Ринок нерухомості в Україні у 2026 році: ціни, попит та оренда під час війни — експертний прогноз

Житловий ринок в Україні продовжує адаптуватися до війни: ціни зростають у безпечних регіонах, а пріоритети покупців та орендарів змінюються. Дізнайтеся, які тенденції визначали 2025 рік і чого очікувати від купівлі та оренди у 2026 році, згідно з експертними оцінками

Застрахуйте свою квартиру та майно від пошкоджень, знищення та крадіжки за 5 хвилин

ЗАСТРАХУВАТИ

2025 рік для українського ринку нерухомості минув під знаком адаптації до війни: активність зросла там, де безпекова ситуація відносно стабільна, а рішення покупців стали більш раціональними та прорахованими. Як зазначає УНІАН у своєму аналізі, війна змінила житлові звички мільйонів людей: частина українців стала внутрішньо переміщеними особами, ще кілька мільйонів виїхали за кордон і четвертий рік живуть далеко від дому. Усе це безпосередньо впливає на попит, ціни та географію угод.

Нижче — структурований огляд ключових підсумків 2025 року і прогнозів на 2026-й для тих, хто планує купівлю або оренду житла.

2025: ринок ожив у безпечніших регіонах і став «менш емоційним»

Експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта оцінює 2025 рік як помітно активніший за 2024-й у сегменті купівлі житла. За його словами, найбільше угод укладали в регіонах із відносно стабільною безпековою ситуацією — зокрема в тилових обласних центрах. Як пояснює експерт, у більш безпечних областях ринок був активніший і загалом динамічніший, ніж торік.

Однією з причин такої активності став відкладений попит: частина людей очікує, що після завершення війни ціни підуть угору, а тому вирішує не відкладати покупку далі. Другий важливий чинник — внутрішньо переміщені особи, які дедалі частіше переходять від оренди до купівлі, особливо в містах, де вони вже кілька років живуть і працюють.

Рієлтор Олександр Бойко називає 2025-й періодом остаточної адаптації ринку до воєнних умов. Якщо у 2022-му — на початку 2023 року рішення часто ухвалювалися під тиском страху й необхідності швидко продати активи, то у 2024–2025 роках попит став зваженим: покупці заходять в угоди з розумінням мети — власне проживання, переїзд або довгострокове збереження і приріст вартості.

За словами Бойка, найактивнішими містами з точки зору купівлі та оренди залишаються Київ, Львів, Ужгород, Луцьк, Тернопіль та Івано-Франківськ — саме тут динаміка більш прогнозована. Він підкреслює: інформаційні хвилі впливають слабше, ніж реальні економічні фактори — платоспроможність населення, доступність кредитування, стан ринку праці та відновлення бізнес-активності в містах, що приймають ВПО.

Керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький підтверджує цю картину: попри воєнний стан, ракетні обстріли та складну ситуацію в енергосистемі, у 2025 році галузь зростала, особливо в західних регіонах та столиці.

Як зростали ціни у 2025 році: первинка +9–10%, вторинка +4–6% у середньому

За словами Віталія Поберезького, у 2025 році в доларовому еквіваленті спостерігалося помірне, але стабільне зростання цін. На первинному ринку житло здорожчало орієнтовно на 9–10%. На вторинному ринку зростання було стриманішим — у середньому на 4–6%, хоча в окремих регіонах (зокрема Київ та західні області) темпи були значно вищими.

Окремий тренд, який посилився на тлі нової стратегії атак по енергетичній інфраструктурі: енергонезалежність перетворилася на новий стандарт. Покупці та орендарі частіше обирають житло з автономним живленням та газопостачанням.

Також через щільну забудову, високі ціни та безпекові ризики у мегаполісах українці активніше дивляться на міста-сателіти великих центрів. Для Києва серед таких напрямків називають Ірпінь, Бучу, Софіївську Борщагівку, Вишгород та інші.

«Ринок нерівних цін»: попит, який штовхає вартість, і регіони-винятки

У 2025 році найбільшим попитом, за спостереженнями, користувалося вторинне житло, особливо в центральних і західних регіонах. Віталій Поберезький наводить показову цифру: найбільше зростання попиту зафіксували в Закарпатській області — +83% у порівнянні з груднем 2024 року. Середній відсоток зростання попиту по Україні — орієнтовно 29%. Найбільш популярними для придбання залишаються столиця та Київська область; активно також шукають вторинне житло у великих містах — Одесі, Вінниці, Львові, Дніпрі.

