Rynek nieruchomości na Ukrainie w 2026 roku: ceny, popyt i wynajem w czasie wojny — prognoza ekspertów

Rynek mieszkań na Ukrainie nadal dostosowuje się do wojny: ceny rosną w bezpiecznych regionach, a priorytety kupujących i najemców się zmieniają. Dowiedz się, jakie trendy zdefiniowały rok 2025 i czego można się spodziewać po zakupie i wynajmie w 2026 roku, według szacunków ekspertów

Ubezpiecz swoje mieszkanie i mienie przed uszkodzeniem, zniszczeniem i kradzieżą w 5 minut

UBEZPIECZ

Dla ukraińskiego rynku nieruchomości rok 2025 był czasem adaptacji do wojny: aktywność wzrosła w obszarach, gdzie sytuacja bezpieczeństwa była stosunkowo stabilna, a decyzje kupujących stały się bardziej racjonalne i przemyślane. Jak zauważa UNIAN w swojej analizie, wojna zmieniła nawyki życiowe milionów ludzi: niektórzy Ukraińcy stali się osobami wewnętrznie przesiedlonymi, kilka milionów więcej opuściło kraj i teraz żyje z dala od domu już czwarty rok. Wszystko to ma bezpośredni wpływ na popyt, ceny i geografię transakcji.

Poniżej znajduje się uporządkowany przegląd kluczowych ustaleń na rok 2025 oraz prognoz na rok 2026 dla tych, którzy planują kupić lub wynająć mieszkanie.

2025: rynek ożywił się w bezpieczniejszych regionach i stał się „mniej emocjonalny”

Yuriy Pita, były prezydent Stowarzyszenia Specjalistów Nieruchomości Ukrainy, ocenia rok 2025 jako znacznie bardziej aktywny niż 2024 w segmencie zakupu mieszkań. Według niego większość transakcji została zawarta w regionach o stosunkowo stabilnej sytuacji bezpieczeństwa, szczególnie w tylnych centrach regionalnych. Jak wyjaśnia ekspert, w bezpieczniejszych obszarach rynek był bardziej aktywny i ogólnie bardziej dynamiczny niż w ubiegłym roku.

Jednym z powodów tej aktywności był odroczony popyt: niektórzy ludzie oczekują wzrostu cen po zakończeniu wojny i dlatego decydują się nie odkładać zakupu dłużej. Drugim ważnym czynnikiem są osoby wewnętrznie przesiedlone, które coraz częściej przechodzą z wynajmu na zakup, szczególnie w miastach, w których żyją i pracują od kilku lat.

Realtor Oleksandr Boiko nazywa rok 2025 okresem ostatecznej adaptacji rynku do warunków wojennych. Podczas gdy w 2022 roku i na początku 2023 roku decyzje często podejmowane były pod presją strachu i potrzeby szybkiej sprzedaży aktywów, w latach 2024–2025 popyt stał się bardziej zrównoważony: kupujący wchodzą w transakcje z jasno określonym celem — własnym miejscem zamieszkania, przeprowadzką lub długoterminowym zachowaniem i wzrostem wartości.

Według Boiko, najbardziej aktywne miasta pod względem zakupu i wynajmu pozostają Kijów, Lwów, Użhorod, Łuck, Tarnopol i Iwano-Frankiwsk — to tutaj dynamika jest bardziej przewidywalna. Podkreśla, że fale informacyjne mają mniejszy wpływ niż rzeczywiste czynniki ekonomiczne — siła nabywcza ludności, dostępność kredytów, stan rynku pracy oraz wznowienie aktywności gospodarczej w miastach, które przyjmują osoby wewnętrznie przesiedlone.

Vitaliy Poberizky, szef rozwoju produktu w DIM.RIA, potwierdza ten obraz: pomimo stanu wojennego, ataków rakietowych i trudnej sytuacji w systemie energetycznym, branża rosła w 2025 roku, szczególnie w zachodnich regionach i stolicy.

Jak ceny rosły w 2025 roku: rynek pierwotny +9–10%, rynek wtórny +4–6% średnio

Według Vitaliya Poberizky'ego, w 2025 roku nastąpił umiarkowany, ale stabilny wzrost cen w dolarach. Na rynku pierwotnym ceny mieszkań wzrosły o około 9–10%.

Na rynku wtórnym wzrost był bardziej umiarkowany — średnio 4–6%, chociaż w niektórych regionach (szczególnie w Kijowie i zachodnich regionach) stawki były znacznie wyższe.

