Ucrania quiere introducir una herramienta para proteger a los compradores de propiedades: ¿cómo funcionará?

El lanzamiento de una nueva herramienta para proteger a los inversores inmobiliarios podría ser un paso importante hacia la transparencia del mercado y un aumento de la confianza en los desarrolladores. Descubre cómo funcionará el mecanismo y qué otras garantías recibirán los compradores de viviendas

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En Ucrania, según datos, solo el 15% de los proyectos de vivienda iniciados en 2022 fueron encargados a tiempo, y un tercio no reanudó la construcción en absoluto. En este contexto, los compradores exigen cada vez más mecanismos transparentes y seguros para invertir en vivienda primaria. Una de estas herramientas podrían ser las cuentas de depósito en garantía. Así lo anunció Olena Shulyak, presidenta del Comité de la Verkhovna Rada sobre Organización del Poder Estatal, Autogobierno Local, Desarrollo Regional y Urbanismo, y presidenta del partido Servidor del Pueblo, según RBC-Ucrania.

¿Qué se propone?

Shulyak dijo que se está discutiendo a nivel estatal la introducción de cuentas de construcción fiduciaria — cuentas de depósito en garantía. Estas son cuentas bancarias especiales en las que el comprador deposita dinero para un apartamento, pero los fondos no se transfieren inmediatamente al desarrollador. Los fondos solo se liberan después de que se han completado etapas específicas de la construcción. De esta manera, el dinero del inversor está protegido y el uso de los fondos está estrictamente dirigido.

Hoy en día, el financiamiento de proyectos es prácticamente inaccesible para la mayoría de los desarrolladores. Según los estándares del NBU, las empresas de desarrollo se clasifican como riesgosas o incluso 'en default', por lo que los bancos son reacios a otorgar préstamos para construcción. Como resultado, una parte significativa de los proyectos está congelada, y los compradores corren el riesgo de perder sus inversiones. Las cuentas de depósito en garantía y la creación de un fondo de garantía pueden cambiar la situación al garantizar financiamiento estable y confianza del inversor.

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¿Cómo funcionará el mecanismo?

Como explica Shulyak, el mecanismo de depósito en garantía debería funcionar en conjunto con el crédito bancario. Los bancos podrán prestar a proyectos de construcción sin temor a perder fondos, ya que el financiamiento será controlado y transparente. Para los compradores, esto será una garantía adicional de que el complejo residencial se completará y que su dinero no desaparecerá junto con un desarrollador sin escrúpulos.

El nuevo modelo es una continuación de la Estrategia de Desarrollo de Préstamos Hipotecarios adoptada por el Consejo de Estabilidad Financiera en el verano de 2025. El documento prevé mecanismos para controlar el financiamiento y la posibilidad de reemplazar al desarrollador si no cumple con sus obligaciones. Además, Ucrania ya cuenta con una hoja de ruta del Banco Mundial y el apoyo del NBU.

El primer paso será lanzar un depósito en garantía para acuerdos hipotecarios. Esto permitirá a los bancos prestar de manera más activa al mercado primario sin temor por sus inversiones. Los siguientes pasos son proyectos piloto con financiamiento de proyectos y el funcionamiento completo del fondo de garantía. Según Shulyak, también se está preparando una reunión con desarrolladores para discutir el procedimiento de implementación experimental con el fin de probar el modelo en condiciones reales.

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