Il mercato immobiliare in Ucraina nel 2026: prezzi, domanda e affitti durante la guerra — previsione degli esperti

Il mercato immobiliare in Ucraina continua ad adattarsi alla guerra: i prezzi stanno aumentando nelle regioni sicure e le priorità di acquirenti e inquilini stanno cambiando. Scopri quali tendenze hanno definito il 2025 e cosa aspettarsi dall'acquisto e dall'affitto nel 2026, secondo le stime degli esperti

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Per il mercato immobiliare ucraino, il 2025 è stato segnato dall'adattamento alla guerra: l'attività è aumentata nelle aree in cui la situazione di sicurezza era relativamente stabile e le decisioni degli acquirenti sono diventate più razionali e calcolate. Come nota UNIAN nella sua analisi, la guerra ha cambiato le abitudini di vita di milioni di persone: alcuni ucraini sono diventati sfollati interni, diversi milioni di altri hanno lasciato il paese e ora sono nel loro quarto anno di vita lontano da casa. Tutto ciò ha un impatto diretto sulla domanda, sui prezzi e sulla geografia delle transazioni.

Di seguito è riportata una panoramica strutturata delle principali scoperte per il 2025 e delle previsioni per il 2026 per coloro che pianificano di acquistare o affittare una casa.

2025: il mercato si è ripreso nelle regioni più sicure e è diventato "meno emotivo"

Yuriy Pita, ex presidente dell'Associazione degli Specialisti Immobiliari dell'Ucraina, valuta il 2025 come significativamente più attivo rispetto al 2024 nel segmento dell'acquisto di case. Secondo lui, la maggior parte delle transazioni è stata conclusa in regioni con una situazione di sicurezza relativamente stabile, in particolare nei centri regionali di retrovia. Come spiega l'esperto, nelle aree più sicure, il mercato è stato più attivo e generalmente più dinamico rispetto all'anno scorso.

Una delle ragioni di questa attività è stata la domanda differita: alcune persone si aspettano che i prezzi aumentino dopo la fine della guerra e quindi decidono di non rimandare ulteriormente il loro acquisto. Il secondo fattore importante sono gli sfollati interni, che si stanno sempre più spostando dall'affitto all'acquisto, specialmente nelle città in cui hanno vissuto e lavorato per diversi anni.

Il realtor Oleksandr Boiko definisce il 2025 il periodo di adattamento finale del mercato alle condizioni di guerra. Mentre nel 2022 e all'inizio del 2023, le decisioni venivano spesso prese sotto la pressione della paura e della necessità di vendere rapidamente gli asset, nel 2024-2025, la domanda è diventata più equilibrata: gli acquirenti entrano in transazioni con un chiaro obiettivo in mente — la propria residenza, il trasferimento o la conservazione e l'apprezzamento a lungo termine del valore.

Secondo Boiko, le città più attive in termini di acquisto e affitto rimangono Kyiv, Lviv, Uzhhorod, Lutsk, Ternopil e Ivano-Frankivsk — è qui che la dinamica è più prevedibile. Sottolinea che le onde informative hanno meno influenza rispetto ai veri fattori economici — il potere d'acquisto della popolazione, la disponibilità di credito, lo stato del mercato del lavoro e la ripresa dell'attività economica nelle città che accolgono sfollati interni.

Vitaliy Poberizky, Responsabile dello Sviluppo Prodotto di DIM.RIA, conferma questo quadro: nonostante la legge marziale, gli attacchi missilistici e la difficile situazione nel sistema energetico, il settore è cresciuto nel 2025, soprattutto nelle regioni occidentali e nella capitale.

Come sono aumentati i prezzi nel 2025: mercato primario +9-10%, mercato secondario +4-6% in media

Secondo Vitaliy Poberizky, nel 2025, c'è stata una crescita moderata ma stabile dei prezzi in termini di dollari. Nel mercato primario, i prezzi degli immobili sono aumentati di circa il 9-10%.