Osobnym trendem, który nasilił się na tle nowej strategii ataków na infrastrukturę energetyczną: niezależność energetyczna stała się nowym standardem. Kupujący i najemcy coraz częściej wybierają mieszkania z autonomicznym zasilaniem i gazem.

Również z powodu gęstej zabudowy, wysokich cen i ryzyk bezpieczeństwa w megamiastach, Ukraińcy bardziej aktywnie przyglądają się miastom satelitarnym dużych centrów. Dla Kijowa takie obszary obejmują Irpin, Buczę, Sofijską Borszczahivkę, Wyżhorod i inne.

„Rynek nierównych cen”: popyt podnosi koszty i regiony, które są wyjątkami

W 2025 roku, według obserwacji, mieszkania wtórne cieszyły się najwyższym popytem, szczególnie w centralnych i zachodnich regionach. Vitaliy Poberizky podaje wymowną liczbę: najwyższy wzrost popytu odnotowano w regionie Zakarpacia — +83% w porównaniu z grudniem 2024 roku. Średni wzrost popytu w całej Ukrainie wynosi około 29%. Stolica i region kijowski pozostają najpopularniejsze w zakupach; mieszkania wtórne są również aktywnie poszukiwane w dużych miastach, takich jak Odesa, Winnica, Lwów i Dnipro.

Ceny rosły wraz z popytem. Według szacunków Poberizky'ego, w grudniu 2025 roku średnia cena za metr kwadratowy w nowych budynkach była prawie o 10% wyższa niż rok temu.

Kijów pozostaje liderem pod względem ceny: około 1 445 USD za m², co jest prawie o 8% więcej niż w ubiegłym roku. Następny jest region lwowski: 1 188 USD za m² (+9%). W regionie kirowohradzkim średnia cena wynosi 1 156 USD, a to tutaj mieszkania podrożały najbardziej w ciągu roku — o 12%. Region dniepropietrowski utrzymuje średnią cenę 1 122 USD za metr kwadratowy przy umiarkowanym wzroście o 4%. Region Zakarpacia był wyjątkiem: popyt był wysoki, ale średni koszt za metr kwadratowy w regionie wynosił około 1 114 USD, co jest o 5% mniej niż rok temu.

Rynek wtórny: cena zależy od liczby pokoi i geografii

Analizy DIM.RIA, cytowane przez UNIAN, pokazują wyraźną zależność kosztów od liczby pokoi i regionu.

Mieszkania jednopokojowe (najwyższe średnie ceny):

● Kijów — 98 000 USD (+12%)

● Region lwowski — 74 000 USD (+6%)

● Region iwanofrankiwski — 68 000 USD (+29%)

● Region zakarpacki — 68 000 USD (+9%)

● Region rówieński — 64 900 USD (+28%)

Mieszkania dwupokojowe (najwyższe średnie ceny):

● Kijów — 144 000 USD (+35%)

● Region lwowski — 99 000 USD (+7%)

● Region zakarpacki — 92 000 USD (+12%)

● Region iwanofrankiwski — 80 000 USD (+15%)

● Region winnicki — 73 900 USD (+5%)

Mieszkania trzypokojowe (najwyższe średnie ceny):

● Kijów — 195 000 USD (+53%)

● Region lwowski — 110 000 USD (+8%)

● Region czerniowiecki — 93 000 USD (+1%)

● Region iwanofrankiwski — 88 600 USD (+18%)

● Region winnicki — 81 500 USD (+6%)

Yuriy Pita potwierdza, że Kijów i Lwów są liderami pod względem absolutnych cen, ale pod względem wskaźników wzrostu Zakarpacie stało się faworytem roku — popyt przewyższa podaż, co wywiera presję na rynek. Wymienia również zachodnie miasta (Czerniowce, Iwano-Frankiwsk, Tarnopol, Łuck, Równe) oraz centralne regiony (Winnica, Żytomierz, Chmielnicki) jako aktywne — to znaczy miasta z „rynkiem wzrostu”.

Według szacunków Pity, ceny w 2025 roku wzrosną w prawie wszystkich regionach, ale w różnym tempie: ogólnie — od 5% do 20%, Kijów — około 10%, Czerniowce — plus lub minus 10%, Zakarpacie — powyżej 20%.

Regiony wschodnie i frontowe to osobna kategoria. Tam prawie nie ma wzrostu cen, ale transakcje są dokonywane, szczególnie dzięki programowi „eRecovery”. Pita wspomina o aktywności programu w Charkowie, Sumach i Zaporożu. Realtor Oleksandr Boiko dodaje, że w regionach frontowych czynnik ryzyka powstrzymuje popyt i uniemożliwia wzrost cen, podczas gdy w miastach regularnie ostrzeliwanych niektórzy właściciele sprzedają z rabatem, ustalając ceny poniżej poziomów sprzed wojny.

