Der Immobilienmarkt in der Ukraine im Jahr 2026: Preise, Nachfrage und Mieten während des Krieges – Expertenprognose

Der Wohnungsmarkt in der Ukraine passt sich weiterhin an den Krieg an: Die Preise steigen in sicheren Regionen und die Prioritäten der Käufer und Mieter ändern sich. Erfahren Sie, welche Trends 2025 prägten und was Sie 2026 beim Kauf und Mieten erwarten können, laut Experteneinschätzungen

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Für den ukrainischen Immobilienmarkt war das Jahr 2025 geprägt von der Anpassung an den Krieg: In Gebieten mit relativ stabiler Sicherheitslage nahm die Aktivität zu, und die Entscheidungen der Käufer wurden rationaler und kalkulierter. Wie UNIAN in seiner Analyse feststellt, hat der Krieg die Lebensgewohnheiten von Millionen von Menschen verändert: Einige Ukrainer sind zu Binnenflüchtlingen geworden, mehrere Millionen weitere haben das Land verlassen und leben nun bereits im vierten Jahr fern ihrer Heimat. All dies hat direkte Auswirkungen auf die Nachfrage, die Preise und die Geografie der Transaktionen.

Nachfolgend finden Sie eine strukturierte Übersicht über die wichtigsten Ergebnisse für 2025 und Prognosen für 2026 für diejenigen, die den Kauf oder die Miete einer Immobilie planen.

2025: Der Markt belebte sich in sichereren Regionen und wurde „weniger emotional”

Yuriy Pita, ehemaliger Präsident des Verbandes der Immobilienfachleute der Ukraine, schätzt das Jahr 2025 im Bereich des Immobilienkaufs als deutlich aktiver ein als 2024. Ihm zufolge wurden die meisten Transaktionen in Regionen mit einer relativ stabilen Sicherheitslage abgeschlossen, insbesondere in regionalen Zentren im Hinterland. Wie der Experte erklärt, war der Markt in sichereren Gebieten aktiver und insgesamt dynamischer als im Vorjahr.

Einer der Gründe für diese Aktivität war die aufgeschobene Nachfrage: Einige Menschen rechnen nach Kriegsende mit steigenden Preisen und beschließen daher, ihren Kauf nicht länger aufzuschieben. Der zweite wichtige Faktor sind Binnenflüchtlinge, die zunehmend von Mieten zu Käufen übergehen, insbesondere in Städten, in denen sie seit mehreren Jahren leben und arbeiten.

Der Immobilienmakler Oleksandr Boiko bezeichnet das Jahr 2025 als den Zeitraum der endgültigen Anpassung des Marktes an die Kriegsbedingungen. Während 2022 und Anfang 2023 Entscheidungen oft unter dem Druck der Angst und der Notwendigkeit, Vermögenswerte schnell zu verkaufen, getroffen wurden, hat sich die Nachfrage 2024–2025 ausgeglichener entwickelt: Käufer gehen Transaktionen mit einem klaren Ziel vor Augen ein – dem Erwerb einer eigenen Wohnung, einem Umzug oder der langfristigen Werterhaltung und -steigerung.

Laut Boiko bleiben Kiew, Lemberg, Uschhorod, Luzk, Ternopil und Iwano-Frankiwsk die aktivsten Städte in Bezug auf Kauf und Miete – hier ist die Dynamik besser vorhersehbar. Er betont, dass Informationswellen weniger Einfluss haben als reale wirtschaftliche Faktoren – die Kaufkraft der Bevölkerung, die Verfügbarkeit von Krediten, die Lage auf dem Arbeitsmarkt und die Wiederaufnahme der Geschäftstätigkeit in Städten, die Binnenflüchtlinge aufnehmen.

Vitaliy Poberizky, Leiter der Produktentwicklung bei DIM.RIA, bestätigt dieses Bild: Trotz Kriegsrechts, Raketenangriffen und der schwierigen Lage im Energiesystem wuchs die Branche im Jahr 2025, insbesondere in den westlichen Regionen und in der Hauptstadt.

Wie die Preise 2025 gestiegen sind: Primärmarkt +9–10 %, Sekundärmarkt +4–6 % im Durchschnitt

Laut Vitaliy Poberizky gab es 2025 einen moderaten, aber stabilen Preisanstieg in Dollar. Auf dem Primärmarkt stiegen die Immobilienpreise um etwa 9–10 %.

Auf dem Sekundärmarkt war das Wachstum moderater – durchschnittlich 4–6 %, obwohl die Raten in einigen Regionen (insbesondere in Kiew und den westlichen Regionen) deutlich höher waren.