Разом із попитом зростали і ціни. За оцінкою Поберезького, у грудні 2025 року середня ціна квадратного метра у новобудовах була майже на 10% вищою, ніж рік тому.

Лідером за ціною залишається Київ: близько 1 445 доларів за м², що майже на 8% більше, ніж торік. Далі — Львівська область: 1 188 доларів за м² (+9%). У Кіровоградській області середня ціна — 1 156 доларів і саме тут, за рік, житло здорожчало найбільше — на 12%. Дніпропетровська область утримує середню ціну на рівні 1 122 доларів за м² із помірним зростанням на 4%. Винятком стала Закарпатська область: попит був високим, але середня вартість квадратного метра в регіоні — близько 1 114 доларів, що на 5% менше, ніж рік тому.

Вторинний ринок: ціна залежить від кімнат і географії

Аналітика DIM.RIA, яку цитує УНІАН, демонструє чітку залежність вартості від кількості кімнат і регіону.

Однокімнатні (найвищі середні ціни):

● Київ — 98 000 дол. (+12%)

● Львівська область — 74 000 дол. (+6%)

● Івано-Франківська область — 68 000 дол. (+29%)

● Закарпатська область — 68 000 дол. (+9%)

● Рівненська область — 64 900 дол. (+28%)

Двокімнатні (найвищі середні ціни):

● Київ — 144 000 дол. (+35%)

● Львівська область — 99 000 дол. (+7%)

● Закарпатська область — 92 000 дол. (+12%)

● Івано-Франківська область — 80 000 дол. (+15%)

● Вінницька область — 73 900 дол. (+5%)

Трикімнатні (найвищі середні ціни):

● Київ — 195 000 дол. (+53%)

● Львівська область — 110 000 дол. (+8%)

● Чернівецька область — 93 000 дол. (+1%)

● Івано-Франківська область — 88 600 дол. (+18%)

● Вінницька область — 81 500 дол. (+6%)

Юрій Піта підтверджує: Київ і Львів — лідери за абсолютними цінами, а якщо дивитися на темпи, то Закарпаття стало фаворитом року — попит випереджає пропозицію, що й тисне на ринок. Він також називає активними західні міста (Чернівці, Івано-Франківськ, Тернопіль, Луцьк, Рівне) та центральні регіони (Вінниця, Житомир, Хмельницький) — тобто міста «ринку зростання».

За оцінкою Піти, ціни у 2025 році зросли практично в усіх регіонах, але темпи різні: загалом — від 5% до 20%, Київ — близько 10%, Чернівці — плюс-мінус 10%, Закарпаття — понад 20%.

Східні та прифронтові області — окрема категорія. Там зростання цін майже відсутнє, але угоди відбуваються, зокрема завдяки програмі «єВідновлення». Піта згадує активність програми в Харкові, Сумах, Запоріжжі. Рієлтор Олександр Бойко додає: у прифронтових областях фактор ризику стримує попит і не дає цінам рухатися вгору, а в містах під регулярними обстрілами частина власників продає з дисконтом, фіксуючи ціну нижче довоєнних орієнтирів.

Державні програми: «єОселя» як джерело попиту та перші угоди «єВідновлення»

Активність ринку у 2025 році підтримували державні програми. Віталій Поберезький зазначає, що «єОселя» напряму підтримує попит і будівельну галузь. З початку 2025 року програмою скористалися понад 7 200 українців, отримавши пільгові іпотеки на суму майже 14 млрд грн. Найбільше кредитів у межах програми було надано у Київській області (62), Києві (53), а також у Львівській та Волинській областях (по 10).

Водночас «єВідновлення», за словами Поберезького, поки що має менш помітний вплив на ринок загалом, але у 2025 році вже були перші вдалі угоди за цією програмою — і це дає підстави прогнозувати більше таких операцій у 2026-му.

Бойко наголошує: «єОселя» фактично виконує функцію одного з ключових джерел попиту на первинному ринку в містах із прийнятним рівнем безпеки, оскільки пільгове кредитування дозволяє реалізувати відкладені рішення.