Programy rządowe: „eOselya” jako źródło popytu i pierwsze transakcje „eVidnovlennia”

Aktywność rynku w 2025 roku była wspierana przez programy rządowe. Vitaliy Poberizky zauważa, że „eOselya” bezpośrednio wspiera popyt i branżę budowlaną. Od początku 2025 roku ponad 7 200 Ukraińców skorzystało z programu, otrzymując preferencyjne kredyty hipoteczne na łączną kwotę prawie 14 miliardów UAH. Większość kredytów w ramach programu została udzielona w regionie kijowskim (62), Kijowie (53) oraz w regionach lwowskim i wołyńskim (po 10).

Jednocześnie, według Poberizky'ego, „eVidnovlennia” jak dotąd miało mniej zauważalny wpływ na rynek jako całość, ale w 2025 roku już zawarto pierwsze udane transakcje w ramach tego programu, co daje powody do przewidywania większej liczby takich transakcji w 2026 roku.

Boiko podkreśla: „eOselya” w rzeczywistości stanowi jedno z kluczowych źródeł popytu na rynku pierwotnym w miastach o akceptowalnym poziomie bezpieczeństwa, ponieważ preferencyjne kredytowanie pozwala na realizację odroczonych decyzji.

Podano również, że rząd pozwolił żołnierzom zmobilizowanym w czasie stanu wojennego na uzyskanie preferencyjnych kredytów hipotecznych w wysokości 3% zamiast poprzednich 7%.

Wskazówka: jeśli planujesz kupić mieszkanie, warto wcześniej zadbać o ubezpieczenie nieruchomości. Na platformie Visit Ukraine możesz szybko wykupić ubezpieczenie mieszkania online — to szybkie, oficjalne i pomoże chronić Twoją inwestycję w przypadku nieprzewidzianych zdarzeń, takich jak pożar, powódź, klęski żywiołowe czy ryzyka wojenne.

Nie chcesz przegapić ważnych aktualizacji i przydatnych artykułów? Zapisz się do naszego cotygodniowego newslettera!

Wynajem w 2025 roku: szybkie decyzje, wysoka mobilność i dodatkowe opłaty za autonomię

Wynajem okazał się bardziej wrażliwym segmentem niż zakup: zmiany w sytuacji bezpieczeństwa i ekonomicznej szybko wpłynęły na popyt i ceny.

Yuriy Pita zauważa wzrost kosztów wynajmu w Kijowie o 10-15%, szczególnie w popularnym segmencie budżetowym. Według niego Kijów i Lwów pozostają w czołówce pod względem cen wynajmu, podczas gdy w innych regionach wahania nie przekroczyły 10%. Dodaje, że Odesa była aktywna zarówno w wynajmach, jak i zakupach, ale z powodu ostrzałów możliwa jest tymczasowa „cisza” — a aktywność wróci, gdy sytuacja bezpieczeństwa się poprawi.

Oleksandr Boiko podkreśla, że wynajem jest teraz bardziej mobilny niż zakup. Częste zmiany miejsca zamieszkania, zależność od bezpieczeństwa i pracy sprawiły, że długoterminowe wynajmy stały się głównym modelem dla wielu rodzin. Najemcy są gotowi płacić więcej za podstawowy komfort i bezpieczeństwo: generator, schronienie, stabilne łącza i wysokiej jakości internet. Umowy na 3–6 miesięcy oraz krótkoterminowe wynajmy z możliwością rewizji warunków stały się standardem.

DIM.RIA podaje statystyki dotyczące kosztów wynajmu w zależności od liczby pokoi.

Mieszkania jednopokojowe (najwyższe średnie ceny):

● Region zakarpacki — 18 450 UAH/miesiąc (+13%)

● Region lwowski — 14 350 UAH/miesiąc (+2%)

● Kijów — 14 000 UAH/miesiąc (brak istotnych zmian)

● Region kijowski — 14 000 UAH/miesiąc (+27%)

● Region wołyński — 14 000 UAH/miesiąc (brak istotnych zmian)

Mieszkania dwupokojowe (najwyższe średnie ceny):

● Region zakarpacki — 19 680 UAH/miesiąc (+26%)

● Kijów — 16 500 UAH/miesiąc (+3%)

● Region iwanofrankiwski — 16 400 UAH/miesiąc (+9%)

● Region lwowski — 16 000 UAH/miesiąc (brak istotnych zmian)