Ein separater Trend, der sich vor dem Hintergrund einer neuen Strategie der Angriffe auf die Energieinfrastruktur verstärkte: Energieunabhängigkeit ist zum neuen Standard geworden. Käufer und Mieter entscheiden sich eher für Wohnungen mit autonomer Strom- und Gasversorgung.

Aufgrund der dichten Bebauung, der hohen Preise und der Sicherheitsrisiken in Megastädten interessieren sich die Ukrainer außerdem verstärkt für Satellitenstädte großer Zentren. Für Kiew gehören dazu unter anderem Irpin, Bucha, Sofiivska Borshchahivka und Vyshhorod.

„Ein Markt mit ungleichen Preisen”: Nachfrage treibt Kosten in die Höhe und Regionen, die Ausnahmen bilden

Im Jahr 2025 war laut Beobachtungen die Nachfrage nach Sekundärwohnungen am höchsten, insbesondere in den zentralen und westlichen Regionen. Vitaliy Poberizkyi nennt eine aussagekräftige Zahl: Das höchste Nachfragewachstum wurde in der Region Zakarpattia verzeichnet – +83 % im Vergleich zum Dezember 2024. Das durchschnittliche prozentuale Nachfragewachstum in der gesamten Ukraine beträgt etwa 29 %. Die Hauptstadt und die Region Kiew sind nach wie vor die beliebtesten Kaufgebiete; Sekundärwohnungen sind auch in Großstädten wie Odessa, Winnyzja, Lemberg und Dnipro sehr gefragt.

Die Preise stiegen mit der Nachfrage. Nach Schätzungen von Poberizky lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Neubauten im Dezember 2025 um fast 10 % höher als vor einem Jahr.

Kiew bleibt mit etwa 1.445 USD pro m² preislich führend, was fast 8 % mehr als im Vorjahr sind. An zweiter Stelle folgt die Region Lemberg mit 1.188 USD pro m² (+9 %). In der Region Kirowograd liegt der Durchschnittspreis bei 1.156 USD, wobei hier die Preise für Wohnraum im Laufe des Jahres mit 12 % am stärksten gestiegen sind. Die Region Dnipropetrowsk verzeichnet einen Durchschnittspreis von 1.122 Dollar pro Quadratmeter mit einem moderaten Anstieg von 4 %. Eine Ausnahme bildete die Region Transkarpatien: Die Nachfrage war hoch, aber die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter in der Region lagen bei etwa 1.114 Dollar, was 5 % weniger ist als vor einem Jahr.

Sekundärmarkt: Der Preis hängt von der Anzahl der Zimmer und der geografischen Lage ab

Die von UNIAN zitierte Analyse von DIM.RIA zeigt eine klare Abhängigkeit der Kosten von der Anzahl der Zimmer und der Region.

Einzimmerwohnungen (höchste Durchschnittspreise):

● Kiew – 98.000 Dollar (+12 %)

● Region Lemberg – 74.000 Dollar (+6 %)

● Region Iwano-Frankiwsk – 68.000 Dollar (+29 %)

● Region Transkarpatien – 68.000 Dollar (+9 %)

● Region Riwne – 64.900 Dollar (+28 %)

Zweizimmerwohnungen (höchste Durchschnittspreise):

● Kiew – 144.000 Dollar (+35 %)

● Region Lemberg – 99.000 $ (+7 %)

● Region Transkarpatien – 92.000 $ (+12 %)

● Region Iwano-Frankiwsk – 80.000 $ (+15 %)

● Region Winnyzja – 73.900 $ (+5 %)

Dreizimmerwohnungen (höchste Durchschnittspreise):

● Kiew – 195.000 $ (+53 %)

● Region Lemberg – 110.000 $ (+8 %)

● Region Czernowitz – 93.000 $ (+1 %)

● Region Iwano-Frankiwsk – 88.600 $ (+18 %)

● Region Winnyzja – 81.500 $ (+6 %)

Yuriy Pita bestätigt, dass Kiew und Lemberg in Bezug auf die absoluten Preise führend sind, aber in Bezug auf die Wachstumsraten ist Zakarpattia zum Favoriten des Jahres geworden – die Nachfrage übersteigt das Angebot, was Druck auf den Markt ausübt. Er nennt auch westliche Städte (Tscherniwzi, Iwano-Frankiwsk, Ternopil, Luzk, Riwne) und zentrale Regionen (Winnyzja, Schytomyr, Chmelnyzkyj) als aktiv – also Städte mit einem „Wachstumsmarkt”.