Nel mercato secondario, la crescita è stata più moderata — 4-6% in media, sebbene in alcune regioni (in particolare Kyiv e le regioni occidentali) i tassi siano stati significativamente più alti.

Una tendenza separata che si è intensificata sullo sfondo di una nuova strategia di attacchi alle infrastrutture energetiche: l'indipendenza energetica è diventata il nuovo standard. Gli acquirenti e gli inquilini sono più propensi a scegliere abitazioni con fornitura autonoma di energia e gas.

Inoltre, a causa dello sviluppo denso, dei prezzi elevati e dei rischi per la sicurezza nelle megalopoli, gli ucraini stanno guardando più attivamente alle città satellite dei grandi centri. Per Kyiv, tali aree includono Irpin, Bucha, Sofiivska Borshchahivka, Vyshhorod e altre.

“Un mercato di prezzi disomogenei”: la domanda fa aumentare i costi e le regioni che sono eccezioni

Nel 2025, secondo le osservazioni, le abitazioni secondarie sono state le più richieste, soprattutto nelle regioni centrali e occidentali. Vitaliy Poberizkyi cita un dato significativo: la crescita più alta della domanda è stata registrata nella regione della Transcarpazia — +83% rispetto a dicembre 2024. La crescita media della domanda in tutta l'Ucraina è di circa il 29%. La capitale e la regione di Kyiv rimangono le più popolari per gli acquisti; le abitazioni secondarie sono anche attivamente ricercate in grandi città come Odesa, Vinnytsia, Lviv e Dnipro.

I prezzi sono aumentati insieme alla domanda. Secondo le stime di Poberizky, a dicembre 2025, il prezzo medio al metro quadrato nei nuovi edifici era quasi il 10% più alto rispetto a un anno fa.

Kyiv rimane il leader in termini di prezzo: circa $1,445 per m², che è quasi l'8% in più rispetto all'anno scorso. Seguono la regione di Lviv: $1,188 per m² (+9%). Nella regione di Kirovohrad, il prezzo medio è di $1,156, ed è qui che l'abitazione è aumentata di prezzo di più nell'arco dell'anno — del 12%. La regione di Dnipropetrovsk mantiene un prezzo medio di $1,122 per metro quadrato con un aumento moderato del 4%. La regione della Transcarpazia è stata un'eccezione: la domanda era alta, ma il costo medio per metro quadrato nella regione era di circa $1,114, che è il 5% in meno rispetto a un anno fa.

Mercato secondario: il prezzo dipende dalle stanze e dalla geografia

Le analisi di DIM.RIA, citate da UNIAN, mostrano una chiara dipendenza del costo dal numero di stanze e dalla regione.

Appartamenti con una stanza (prezzi medi più alti):

● Kyiv — $98,000 (+12%)

● Regione di Lviv — $74,000 (+6%)

● Regione di Ivano-Frankivsk — $68,000 (+29%)

● Regione della Transcarpazia — $68,000 (+9%)

● Regione di Rivne — $64,900 (+28%)

Appartamenti con due stanze (prezzi medi più alti):

● Kyiv — $144,000 (+35%)

● Regione di Lviv — $99,000 (+7%)

● Regione della Transcarpazia — $92,000 (+12%)

● Regione di Ivano-Frankivsk — $80,000 (+15%)

● Regione di Vinnytsia — $73,900 (+5%)

Appartamenti con tre stanze (prezzi medi più alti):

● Kyiv — $195,000 (+53%)

● Regione di Lviv — $110,000 (+8%)

● Regione di Chernivtsi — $93,000 (+1%)

● Regione di Ivano-Frankivsk — $88,600 (+18%)

● Regione di Vinnytsia — $81,500 (+6%)

Yuriy Pita conferma che Kyiv e Lviv sono i leader in termini di prezzi assoluti, ma in termini di tassi di crescita, la Transcarpazia è diventata la favorita dell'anno — la domanda supera l'offerta, il che esercita pressione sul mercato. Nomina anche le città occidentali (Chernivtsi, Ivano-Frankivsk, Ternopil, Lutsk, Rivne) e le regioni centrali (Vinnytsia, Zhytomyr, Khmelnytskyi) come attive — cioè città con un "mercato in crescita".