● Region kijowski — 16 000 UAH/miesiąc (+14%)

Mieszkania trzypokojowe (najwyższe średnie ceny):

● Kijów — 28 700 UAH/miesiąc (brak istotnych zmian)

● Region lwowski — 21 000 UAH/miesiąc (+5%)

● Region iwanofrankiwski — 18 450 UAH/miesiąc (+23%)

● Region kijowski — 18 000 UAH/miesiąc (+17%)

● Region zakarpacki — 17 000 UAH/miesiąc (+36%)

Według Poberizky'ego, najwyższy popyt na wynajem występuje w Kijowie i dużych miastach z lepszymi możliwościami zatrudnienia (Lwów, Winnica, Odesa, Dnipro). Najwyższy wzrost popytu w 2025 roku odnotowano w regionie winnickim — +48%. Utrzymuje się stale niski interes w zakupie lub wynajmie w regionach frontowych — Chersoń, Sumy i Czernihów.

Ekspert opisuje również konkurencję na rynku: w Kijowie średnio przypadało 5–7 zapytań na ogłoszenie, a w miastach z niedoborem podaży nawet do 20 poszukujących mogło konkurować o jedną nieruchomość.

Osobno, jeśli chodzi o różnice w czynnikach: w wynajmie ceny bardziej zależą od inflacji w hrywnach, bezpieczeństwa i sezonowości; w zakupie i sprzedaży kurs dolara pozostaje decydującym czynnikiem, szczególnie dla nowych budynków, gdzie koszt budowy odgrywa znaczącą rolę.

Prognoza na 2026 rok: brak gwałtownych skoków, ale z dużą rolą bezpieczeństwa

Eksperci w dużej mierze się zgadzają: w 2026 roku nie należy oczekiwać gwałtownych skoków cen. Yuriy Pita wyjaśnia to naturą aktywów: nieruchomości są drogim i „ciężkim” zasobem, który nie może reagować natychmiast na masowy wzrost. Nawet w przypadku zawarcia rozejmu ludzie nie będą się spieszyć z podjęciem decyzji o zakupie: jego zdaniem osoby przesiedlone będą obserwować przez jakiś czas — około trzech miesięcy, a nawet sześciu miesięcy.

Jednocześnie powrót niektórych osób wewnętrznie przesiedlonych może być najpierw odczuwany na rynku wynajmu: jeśli ludzie zaczną wracać, niektóre wynajmowane mieszkania mogą stać się wolne, podaż wzrośnie, a równowaga rynku tymczasowo się zmieni.

Pita przyznaje również przeciwny efekt dla zakupu i sprzedaży: jeśli pojawią się oznaki stabilizacji, właściciele, którzy planowali sprzedać swoje domy, aby przeprowadzić się za granicę, mogą zmienić zdanie — to zmniejszy podaż i stworzy warunki do wzrostu cen przy niezmienionym popycie. Osobno wspomina o czynniku Ukraińców za granicą: jeśli aktywne działania wojenne ustają, niektórzy z przesiedlonych mogą stracić wsparcie społeczne, a ci, którzy nie zdążyli się zintegrować, zaczną wracać. Może to wywołać migrację zwrotną, co wpłynie zarówno na zakupy, jak i wynajmy.

Oleksandr Boiko przewiduje, że obecne trendy będą się utrzymywać. W 2026 roku rynek pierwotny może doświadczyć umiarkowanego wzrostu cen z powodu rosnących kosztów dla deweloperów, podczas gdy rynek wtórny pozostanie stosunkowo stabilny dzięki zrównoważonemu popytowi. Jeśli walki ustaną lub nastąpi znaczna deeskalacja, może nastąpić gwałtowny wzrost zaspokojonego popytu i wzrost cen mieszkań o 15-20% w ciągu pierwszych sześciu miesięcy po stabilizacji, ale tylko jeśli bezpieczeństwo będzie gwarantowane.

Vitaliy Poberizky opisuje scenariusz bazowy jako umiarkowany wzrost lub stabilizację cen, dużą rolę wynajmu oraz stopniowe ożywienie zakupów bez gwałtownych skoków aktywności. Przewiduje, że najemcy będą nadal wybierać elastyczność i krótkoterminowe umowy, podczas gdy kupujący będą ostrożnie ważyć ryzyko i płynność nieruchomości. Może wystąpić potencjalny wzrost popytu na mieszkania z autonomicznymi rozwiązaniami inżynieryjnymi, budynki energooszczędne oraz nieruchomości z potencjałem dalszego wynajmu.