Nach Schätzungen von Pita werden die Preise im Jahr 2025 in fast allen Regionen gestiegen sein, jedoch in unterschiedlichem Maße: insgesamt um 5 % bis 20 %, in Kiew um etwa 10 %, in Czernowitz um plus/minus 10 % und in Transkarpatien um über 20 %.

Die östlichen Regionen und die Frontregionen bilden eine eigene Kategorie. Dort gibt es fast keinen Preisanstieg, aber es werden Geschäfte abgeschlossen, insbesondere dank des Programms „eRecovery“. Pita erwähnt die Aktivitäten des Programms in Charkiw, Sumy und Saporischschja. Der Immobilienmakler Oleksandr Boiko fügt hinzu, dass in den Frontregionen der Risikofaktor die Nachfrage dämpft und einen Preisanstieg verhindert, während in Städten, die regelmäßig unter Beschuss stehen, einige Eigentümer mit Preisnachlässen verkaufen und die Preise unter dem Vorkriegsniveau festlegen.

Regierungsprogramme: „eOselya” als Quelle der Nachfrage und die ersten „eVidnovlennia”-Geschäfte

Die Marktaktivität im Jahr 2025 wurde durch Regierungsprogramme unterstützt. Vitaliy Poberizky merkt an, dass „eOselya” die Nachfrage und die Bauindustrie direkt unterstützt. Seit Anfang 2025 haben mehr als 7.200 Ukrainer das Programm in Anspruch genommen und Vorzugshypotheken in Höhe von insgesamt fast 14 Milliarden UAH erhalten. Die meisten Darlehen im Rahmen des Programms wurden in der Region Kiew (62), in Kiew (53) und in den Regionen Lemberg und Wolhynien (jeweils 10) vergeben.

Gleichzeitig hatte „eVidnovlennia“ laut Poberizky bisher weniger spürbare Auswirkungen auf den Markt insgesamt, aber 2025 wurden bereits die ersten erfolgreichen Geschäfte im Rahmen dieses Programms abgeschlossen, was Anlass gibt, für 2026 weitere solche Transaktionen zu prognostizieren.

Boiko betont: „eOselya” ist tatsächlich eine der wichtigsten Nachfragequellen auf dem Primärmarkt in Städten mit einem akzeptablen Sicherheitsniveau, da bevorzugte Kredite die Umsetzung von aufgeschobenen Entscheidungen ermöglichen.

Es wurde auch berichtet, dass die Regierung Militärangehörigen, die während des Kriegsrechts mobilisiert wurden, bevorzugte Hypotheken zu 3 % statt wie bisher zu 7 % gewährt hat.

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Mieten im Jahr 2025: schnelle Entscheidungen, hohe Mobilität und zusätzliche Gebühren für Autonomie

Das Mieten erwies sich als sensibleres Segment als der Kauf: Veränderungen in der Sicherheits- und Wirtschaftslage wirkten sich schnell auf die Nachfrage und die Preise aus.

Yuriy Pita stellt einen Anstieg der Mietkosten in Kiew um 10-15 % fest, insbesondere im beliebten Budget-Segment. Ihm zufolge gehören Kiew und Lemberg weiterhin zu den Spitzenreitern in Bezug auf die Mietpreise, während die Schwankungen in anderen Regionen 10 % nicht überschritten haben. Er fügt hinzu, dass Odessa sowohl bei Mieten als auch bei Käufen aktiv war, aber aufgrund von Beschuss eine vorübergehende „Flaute” möglich ist – und die Aktivität wird zurückkehren, wenn sich die Sicherheitslage verbessert.

Oleksandr Boiko betont, dass Mieten heute mobiler ist als Kaufen. Häufige Wohnortwechsel, Abhängigkeit von der Sicherheitslage und der Arbeit haben Langzeitmieten für viele Familien zum Hauptmodell gemacht. Mieter sind bereit, für grundlegenden Komfort und Sicherheit mehr zu zahlen: einen Generator, Schutz, stabile Kommunikationsverbindungen und hochwertiges Internet. Verträge mit einer Laufzeit von 3 bis 6 Monaten und kurzfristige Vermietungen mit der Möglichkeit einer Vertragsänderung sind zum Standard geworden.

DIM.RIA liefert Statistiken zu den Mietkosten in Abhängigkeit von der Anzahl der Zimmer.