Secondo le stime di Pita, i prezzi nel 2025 saranno aumentati in quasi tutte le regioni, ma a tassi diversi: in generale — dal 5% al 20%, Kyiv — circa il 10%, Chernivtsi — più o meno 10%, Transcarpazia — oltre il 20%.

Le regioni orientali e di prima linea sono una categoria separata. Lì non c'è quasi crescita dei prezzi, ma si stanno facendo affari, in particolare grazie al programma "eRecovery". Pita menziona l'attività del programma a Kharkiv, Sumy e Zaporizhzhia. Il realtor Oleksandr Boiko aggiunge che nelle regioni di prima linea, il fattore di rischio frena la domanda e impedisce l'aumento dei prezzi, mentre nelle città sotto bombardamenti regolari, alcuni proprietari stanno vendendo a sconto, fissando i prezzi al di sotto dei livelli pre-bellici.

Programmi governativi: "eOselya" come fonte di domanda e i primi affari "eVidnovlennia"

L'attività di mercato nel 2025 è stata sostenuta da programmi governativi. Vitaliy Poberizky nota che "eOselya" supporta direttamente la domanda e l'industria delle costruzioni. Dall'inizio del 2025, oltre 7.200 ucraini hanno usufruito del programma, ricevendo mutui agevolati per un totale di quasi 14 miliardi di UAH. La maggior parte dei prestiti del programma sono stati forniti nella regione di Kyiv (62), a Kyiv (53) e nelle regioni di Lviv e Volyn (10 ciascuna).

Allo stesso tempo, secondo Poberizky, "eVidnovlennia" ha avuto finora un impatto meno evidente sul mercato nel suo complesso, ma nel 2025, i primi affari di successo sotto questo programma sono già stati conclusi, il che dà motivo di prevedere più transazioni di questo tipo nel 2026.

Boiko sottolinea: "eOselya" funge effettivamente da una delle fonti chiave di domanda nel mercato primario nelle città con un livello di sicurezza accettabile, poiché il prestito agevolato consente l'attuazione di decisioni differite.

È stato anche riferito che il governo ha consentito al personale militare mobilitato durante la legge marziale di ottenere mutui agevolati al 3% invece del precedente 7%.

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Affittare nel 2025: decisioni rapide, alta mobilità e costi aggiuntivi per l'autonomia

Affittare si è rivelato essere un segmento più sensibile rispetto all'acquisto: i cambiamenti nella situazione di sicurezza ed economica hanno rapidamente influenzato la domanda e i prezzi.

Yuriy Pita nota un aumento del 10-15% nei costi di affitto a Kyiv, soprattutto nel segmento budget popolare. Secondo lui, Kyiv e Lviv rimangono tra i leader in termini di prezzi di affitto, mentre le fluttuazioni in altre regioni non hanno superato il 10%. Aggiunge che Odesa è stata attiva sia negli affitti che negli acquisti, ma a causa dei bombardamenti, è possibile una temporanea "calma" — e l'attività tornerà quando la situazione di sicurezza migliorerà.

Oleksandr Boiko sottolinea che affittare è ora più mobile rispetto all'acquisto. I frequenti cambi di residenza, la dipendenza dalla sicurezza e dal lavoro hanno reso gli affitti a lungo termine il modello principale per molte famiglie. Gli inquilini sono disposti a pagare di più per comfort e sicurezza di base: un generatore, un rifugio, comunicazioni stabili e internet di alta qualità. I contratti di 3-6 mesi e gli affitti a breve termine con la possibilità di rivedere i termini sono diventati la norma.

DIM.RIA fornisce statistiche sui costi di affitto a seconda del numero di stanze.

