuazione delle opportune annotazioni nel Registro Statale dei Diritti di Proprietà sugli Immobili (SRPRE).

In Ucraina, questa procedura è sancita dalla Legge dell'Ucraina 'Sulla registrazione statale dei diritti di proprietà sugli immobili e dei loro gravami' e da una serie di atti subordinati. La registrazione ha un effetto costitutivo: i diritti di proprietà sorgono dal momento della registrazione e non, ad esempio, dal momento della firma di un contratto di compravendita (salvo diversa disposizione di legge).

In precedenza, abbiamo riportato che nel 2025, i pagamenti delle tasse sulla proprietà in Ucraina sono aumentati del 22%.

Chi è responsabile della registrazione dei diritti di proprietà in Ucraina?

In Ucraina, i diritti di proprietà sono registrati dalle autorità di registrazione statale.

Registratori statali dei diritti di proprietà

Lavorano negli organi esecutivi dei consigli di villaggio, insediamento e città, così come nelle amministrazioni cittadine, distrettuali e municipali di Kyiv e Sebastopoli.

I servizi sono forniti anche attraverso i Centri di Servizio Amministrativo (ASC).

Notai

I notai privati e statali sono anche registratori statali. Hanno il diritto di effettuare la registrazione statale dei diritti derivanti dalle loro azioni notarili (ad esempio, certificare un contratto di compravendita o rilasciare un certificato di eredità). Questo è uno dei modi più comuni e convenienti per registrare.

Enti accreditati (nei casi previsti dalla legge)

La procedura prevede la presentazione di una domanda (possibile anche online tramite il portale 'Dія' per i diritti acquisiti prima del 2013, o in determinate condizioni), la verifica dei documenti da parte di un registratore o notaio e l'effettuazione dell'annotazione appropriata nel DRRP.

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Quali sono le caratteristiche specifiche della registrazione dei diritti di proprietà sugli immobili nei paesi europei?

Molti paesi europei utilizzano un cosiddetto 'sistema di titoli' di registrazione, dove lo strumento principale è il Registro Fondiario (Kadaster, Grundbuch, Księgi Wieczyste) o il suo equivalente. Nella maggior parte dei paesi, il notaio svolge un ruolo chiave nel garantire la legalità della transazione e nell'inserire i dati nel registro.

Polonia

La Polonia utilizza un sistema di Registri Fondiari e Ipotecari (Księgi Wieczyste), che sono pubblici e accessibili online.

Il ruolo del notaio è fondamentale: un contratto di compravendita o altro accordo sul trasferimento di diritti deve essere concluso nella forma di un atto notarile (Akt notarialny).

Il notaio certifica il contratto, verifica lo stato legale della proprietà ed è obbligato a presentare una domanda per modifiche al Registro Fondiario al tribunale. La registrazione è effettivamente effettuata dal Dipartimento del Registro Fondiario del tribunale distrettuale, ma sulla base dei documenti presentati dal notaio.

Germania

Il registro è il Registro Fondiario (Grundbuch), che è mantenuto dal Tribunale Distrettuale (Amtsgericht). Esso consiste in diverse sezioni contenenti informazioni sul proprietario, sulla proprietà e su eventuali gravami.

Il ruolo del notaio è obbligatorio e critico. Il notaio è responsabile della redazione e della certificazione del contratto. Dopo la firma del contratto, presenta i documenti al tribunale per apportare modifiche al Grundbuch.

Il principio della fiducia pubblica nel registro (Öffentlicher Glaube des Grundbuchs) si applica, il che significa che i contenuti del Registro Fondiario sono considerati affidabili.

Francia

Il registro è il Servizio Ipotecario (Service de la Publicité Foncière), che registra gli atti relativi agli immobili.

Il notaio (Notaire) ha un monopolio sulla redazione degli atti di vendita per immobili. È responsabile della piena verifica della proprietà e delle parti, del pagamento delle tasse e del trasferimento dell'atto per la pubblicazione al Servizio Ipotecario.

In Francia, un notaio non si limita a certificare le firme, ma redige un atto autentico che ha una maggiore forza legale.

Italia

La proprietà di beni immobili in Italia è registrata nel Registro Immobiliare (Registri Immobiliari), che è mantenuto dall'Agenzia delle Entrate (Agenzia delle Entrate).

Il notaio (Notaio) è responsabile della legalità della transazione e della verifica dei diritti e dei gravami. Certifica l'atto di vendita e garantisce la sua successiva registrazione.

Esiste un sistema di trascrizione (inserimento dati) che garantisce la pubblicità dell'atto, ma l'atto notarile stesso ha anche un significato legale per le parti.

Repubblica Ceca

Il registro è il Catasto Immobiliare (Katastr nemovitostí), che è mantenuto dall'Ufficio Catastale.

Il processo di registrazione è avviato presentando una domanda scritta all'Ufficio Catastale. A differenza della Germania o della Francia, la partecipazione di un notaio non è obbligatoria per certificare un atto di vendita (anche se può essere coinvolto). La registrazione nel catasto ha un effetto costitutivo (il diritto sorge dal momento della registrazione).

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Pertanto, in Ucraina, il sistema è più decentralizzato e prevede un ruolo significativo per i notai come registratori diretti, il che accelera il processo. In molti paesi dell'UE (soprattutto nella famiglia giuridica romano-germanica), un notaio è un intermediario obbligatorio, e la registrazione stessa avviene spesso attraverso organi statali giudiziari o specializzati, il che fornisce una maggiore garanzia della legalità della transazione.

Promemoria! L'Ucraina prevede di lanciare un nuovo strumento per proteggere gli investitori immobiliari – gli investimenti in abitazioni primarie diventeranno più trasparenti e sicuri.

Foto: Freepik

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