1-Zimmer-Wohnungen (höchste Durchschnittspreise):

● Region Transkarpatien – 18.450 UAH/Monat (+13 %)

● Region Lemberg – 14.350 UAH/Monat (+2 %)

● Kiew – 14.000 UAH/Monat (keine signifikante Veränderung verzeichnet)

● Region Kiew – 14.000 UAH/Monat (+27 %)

● Region Wolhynien – 14.000 UAH/Monat (keine signifikante Veränderung verzeichnet)

2-Zimmer-Wohnungen (höchste Durchschnittspreise):

● Region Transkarpatien – 19.680 UAH/Monat (+26 %)

● Kiew – 16.500 UAH/Monat (+3 %)

● Region Iwano-Frankiwsk – 16.400 UAH/Monat (+9 %)

● Region Lemberg – 16.000 UAH/Monat (keine signifikante Veränderung verzeichnet)

● Region Kiew – 16.000 UAH/Monat (+14 %)

3-Zimmer-Wohnungen (höchste Durchschnittspreise):

● Kiew – 28.700 UAH/Monat (keine signifikante Veränderung verzeichnet)

● Region Lemberg – 21.000 UAH/Monat (+5 %)

● Region Iwano-Frankiwsk – 18.450 UAH/Monat (+23 %)

● Region Kiew – 18.000 UAH/Monat (+17 %)

● Region Transkarpatien – 17.000 UAH/Monat (+36 %)

Laut Poberizkyi ist die Nachfrage nach Mietwohnungen in Kiew und großen Städten mit besseren Beschäftigungsmöglichkeiten (Lemberg, Winnyzja, Odessa, Dnipro) am höchsten.

Das höchste Nachfragewachstum im Jahr 2025 wurde in der Region Winnyzja verzeichnet – +48 %. In den Frontregionen — Cherson, Sumy und Tschernihiw — bleibt das Interesse am Kauf oder zur Miete unverändert gering.

Der Experte beschreibt auch den Wettbewerb auf dem Markt: In Kiew gab es durchschnittlich 5–7 Anfragen pro Anzeige, und in Städten mit einem Mangel an Angebot konnten bis zu 20 Interessenten um eine Immobilie konkurrieren.

Was die unterschiedlichen Faktoren betrifft, so hängt die Preisgestaltung bei der Miete eher von der Inflation der Griwna, der Sicherheit und der Saisonabhängigkeit ab, während beim Kauf und Verkauf der Dollarkurs der entscheidende Faktor bleibt, insbesondere bei Neubauten, bei denen die Baukosten eine wichtige Rolle spielen.

Prognose für 2026: keine starken Sprünge, aber eine wichtige Rolle für die Sicherheit

Experten sind sich weitgehend einig: Für 2026 sind keine starken Preissprünge zu erwarten. Yuriy Pita erklärt dies mit der Natur der Anlage: Immobilien sind eine teure und „schwere” Ressource, die nicht sofort mit massivem Wachstum reagieren kann. Selbst im Falle eines Waffenstillstands werden die Menschen nicht sofort eine Kaufentscheidung treffen: Seiner Meinung nach werden Vertriebene zunächst eine Zeit lang abwarten – etwa drei Monate oder sogar sechs Monate.

Gleichzeitig könnte sich die Rückkehr einiger Binnenflüchtlinge zunächst auf dem Mietmarkt bemerkbar machen: Wenn Menschen zurückkehren, könnten einige Mietwohnungen frei werden, das Angebot würde steigen und das Marktgleichgewicht würde sich vorübergehend verändern.

Pita räumt auch den gegenteiligen Effekt für den Kauf und Verkauf ein: Wenn es Anzeichen für eine Stabilisierung gibt, könnten Eigentümer, die geplant hatten, ihre Häuser zu verkaufen, um ins Ausland zu ziehen, ihre Meinung ändern – dies würde das Angebot verringern und bei unveränderter Nachfrage Bedingungen für einen Preisanstieg schaffen. Er erwähnt gesondert den Faktor der Ukrainer im Ausland: Wenn die aktiven Feindseligkeiten aufhören, könnten einige der Vertriebenen ihre soziale Unterstützung verlieren, und diejenigen, die keine Zeit hatten, sich zu integrieren, werden zurückkehren. Dies könnte eine Rückwanderung auslösen, die sich sowohl auf Käufe als auch auf Vermietungen auswirken wird.