Appartamenti con una stanza (prezzi medi più alti):

● Regione della Transcarpazia — UAH 18,450/mese (+13%)

● Regione di Lviv — UAH 14,350/mese (+2%)

● Kyiv — UAH 14,000/mese (nessun cambiamento significativo registrato)

● Regione di Kyiv — UAH 14,000/mese (+27%)

● Regione di Volyn — UAH 14,000/mese (nessun cambiamento significativo registrato)

Appartamenti con due stanze (prezzi medi più alti):

● Regione della Transcarpazia — 19,680 UAH/mese (+26%)

● Kyiv — 16,500 UAH/mese (+3%)

● Regione di Ivano-Frankivsk — 16,400 UAH/mese (+9%)

● Regione di Lviv — 16,000 UAH/mese (nessun cambiamento significativo registrato)

● Regione di Kyiv — 16,000 UAH/mese (+14%)

Appartamenti con tre stanze (prezzi medi più alti):

● Kyiv — 28,700 UAH/mese (nessun cambiamento significativo registrato)

● Regione di Lviv — 21,000 UAH/mese (+5%)

● Regione di Ivano-Frankivsk — 18,450 UAH/mese (+23%)

● Regione di Kyiv — 18,000 UAH/mese (+17%)

● Regione della Transcarpazia — UAH 17,000/mese (+36%)

Secondo Poberizkyi, la domanda più alta per gli affitti è a Kyiv e nelle grandi città con migliori opportunità di lavoro (Lviv, Vinnytsia, Odesa, Dnipro).

La crescita più alta della domanda nel 2025 è stata registrata nella regione di Vinnytsia — +48%. Un interesse costantemente basso per l'acquisto o l'affitto rimane nelle regioni di prima linea — Kherson, Sumy e Chernihiv.

L'esperto descrive anche la concorrenza nel mercato: a Kyiv, c'erano in media 5-7 richieste per annuncio, e nelle città con scarsità di offerta, fino a 20 cercatori potevano competere per una proprietà.

Separatamente, riguardo alla differenza nei fattori: nell'affitto, la determinazione dei prezzi dipende maggiormente dall'inflazione in grivna, dalla sicurezza e dalla stagionalità; nell'acquisto e nella vendita, il tasso di cambio del dollaro rimane il fattore decisivo, soprattutto per i nuovi edifici, dove il costo di costruzione gioca un ruolo significativo.

Previsioni per il 2026: nessun salto brusco, ma con un alto ruolo per la sicurezza

Gli esperti concordano in gran parte: non ci si aspettano salti bruschi dei prezzi nel 2026. Yuriy Pita spiega questo con la natura dell'asset: il mercato immobiliare è una risorsa costosa e "pesante" che non può reagire istantaneamente con una crescita massiccia. Anche in caso di tregua, le persone non si affretteranno a prendere una decisione di acquisto immediatamente: a suo avviso, gli sfollati osserveranno per un certo periodo — circa tre mesi, o addirittura sei mesi.

Allo stesso tempo, il ritorno di alcuni IDP potrebbe essere avvertito per primo nel mercato degli affitti: se le persone iniziano a tornare, alcuni appartamenti affittati potrebbero diventare vacanti, l'offerta aumenterà e l'equilibrio del mercato cambierà temporaneamente.

Pita ammette anche l'effetto opposto per l'acquisto e la vendita: se ci sono segni di stabilizzazione, i proprietari che avevano pianificato di vendere le loro case per trasferirsi all'estero potrebbero cambiare idea — questo ridurrà l'offerta e creerà condizioni per la crescita dei prezzi con una domanda invariata. Menziona separatamente il fattore degli ucraini all'estero: se le ostilità attive cessano, alcuni degli sfollati potrebbero perdere il loro supporto sociale, e coloro che non hanno avuto tempo di integrarsi inizieranno a tornare. Questo potrebbe innescare una migrazione inversa, che influenzerà sia gli acquisti che gli affitti.