Також повідомлялося, що уряд дозволив мобілізованим під час воєнного стану військовослужбовцям отримати пільгову іпотеку під 3% замість 7%, що діяли раніше.

Порада: якщо ви плануєте купувати квартиру, варто заздалегідь подбати про страхування нерухомості. На платформі Visit Ukraine можна оформити експрес-страхування житла онлайн — це швидко, офіційно й допоможе захистити ваші інвестиції у випадку непередбачених подій, як от пожежі, затоплення, стихійні лиха чи воєнні ризики.

Не хочете пропускати важливі оновлення та корисні матеріали? Підпишіться на нашу щотижневу розсилку!

Оренда у 2025 році: швидкі рішення, висока мобільність і доплата за автономність

Оренда виявилася більш чутливим сегментом, ніж купівля: зміни безпекової та економічної ситуації швидко відбивалися на попиті й цінах.

Юрій Піта відзначає зростання вартості оренди у Києві, особливо у популярному бюджетному сегменті — на 10–15%. За його словами, Київ і Львів залишаються серед лідерів за цінами на оренду, а коливання в інших регіонах не перевищували 10%. Він додає, що Одеса була активною і в оренді, і в купівлі, але через обстріли можливе тимчасове «затишшя» — і активність повернеться, коли безпекова ситуація поліпшиться.

Олександр Бойко підкреслює: оренда зараз мобільніша за купівлю. Часті зміни місця проживання, залежність від безпеки та роботи зробили довгострокову оренду основною моделлю для багатьох родин. Орендарі готові платити більше за базовий комфорт і безпеку: генератор, укриття, стабільні комунікації, якісний інтернет. Договори на 3–6 місяців і короткострокова оренда з можливістю перегляду умов стали стандартом.

DIM.RIA наводить статистику вартості оренди залежно від кількості кімнат.

1-кімнатні (найвищі середні ціни):

● Закарпатська область — 18 450 грн/міс (+13%)

● Львівська область — 14 350 грн/міс (+2%)

● Київ — 14 000 грн/міс (помітної зміни не зафіксовано)

● Київська область — 14 000 грн/міс (+27%)

● Волинська область — 14 000 грн/міс (помітної зміни не зафіксовано)

2-кімнатні (найвищі середні ціни):

● Закарпатська область — 19 680 грн/міс (+26%)

● Київ — 16 500 грн/міс (+3%)

● Івано-Франківська область — 16 400 грн/міс (+9%)

● Львівська область — 16 000 грн/міс (помітної зміни не зафіксовано)

● Київська область — 16 000 грн/міс (+14%)

3-кімнатні (найвищі середні ціни):

● Київ — 28 700 грн/міс (помітної зміни не зафіксовано)

● Львівська область — 21 000 грн/міс (+5%)

● Івано-Франківська область — 18 450 грн/міс (+23%)

● Київська область — 18 000 грн/міс (+17%)

● Закарпатська область — 17 000 грн/міс (+36%)

За словами Поберезького, найбільший попит на оренду — у Києві та великих містах із кращими можливостями працевлаштування (Львів, Вінниця, Одеса, Дніпро). Найбільшу динаміку зростання попиту у 2025 році зафіксували у Вінницькій області — +48%. Стабільно низький інтерес до купівлі чи оренди зберігається у прифронтових областях — Херсонській, Сумській, Чернігівській.

Експерт також описує конкуренцію на ринку: у Києві на одне оголошення припадало в середньому 5–7 запитів, а в містах із дефіцитом пропозиції за один об’єкт могли конкурувати до 20 шукачів.

Окремо про різницю факторів: у оренді ціноутворення більше залежить від гривневої інфляції, безпеки та сезонності; у купівлі-продажу вирішальним фактором залишається курс долара, особливо для новобудов, де вагома роль собівартості будівництва.

Прогноз на 2026 рік: без різких стрибків, але з високою роллю безпеки

Експерти переважно сходяться: різких цінових стрибків у 2026 році очікувати не варто. Юрій Піта пояснює це природою активу: нерухомість — дорогий і «важкий» ресурс, який не може миттєво реагувати масовим зростанням. Навіть у разі перемир’я люди не поспішатимуть одразу ухвалювати рішення про купівлю: переселенці, на його думку, якийсь час спостерігатимуть — приблизно три місяці, а то й пів року.

