El mercado inmobiliario en Ucrania en 2026: precios, demanda y alquileres durante la guerra — pronóstico de expertos

El mercado de la vivienda en Ucrania sigue adaptándose a la guerra: los precios están subiendo en regiones seguras y las prioridades de los compradores y arrendatarios están cambiando. Descubre qué tendencias definieron 2025 y qué esperar de la compra y el alquiler en 2026, según estimaciones de expertos

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Para el mercado inmobiliario ucraniano, 2025 estuvo marcado por la adaptación a la guerra: la actividad aumentó en áreas donde la situación de seguridad era relativamente estable, y las decisiones de los compradores se volvieron más racionales y calculadas. Como señala UNIAN en su análisis, la guerra ha cambiado los hábitos de vida de millones de personas: algunos ucranianos se han convertido en personas desplazadas internas, varios millones más han dejado el país y ahora están en su cuarto año viviendo lejos de casa. Todo esto tiene un impacto directo en la demanda, los precios y la geografía de las transacciones.

A continuación se presenta un resumen estructurado de los hallazgos clave para 2025 y las previsiones para 2026 para aquellos que planean comprar o alquilar una vivienda.

2025: el mercado revivió en regiones más seguras y se volvió “menos emocional”

Yuriy Pita, ex presidente de la Asociación de Especialistas Inmobiliarios de Ucrania, evalúa 2025 como significativamente más activo que 2024 en el segmento de compra de viviendas. Según él, la mayoría de las transacciones se concluyeron en regiones con una situación de seguridad relativamente estable, particularmente en centros regionales traseros. Como explica el experto, en áreas más seguras, el mercado fue más activo y generalmente más dinámico que el año pasado.

Una de las razones de esta actividad fue la demanda diferida: algunas personas esperan que los precios aumenten después de que termine la guerra y, por lo tanto, deciden no posponer su compra por más tiempo. El segundo factor importante son las personas desplazadas internas, que están pasando cada vez más de alquilar a comprar, especialmente en ciudades donde han estado viviendo y trabajando durante varios años.

El agente inmobiliario Oleksandr Boiko llama a 2025 el período de adaptación final del mercado a las condiciones de guerra. Mientras que en 2022 y principios de 2023, las decisiones a menudo se tomaban bajo la presión del miedo y la necesidad de vender activos rápidamente, en 2024-2025, la demanda se volvió más equilibrada: los compradores entran en transacciones con un objetivo claro en mente: su propia residencia, reubicación o preservación y apreciación a largo plazo del valor.

Según Boiko, las ciudades más activas en términos de compra y alquiler siguen siendo Kyiv, Lviv, Uzhhorod, Lutsk, Ternopil e Ivano-Frankivsk: aquí es donde la dinámica es más predecible. Él enfatiza que las olas de información tienen menos influencia que los factores económicos reales: el poder adquisitivo de la población, la disponibilidad de crédito, el estado del mercado laboral y la reanudación de la actividad empresarial en las ciudades que aceptan personas desplazadas internas.

Vitaliy Poberizky, Jefe de Desarrollo de Productos en DIM.RIA, confirma esta imagen: a pesar de la ley marcial, los ataques con cohetes y la difícil situación en el sistema energético, la industria creció en 2025, especialmente en las regiones occidentales y la capital.

Cómo crecieron los precios en 2025: mercado primario +9–10%, mercado secundario +4–6% en promedio

Según Vitaliy Poberizky, en 2025, hubo un crecimiento moderado pero estable de los precios en términos de dólares. En el mercado primario, los precios de la vivienda aumentaron aproximadamente un 9–10%.

En el mercado secundario, el crecimiento fue más moderado: un 4–6% en promedio, aunque en algunas regiones (particularmente Kyiv y las regiones occidentales) las tasas fueron significativamente más altas.

Una tendencia separada que se intensificó en el contexto de una nueva estrategia de ataques a la infraestructura energética: la independencia energética se ha convertido en el nuevo estándar. Los compradores y arrendatarios son más propensos a elegir viviendas con suministro autónomo de energía y gas.

Además, debido al denso desarrollo, los altos precios y los riesgos de seguridad en las megaciudades, los ucranianos están mirando más activamente las ciudades satélites de los grandes centros. Para Kyiv, tales áreas incluyen Irpin, Bucha, Sofiivska Borshchahivka, Vyshhorod y otras.