Inwestowanie w mieszkania w czasie wojny: „rynek kupującego z gotówką”

Pomimo ryzyk wojennych, nieruchomości pozostają jednym z najbardziej zrozumiałych narzędzi dla Ukraińców do zachowania swoich funduszy. Yuriy Pita nazywa obecne ceny „komfortowymi” — nieprzesadzonymi i zgodnymi z dzisiejszą rzeczywistością. Uważa, że w dłuższej perspektywie, szczególnie w Kijowie, w ciągu 2–3 lat, a tym bardziej w ciągu 5 lat, pod warunkiem, że gospodarka się odbuduje i międzynarodowe wsparcie będzie kontynuowane, ceny mogą znacznie wzrosnąć.

Ekspert zwraca uwagę, że obiektywnie w Kijowie buduje się mniej, a niewiele nowych projektów jest realizowanych. Gdy obecna podaż zostanie wyprzedana, może wystąpić niedobór, a w rezultacie ceny mogą wzrosnąć. Jednocześnie w zachodnich regionach, gdzie aktywność budowlana pozostała wysoka (na przykład Lwów czy Iwano-Frankiwsk), niedobór może być mniej zauważalny. Jednak w Kijowie, Odesie, Winnicy i wielu innych miastach, gdzie budowa spowolniła, z czasem może wystąpić „próżnia” nowych nieruchomości.

Pita wyjaśnia, że deweloperzy nie są skłonni podejmować ryzyka z dużymi projektami, a inwestorzy są ostrożni wobec nieruchomości pierwotnych z powodu nieprzewidywalnych terminów budowy. Na rynku wtórnym, jak mówi, inwestorzy częściej kupują „na wynajem” — małe jednopokojowe lub dwupokojowe nieruchomości: kupujesz je i niemal natychmiast wynajmujesz, zarabiając około 15-20 tysięcy hrywny miesięcznie.

Oleksandr Boiko również podkreśla, że zakup mieszkania dzisiaj to inwestycja wysokiego ryzyka, a klasyczna strategia „wykop — odsprzedaż” raczej nie działa z powodu nieprzewidywalnych terminów budowy. Zainteresowanie inwestorów koncentruje się na dwóch segmentach: gotowych lub prawie gotowych mieszkań w stosunkowo bezpiecznych regionach (do natychmiastowego wynajmu) oraz nieruchomościach z dużym rabatem od właścicieli, które można szybko sprzedać.

Podsumowując, rynek przekształcił się w „rynek kupującego z gotówką” — kupujący dyktuje warunki, ale wymagania są wysokie: maksymalna gotowość do zamieszkania i prawna klarowność transakcji. Mieszkania w miastach o niższych ryzykach bezpieczeństwa i stabilnym popycie na wynajem (w szczególności Kijów, Lwów i niektóre zachodnie centra regionalne), a także nieruchomości z potencjałem wynajmu, pozostają atrakcyjne dla inwestycji.

Przypominamy! Rynek nieruchomości mieszkalnych w Ukrainie w 2025 roku wykazał aktywny wzrost cen w większości regionów. Przeczytaj gdzie mieszkania podrożały najbardziej na rynkach pierwotnym i wtórnym oraz które regiony pozostają najdroższe i najtańsze.

Foto: shutterstock

Chcesz wiedzieć więcej? Przeczytaj najnowsze wiadomości i przydatne materiały o Ukrainie i świecie w Sekcji wiadomości .

Zalecamy zakup, aby zapewnić sobie bezpieczną i komfortową podróż do Ukrainy: 

Ubezpieczenie Visit Ukraine – ubezpieczenie obejmujące ryzyka wojenne dla wjazdu i podróży po Ukrainie;

Ubezpieczenie samochodu Visit Ukraine – ubezpieczenie samochodu z rozszerzonym zakresem w Ukrainie;

Porady prawne Visit Ukraine – kompleksowa pomoc prawna przy wjeździe do Ukrainy;

Bilety Visit Ukraine – bilety autobusowe i kolejowe do/z Ukrainy;

Wycieczki Visit Ukraine – największa internetowa baza wycieczek do Ukrainy dla każdego gustu;

Hotele Visit Ukraine – hotele na komfortowy pobyt w Ukrainie;

Merch Visit Ukraine – patriotyczna odzież i akcesoria z dostawą na całym świecie.

© 2018-2026, Visit Ukraine. Użycie, kopiowanie lub przedruk materiałów na tej stronie jest dozwolone tylko z linkiem (hiperlinkiem dla publikacji internetowych) do Visit Ukraine.

Wszelkie prawa zastrzeżone.