Водночас повернення частини ВПО може насамперед відчути ринок оренди: якщо люди почнуть повертатися, частина орендованих квартир може вивільнитися, пропозиція зросте і баланс на ринку тимчасово зміниться.

Піта також допускає протилежний ефект для купівлі-продажу: якщо з’являться ознаки стабілізації, власники, які планували продавати житло для переїзду за кордон, можуть передумати — це скоротить пропозицію і створить умови для зростання цін за незмінного попиту. Він окремо згадує фактор українців за кордоном: у разі припинення активних бойових дій частині переселенців можуть скасувати соціальну підтримку — і ті, хто не встиг інтегруватися, почнуть повертатися. Це може запустити зворотну міграцію, що впливатиме і на купівлю, і на оренду.

Олександр Бойко прогнозує збереження нинішніх трендів. На первинному ринку у 2026 році можливе помірне зростання цін через підвищення витрат забудовників, а на вторинному — відносна стабільність завдяки збалансованому попиту. Якщо ж бойові дії припиняться або відбудеться значна деескалація, можливий різкий сплеск відкладеного попиту — і зростання вартості житла на 15–20% протягом перших шести місяців після стабілізації, але лише за умов гарантій безпеки.

Віталій Поберезький описує базовий сценарій як помірне зростання або стабілізацію цін, високу роль оренди та поступове пожвавлення купівлі без різких стрибків активності. Він прогнозує, що орендарі й надалі обиратимуть гнучкість і короткі договори, а покупці — ретельно зважуватимуть ризики й ліквідність об’єкта. Потенційно може зростати попит на житло з автономними інженерними рішеннями, енергоефективні будинки та об’єкти з потенціалом подальшої здачі в оренду.

Інвестиції в житло під час війни: «ринок покупця з готівкою»

Попри воєнні ризики, нерухомість залишається одним із найзрозуміліших для українців інструментів збереження коштів. Юрій Піта називає нинішні ціни «комфортними» — не завищеними й такими, що відповідають реаліям сьогодення. Він вважає, що у перспективі, особливо в Києві, через 2–3 роки, а тим паче на горизонті 5 років, за умови відновлення економіки та збереження міжнародної підтримки, ціни можуть суттєво зрости.

Експерт звертає увагу: у Києві об’єктивно будують менше, а нових проєктів реалізується мало. Коли поточна пропозиція буде розпродана, може виникнути дефіцит і, як наслідок, зростання цін. Водночас для західних регіонів, де будівельна активність залишалася високою (наприклад, Львів чи Івано-Франківськ), дефіцит може бути менш відчутним. Натомість у Києві, Одесі, Вінниці та низці інших міст, де будівництво пригальмувало, з часом можливий «вакуум» нових об’єктів.

Піта пояснює, що забудовники не готові ризикувати великими проєктами, а інвестори обережні щодо первинки через непередбачувані строки будівництва. На вторинному ринку, за його словами, інвестор частіше купує «під оренду» — невеликі одно- чи двокімнатні об’єкти: купив — і практично одразу здаєш, повертаючи орієнтовно 15–20 тисяч гривень на місяць.

Олександр Бойко також наголошує: купівля житла сьогодні — інвестиція з високим ризиком, а класична стратегія «котлован — перепродаж» майже не працює через непередбачувані строки будівництва. Інтерес інвесторів концентрується в двох сегментах: готове або майже готове житло в відносно безпечних регіонах (щоб одразу здавати в оренду) та об’єкти з великим дисконтом від власників, які можна швидко реалізувати.

Він підсумовує: ринок трансформувався в «ринок покупця з готівкою» — умови диктує покупець, але й вимоги високі: максимальна готовність до проживання та юридична чистота угоди. Інвестиційно привабливими залишаються квартири в містах із нижчими безпековими ризиками та стабільним попитом на оренду (зокрема Київ, Львів, деякі західні обласні центри), а також об’єкти з потенціалом здачі в оренду.

Нагадаємо! Ринок житлової нерухомості в Україні у 2025 році демонстрував активне зростання цін у більшості регіонів. Читайте, де квартири подорожчали найбільше на первинному та вторинному ринках і які області залишаються найдорожчими та найдоступнішими.

Фото: shutterstock

Хочете знати більше? Читайте актуальні новини та корисні матеріали про Україну та світ у розділі "Новини".