“Un mercado de precios desiguales”: la demanda eleva los costos y las regiones que son excepciones

En 2025, según las observaciones, la vivienda secundaria fue la más demandada, especialmente en las regiones centrales y occidentales. Vitaliy Poberizkyi cita una cifra reveladora: el mayor crecimiento en la demanda se registró en la región de Zakarpattia: +83% en comparación con diciembre de 2024. El porcentaje promedio de crecimiento en la demanda en toda Ucrania es aproximadamente del 29%. La capital y la región de Kyiv siguen siendo las más populares para las compras; la vivienda secundaria también es buscada activamente en grandes ciudades como Odesa, Vinnytsia, Lviv y Dnipro.

Los precios aumentaron junto con la demanda. Según las estimaciones de Poberizky, en diciembre de 2025, el precio promedio por metro cuadrado en edificios nuevos fue casi un 10% más alto que hace un año.

Kyiv sigue siendo el líder en términos de precio: alrededor de $1,445 por m², que es casi un 8% más que el año pasado. A continuación está la región de Lviv: $1,188 por m² (+9%). En la región de Kirovohrad, el precio promedio es de $1,156, y aquí es donde la vivienda ha aumentado más de precio durante el año: un 12%. La región de Dnipropetrovsk mantiene un precio promedio de $1,122 por metro cuadrado con un aumento moderado del 4%. La región de Zakarpattia fue una excepción: la demanda fue alta, pero el costo promedio por metro cuadrado en la región fue de aproximadamente $1,114, lo que es un 5% menos que hace un año.

Mercado secundario: el precio depende de las habitaciones y la geografía

La analítica de DIM.RIA, citada por UNIAN, muestra una clara dependencia del costo en el número de habitaciones y la región.

Departamentos de una habitación (precios promedio más altos):

● Kyiv — $98,000 (+12%)

● Región de Lviv — $74,000 (+6%)

● Región de Ivano-Frankivsk — $68,000 (+29%)

● Región de Zakarpattia — $68,000 (+9%)

● Región de Rivne — $64,900 (+28%)

Departamentos de dos habitaciones (precios promedio más altos):

● Kyiv — $144,000 (+35%)

● Región de Lviv — $99,000 (+7%)

● Región de Zakarpattia — $92,000 (+12%)

● Región de Ivano-Frankivsk — $80,000 (+15%)

● Región de Vinnytsia — $73,900 (+5%)

Departamentos de tres habitaciones (precios promedio más altos):

● Kyiv — $195,000 (+53%)

● Región de Lviv — $110,000 (+8%)

● Región de Chernivtsi — $93,000 (+1%)

● Región de Ivano-Frankivsk — $88,600 (+18%)

● Región de Vinnytsia — $81,500 (+6%)

Yuriy Pita confirma que Kyiv y Lviv son los líderes en términos de precios absolutos, pero en términos de tasas de crecimiento, Zakarpattia se ha convertido en el favorito del año: la demanda supera la oferta, lo que presiona al mercado. También menciona ciudades occidentales (Chernivtsi, Ivano-Frankivsk, Ternopil, Lutsk, Rivne) y regiones centrales (Vinnytsia, Zhytomyr, Khmelnytskyi) como activas, es decir, ciudades con un “mercado en crecimiento”.

Según las estimaciones de Pita, los precios en 2025 habrán aumentado en casi todas las regiones, pero a diferentes tasas: en general, del 5% al 20%, Kyiv — alrededor del 10%, Chernivtsi — más o menos un 10%, Zakarpattia — más del 20%.

Las regiones del este y de primera línea son una categoría aparte. Allí casi no hay crecimiento de precios, pero se están realizando transacciones, en particular gracias al programa “eRecovery”. Pita menciona la actividad del programa en Kharkiv, Sumy y Zaporizhzhia. El agente inmobiliario Oleksandr Boiko añade que en las regiones de primera línea, el factor de riesgo está conteniendo la demanda y evitando que los precios aumenten, mientras que en las ciudades bajo bombardeos regulares, algunos propietarios están vendiendo con descuento, fijando precios por debajo de los niveles anteriores a la guerra.

Programas gubernamentales: “eOselya” como fuente de demanda y las primeras transacciones ‘eVidnovlennia’

La actividad del mercado en 2025 fue apoyada por programas gubernamentales. Vitaliy Poberizky señala que “eOselya” apoya directamente la demanda y la industria de la construcción. Desde principios de 2025, más de 7,200 ucranianos han aprovechado el programa, recibiendo hipotecas preferenciales por un total de casi 14 mil millones de UAH. La mayoría de los préstamos bajo el programa se otorgaron en la región de Kyiv (62), Kyiv (53) y las regiones de Lviv y Volyn (10 cada una).

Al mismo tiempo, según Poberizky, “eVidnovlennia” ha tenido un impacto menos notable en el mercado en su conjunto hasta ahora, pero en 2025, ya se concluyeron las primeras transacciones exitosas bajo este programa, lo que da motivos para predecir más transacciones de este tipo en 2026.