Oleksandr Boiko prevede che le attuali tendenze continueranno. Nel 2026, il mercato primario potrebbe vedere una crescita moderata dei prezzi a causa dell'aumento dei costi per gli sviluppatori, mentre il mercato secondario rimarrà relativamente stabile grazie a una domanda equilibrata. Se i combattimenti si fermano o c'è una significativa de-escalation, potrebbe esserci un forte aumento della domanda repressa e un aumento del 15-20% dei prezzi degli immobili durante i primi sei mesi dopo la stabilizzazione, ma solo se la sicurezza è garantita.

Vitaliy Poberizky descrive lo scenario di base come una crescita moderata o stabilizzazione dei prezzi, un alto ruolo per gli affitti e una graduale ripresa degli acquisti senza salti bruschi nell'attività. Prevede che gli inquilini continueranno a scegliere flessibilità e contratti a breve termine, mentre gli acquirenti peseranno attentamente i rischi e la liquidità della proprietà. Potrebbe esserci una crescita potenziale nella domanda di abitazioni con soluzioni ingegneristiche autonome, edifici a risparmio energetico e proprietà con potenziale per ulteriori affitti.

Investire in abitazioni durante la guerra: "un mercato per acquirenti con liquidità"

Nonostante i rischi della guerra, il mercato immobiliare rimane uno degli strumenti più comprensibili per gli ucraini per preservare i propri fondi. Yuriy Pita definisce i prezzi attuali "convenienti" — non gonfiati e in linea con le realtà odierne. Crede che a lungo termine, soprattutto a Kyiv, tra 2-3 anni, e ancor di più in 5 anni, a condizione che l'economia si riprenda e il supporto internazionale continui, i prezzi potrebbero aumentare significativamente.

L'esperto sottolinea che oggettivamente, ci sono meno costruzioni in corso a Kyiv, e pochi nuovi progetti vengono realizzati. Quando l'attuale offerta sarà esaurita, potrebbe sorgere una carenza e, di conseguenza, i prezzi potrebbero aumentare. Allo stesso tempo, per le regioni occidentali dove l'attività edilizia è rimasta alta (ad esempio, Lviv o Ivano-Frankivsk), la carenza potrebbe essere meno evidente. Tuttavia, a Kyiv, Odesa, Vinnytsia e in un certo numero di altre città dove la costruzione si è rallentata, potrebbe verificarsi nel tempo un "vuoto" di nuove proprietà.

Pita spiega che gli sviluppatori non sono disposti a correre rischi con grandi progetti, e gli investitori sono cauti riguardo alle proprietà primarie a causa di scadenze di costruzione imprevedibili. Nel mercato secondario, dice, gli investitori sono più propensi ad acquistare "per affittare" — piccole proprietà di una o due stanze: le acquisti e quasi immediatamente le affitti, guadagnando circa 15-20 mila grivna al mese.

Oleksandr Boiko sottolinea anche che acquistare una casa oggi è un investimento ad alto rischio, e la classica strategia "scavo delle fondamenta — rivendita" funziona a malapena a causa dei tempi di costruzione imprevedibili. L'interesse degli investitori è concentrato in due segmenti: abitazioni pronte o quasi pronte in regioni relativamente sicure (da affittare immediatamente) e proprietà con un grande sconto dai proprietari che possono essere vendute rapidamente.

Conclude che il mercato si è trasformato in un "mercato per acquirenti con liquidità" — l'acquirente detta le condizioni, ma i requisiti sono elevati: massima prontezza per l'occupazione e chiarezza legale della transazione. Gli appartamenti in città con rischi per la sicurezza più bassi e una domanda di affitto stabile (in particolare, Kyiv, Lviv e alcuni centri regionali occidentali), così come le proprietà con potenziale di affitto, rimangono attraenti per gli investimenti.

Ti ricordiamo! Il mercato immobiliare residenziale in Ucraina nel 2025 ha mostrato una crescita attiva dei prezzi nella maggior parte delle regioni. Leggi dove gli appartamenti sono aumentati di prezzo di più nei mercati primario e secondario e quali regioni rimangono le più costose e accessibili.

Foto: shutterstock

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