Oleksandr Boiko prognostiziert, dass sich die aktuellen Trends fortsetzen werden. Im Jahr 2026 könnte es auf dem Primärmarkt aufgrund gestiegener Kosten für Bauträger zu einem moderaten Preisanstieg kommen, während der Sekundärmarkt dank einer ausgeglichenen Nachfrage relativ stabil bleiben wird. Wenn die Kämpfe aufhören oder es zu einer deutlichen Deeskalation kommt, könnte es in den ersten sechs Monaten nach der Stabilisierung zu einem starken Anstieg der aufgestauten Nachfrage und einem Anstieg der Immobilienpreise um 15 bis 20 % kommen, jedoch nur, wenn die Sicherheit gewährleistet ist.

Vitaliy Poberizky beschreibt das Basisszenario als moderates Wachstum oder Stabilisierung der Preise, eine hohe Bedeutung von Mieten und eine allmähliche Belebung der Käufe ohne starke Sprünge in der Aktivität. Er prognostiziert, dass Mieter weiterhin Flexibilität und kurzfristige Verträge bevorzugen werden, während Käufer die Risiken und die Liquidität der Immobilie sorgfältig abwägen werden. Es könnte ein potenzielles Wachstum der Nachfrage nach Wohnungen mit autonomen technischen Lösungen, energieeffizienten Gebäuden und Immobilien mit Potenzial für eine weitere Vermietung geben.

Investitionen in Wohnraum während des Krieges: „ein Käufermarkt mit Bargeld”

Trotz der Kriegsrisiken bleiben Immobilien für Ukrainer eines der verständlichsten Instrumente, um ihr Geld zu erhalten. Yuriy Pita bezeichnet die aktuellen Preise als „angenehm” – nicht überhöht und den heutigen Realitäten entsprechend. Er glaubt, dass die Preise langfristig, insbesondere in Kiew, in zwei bis drei Jahren und noch mehr in fünf Jahren, vorausgesetzt, dass sich die Wirtschaft erholt und die internationale Unterstützung anhält, deutlich steigen könnten.

Der Experte weist darauf hin, dass objektiv gesehen in Kiew weniger gebaut wird und nur wenige neue Projekte umgesetzt werden. Wenn das derzeitige Angebot ausverkauft ist, kann es zu einer Verknappung kommen, was zu einem Preisanstieg führen kann. Gleichzeitig dürfte der Mangel in westlichen Regionen, in denen die Bautätigkeit weiterhin hoch ist (z. B. Lemberg oder Iwano-Frankiwsk), weniger spürbar sein. In Kiew, Odessa, Winnyzja und einer Reihe anderer Städte, in denen sich die Bautätigkeit verlangsamt hat, könnte jedoch im Laufe der Zeit ein „Vakuum” an neuen Immobilien entstehen.

Pita erklärt, dass Bauträger nicht bereit sind, Risiken mit großen Projekten einzugehen, und Investoren aufgrund unvorhersehbarer Baufristen bei Erstimmobilien vorsichtig sind. Auf dem Sekundärmarkt, so sagt er, kaufen Investoren eher „zur Vermietung” – kleine Ein- oder Zweizimmerwohnungen: Man kauft sie und vermietet sie fast sofort, wodurch man etwa 15-20 Tausend Griwna pro Monat verdient.

Oleksandr Boiko betont ebenfalls, dass der Kauf einer Immobilie heute eine risikoreiche Investition ist und die klassische Strategie „Fundamentgrube – Wiederverkauf“ aufgrund unvorhersehbarer Bauzeiten kaum funktioniert. Das Interesse der Investoren konzentriert sich auf zwei Segmente: fertige oder fast fertige Wohnungen in relativ sicheren Regionen (die sofort vermietet werden können) und Immobilien mit einem großen Preisnachlass von den Eigentümern, die schnell verkauft werden können.

Er kommt zu dem Schluss, dass sich der Markt zu einem „Bargeldkäufermarkt” gewandelt hat – der Käufer diktiert die Bedingungen, aber die Anforderungen sind hoch: maximale Bezugsfertigkeit und rechtliche Klarheit der Transaktion. Wohnungen in Städten mit geringeren Sicherheitsrisiken und stabiler Mietnachfrage (insbesondere Kiew, Lemberg und einige westliche Regionalzentren) sowie Immobilien mit Mietpotenzial bleiben für Investitionen attraktiv.

Wir erinnern Sie daran! Der Wohnimmobilienmarkt in der Ukraine verzeichnete 2025 in den meisten Regionen ein aktives Preiswachstum. Lesen Sie, wo die Preise für Wohnungen auf dem Primär- und Sekundärmarkt am stärksten gestiegen sind und welche Regionen nach wie vor die teuersten und erschwinglichsten sind.

Foto: shutterstock

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