Boiko enfatiza: “eOselya” en realidad sirve como una de las fuentes clave de demanda en el mercado primario en ciudades con un nivel de seguridad aceptable, ya que el crédito preferencial permite la implementación de decisiones diferidas.

También se informó que el gobierno permitió a los militares movilizados durante la ley marcial obtener hipotecas preferenciales al 3% en lugar del 7% anterior.

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Alquiler en 2025: decisiones rápidas, alta movilidad y tarifas adicionales por autonomía

Alquilar resultó ser un segmento más sensible que comprar: los cambios en la situación de seguridad y económica afectaron rápidamente la demanda y los precios.

Yuriy Pita señala un aumento del 10-15% en los costos de alquiler en Kyiv, especialmente en el segmento de presupuesto popular. Según él, Kyiv y Lviv siguen siendo líderes en términos de precios de alquiler, mientras que las fluctuaciones en otras regiones no superaron el 10%. Añade que Odesa fue activa tanto en alquileres como en compras, pero debido a los bombardeos, es posible una “calma” temporal — y la actividad volverá cuando la situación de seguridad mejore.

Oleksandr Boiko enfatiza que alquilar ahora es más móvil que comprar. Los frecuentes cambios de residencia, la dependencia de la seguridad y el trabajo han hecho que los alquileres a largo plazo sean el modelo principal para muchas familias. Los inquilinos están dispuestos a pagar más por comodidad y seguridad básicas: un generador, refugio, comunicaciones estables e internet de alta calidad. Los contratos de 3 a 6 meses y los alquileres a corto plazo con la posibilidad de revisar los términos se han convertido en la norma.

DIM.RIA proporciona estadísticas sobre los costos de alquiler según el número de habitaciones.

Departamentos de 1 habitación (precios promedio más altos):

● Región de Zakarpattia — UAH 18,450/mes (+13%)

● Región de Lviv — UAH 14,350/mes (+2%)

● Kyiv — UAH 14,000/mes (no se registraron cambios significativos)

● Región de Kyiv — UAH 14,000/mes (+27%)

● Región de Volyn — UAH 14,000/mes (no se registraron cambios significativos)

Departamentos de 2 habitaciones (precios promedio más altos):

● Región de Zakarpattia — 19,680 UAH/mes (+26%)

● Kyiv — 16,500 UAH/mes (+3%)

● Región de Ivano-Frankivsk — 16,400 UAH/mes (+9%)

● Región de Lviv — 16,000 UAH/mes (no se registraron cambios significativos)

● Región de Kyiv — 16,000 UAH/mes (+14%)

Departamentos de 3 habitaciones (precios promedio más altos):

● Kyiv — 28,700 UAH/mes (no se registraron cambios significativos)

● Región de Lviv — 21,000 UAH/mes (+5%)

● Región de Ivano-Frankivsk — 18,450 UAH/mes (+23%)

● Región de Kyiv — 18,000 UAH/mes (+17%)

● Región de Zakarpattia — UAH 17,000/mes (+36%)

Según Poberizkyi, la mayor demanda de alquileres se encuentra en Kyiv y grandes ciudades con mejores oportunidades de empleo (Lviv, Vinnytsia, Odesa, Dnipro).

El mayor crecimiento en la demanda en 2025 se registró en la región de Vinnytsia — +48%. El interés de forma constante en comprar o alquilar sigue siendo bajo en las regiones de primera línea — Kherson, Sumy y Chernihiv.

El experto también describe la competencia en el mercado: en Kyiv, hubo un promedio de 5-7 consultas por anuncio, y en ciudades con escasez de oferta, hasta 20 buscadores podrían competir por una propiedad.

Por separado, respecto a la diferencia en factores: en el alquiler, la fijación de precios depende más de la inflación en grivnas, la seguridad y la estacionalidad; en la compra y venta, el tipo de cambio del dólar sigue siendo el factor decisivo, especialmente para edificios nuevos, donde el costo de construcción juega un papel significativo.

Pronóstico para 2026: sin saltos bruscos, pero con un alto papel para la seguridad

Los expertos coinciden en gran medida: no se esperan saltos bruscos de precios en 2026. Yuriy Pita explica esto por la naturaleza del activo: el inmobiliario es un recurso caro y “pesado” que no puede reaccionar instantáneamente con un crecimiento masivo. Incluso en caso de una tregua, las personas no se apresurarán a tomar una decisión de compra de inmediato: en su opinión, las personas desplazadas observarán durante algún tiempo — alrededor de tres meses, o incluso seis meses.

Al mismo tiempo, el regreso de algunos IDPs puede sentirse primero en el mercado de alquiler: si las personas comienzan a regresar, algunos apartamentos alquilados pueden quedar vacantes, la oferta aumentará y el equilibrio del mercado cambiará temporalmente.

Pita también admite el efecto opuesto para la compra y venta: si hay signos de estabilización, los propietarios que planeaban vender sus hogares para mudarse al extranjero pueden cambiar de opinión — esto reducirá la oferta y creará condiciones para el crecimiento de precios con una demanda inalterada. Menciona por separado el factor de los ucranianos en el extranjero: si cesan las hostilidades activas, algunos de los desplazados pueden perder su apoyo social, y aquellos que no han tenido tiempo de integrarse comenzarán a regresar. Esto podría desencadenar una migración inversa, que afectará tanto a las compras como a los alquileres.

Oleksandr Boiko predice que las tendencias actuales continuarán. En 2026, el mercado primario puede ver un crecimiento moderado de precios debido al aumento de costos para los desarrolladores, mientras que el mercado secundario permanecerá relativamente estable gracias a una demanda equilibrada. Si los combates cesan o hay una desescalada significativa, puede haber un aumento brusco en la demanda reprimida y un aumento del 15-20% en los precios de la vivienda durante los primeros seis meses después de la estabilización, pero solo si se garantiza la seguridad.

Vitaliy Poberizky describe el escenario base como un crecimiento moderado o estabilización de precios, un alto papel para los alquileres y un resurgimiento gradual de las compras sin saltos bruscos en la actividad. Predice que los inquilinos seguirán eligiendo flexibilidad y contratos a corto plazo, mientras que los compradores sopesarán cuidadosamente los riesgos y la liquidez de la propiedad. Puede haber un crecimiento potencial en la demanda de viviendas con soluciones de ingeniería autónomas, edificios energéticamente eficientes y propiedades con potencial de alquiler adicional.

Invertir en vivienda durante la guerra: “un mercado de compradores con efectivo”

A pesar de los riesgos de la guerra, el inmobiliario sigue siendo una de las herramientas más comprensibles para que los ucranianos preserven sus fondos. Yuriy Pita llama a los precios actuales “cómodos” — no inflados y en línea con las realidades de hoy. Cree que a largo plazo, especialmente en Kyiv, en 2-3 años, y aún más en 5 años, siempre que la economía se recupere y el apoyo internacional continúe, los precios pueden aumentar significativamente.

El experto señala que objetivamente, se está construyendo menos en Kyiv, y pocos nuevos proyectos están siendo implementados. Cuando se agote la oferta actual, puede surgir una escasez y, como resultado, los precios pueden aumentar. Al mismo tiempo, para las regiones occidentales donde la actividad de construcción ha permanecido alta (por ejemplo, Lviv o Ivano-Frankivsk), la escasez puede ser menos notable. Sin embargo, en Kyiv, Odesa, Vinnytsia y una serie de otras ciudades donde la construcción se ha desacelerado, puede ocurrir con el tiempo un “vacío” de nuevas propiedades.

Pita explica que los desarrolladores no están dispuestos a asumir riesgos con grandes proyectos, y los inversores son cautelosos con las propiedades primarias debido a los plazos de construcción impredecibles. En el mercado secundario, dice, los inversores son más propensos a comprar “para alquilar” — pequeñas propiedades de una o dos habitaciones: las compras y casi inmediatamente se alquilan, ganando aproximadamente 15-20 mil grivnas al mes.

Oleksandr Boiko también enfatiza que comprar una vivienda hoy es una inversión de alto riesgo, y la clásica estrategia de “excavación de cimientos — reventa” difícilmente funciona debido a los tiempos de construcción impredecibles. El interés de los inversores se concentra en dos segmentos: viviendas listas o casi listas en regiones relativamente seguras (para ser alquiladas de inmediato) y propiedades con un gran descuento de los propietarios que pueden venderse rápidamente.

Concluye que el mercado se ha transformado en un “mercado de compradores en efectivo” — el comprador dicta los términos, pero los requisitos son altos: máxima disposición para ocupar y claridad legal de la transacción. Los apartamentos en ciudades con menores riesgos de seguridad y una demanda de alquiler estable (en particular, Kyiv, Lviv y algunos centros regionales occidentales), así como propiedades con potencial de alquiler, siguen siendo atractivos para la inversión.

¡Te recordamos! El mercado de bienes raíces residenciales en Ucrania en 2025 mostró un crecimiento activo de precios en la mayoría de las regiones. Lee dónde los apartamentos han subido de precio más en los mercados primario y secundario y qué regiones siguen siendo las más caras y asequibles.

Foto: shutterstock

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