Рынок недвижимости в Украине в 2026 году: цены, спрос и аренда во время войны — экспертный прогноз

Жилищный рынок в Украине продолжает адаптироваться к войне: цены растут в безопасных регионах, а приоритеты покупателей и арендаторов меняются. Узнайте, какие тенденции определили 2025 год и чего ожидать от покупки и аренды в 2026 году, согласно экспертным оценкам

Застрахуйте свою квартиру и имущество от повреждений, разрушений и краж за 5 минут

ЗАСТРАХОВАТЬ

2025 год для украинского рынка недвижимости прошел под знаком адаптации к войне: активность возросла там, где ситуация с безопасностью относительно стабильна, а решения покупателей стали более рациональными и просчитанными. Как отмечает УНИАН в своем анализе, война изменила жилищные привычки миллионов людей: часть украинцев стала внутренне перемещенными лицами, еще несколько миллионов уехали за границу и четвертый год живут вдали от дома. Все это напрямую влияет на спрос, цены и географию сделок.

Ниже — структурированный обзор ключевых итогов 2025 года и прогнозов на 2026-й для тех, кто планирует покупку или аренду жилья.

2025: рынок ожил в более безопасных регионах и стал «менее эмоциональным»

Экс-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита оценивает 2025 год как заметно более активный, чем 2024-й, в сегменте покупки жилья. По его словам, больше всего сделок заключали в регионах с относительно стабильной ситуацией с безопасностью — в частности, в тыловых областных центрах. Как объясняет эксперт, в более безопасных областях рынок был активнее и в целом динамичнее, чем в прошлом году.

Одной из причин такой активности стал отложенный спрос: часть людей ожидает, что после окончания войны цены пойдут вверх, и поэтому решает не откладывать покупку на потом. Второй важный фактор — внутренне перемещенные лица, которые все чаще переходят от аренды к покупке, особенно в городах, где они уже несколько лет живут и работают.

Риелтор Александр Бойко называет 2025 год периодом окончательной адаптации рынка к военным условиям. Если в 2022-м — начале 2023 года решения часто принимались под давлением страха и необходимости быстро продать активы, то в 2024–2025 годах спрос стал взвешенным: покупатели вступают в сделки с пониманием цели — собственное проживание, переезд или долгосрочное сохранение и прирост стоимости.

По словам Бойко, самыми активными городами с точки зрения покупки и аренды остаются Киев, Львов, Ужгород, Луцк, Тернополь и Ивано-Франковск — именно здесь динамика более прогнозируемая. Он подчеркивает: информационные волны влияют слабее, чем реальные экономические факторы — платежеспособность населения, доступность кредитования, состояние рынка труда и восстановление бизнес-активности в городах, принимающих ВПЛ.

Руководитель по развитию продуктов DIM.RIA Виталий Побережский подтверждает эту картину: несмотря на военное положение, ракетные обстрелы и сложную ситуацию в энергосистеме, в 2025 году отрасль росла, особенно в западных регионах и столице.

Как росли цены в 2025 году: первичный рынок +9–10%, вторичный рынок +4–6% в среднем

По словам Виталия Побережского, в 2025 году в долларовом эквиваленте наблюдался умеренный, но стабильный рост цен. На первичном рынке жилье подорожало ориентировочно на 9–10%.

На вторичном рынке рост был более сдержанным — в среднем на 4–6%, хотя в отдельных регионах (в частности Киев и западные области) темпы были значительно выше.

Отдельный тренд, который усилился на фоне новой стратегии атак по энергетической инфраструктуре: энергонезависимость превратилась в новый стандарт. Покупатели и арендаторы чаще выбирают жилье с автономным электроснабжением и газоснабжением.

Также из-за плотной застройки, высоких цен и рисков безопасности в мегаполисах украинцы активнее смотрят на города-сателлиты крупных центров. Для Киева среди таких направлений называют Ирпень, Бучу, Софиевскую Борщаговку, Вышгород и другие.

«Рынок неравных цен»: спрос, который толкает стоимость, и регионы-исключения

В 2025 году наибольшим спросом, по наблюдениям, пользовалось вторичное жилье, особенно в центральных и западных регионах. Виталий Побережский приводит показательную цифру: наибольший рост спроса зафиксировали в Закарпатской области — +83% по сравнению с декабрем 2024 года. Средний процент роста спроса по Украине — ориентировочно 29%. Наиболее популярными для приобретения остаются столица и Киевская область; активно также ищут вторичное жилье в крупных городах — Одессе, Виннице, Львове, Днепре.

Вместе со спросом росли и цены. По оценке Побережского, в декабре 2025 года средняя цена квадратного метра в новостройках была почти на 10% выше, чем год назад.

Лидером по цене остается Киев: около 1 445 долларов за м², что почти на 8% больше, чем в прошлом году. Далее — Львовская область: 1 188 долларов за м² (+9%). В Кировоградской области средняя цена — 1 156 долларов, и именно здесь за год жилье подорожало больше всего — на 12%. Днепропетровская область удерживает среднюю цену на уровне 1 122 долларов за м² с умеренным ростом на 4%. Исключением стала Закарпатская область: спрос был высоким, но средняя стоимость квадратного метра в регионе — около 1 114 долларов, что на 5% меньше, чем год назад.

Вторичный рынок: цена зависит от комнат и географии

Аналитика DIM.RIA, которую цитирует УНИАН, демонстрирует четкую зависимость стоимости от количества комнат и региона.

Однокомнатные (самые высокие средние цены):

● Киев — 98 000 долл. (+12%)

● Львовская область — 74 000 долл. (+6%)

● Ивано-Франковская область — 68 000 долл. (+29%)

● Закарпатская область — 68 000 долл. (+9%)

● Ровенская область — 64 900 долл. (+28%)

Двухкомнатные (самые высокие средние цены):

● Киев — 144 000 долл. (+35%)

● Львовская область — 99 000 долл. (+7%)

● Закарпатская область — 92 000 долл. (+12%)

● Ивано-Франковская область — 80 000 долл. (+15%)

● Винницкая область — 73 900 долл. (+5%)

Трехкомнатные (самые высокие средние цены):

● Киев — 195 000 долл. (+53%)

● Львовская область — 110 000 долл. (+8%)

● Черновицкая область — 93 000 долл. (+1%)

● Ивано-Франковская область — 88 600 долл. (+18%)

● Винницкая область — 81 500 долл. (+6%)

Юрий Пита подтверждает: Киев и Львов — лидеры по абсолютным ценам, а если смотреть на темпы, то Закарпатье стало фаворитом года — спрос опережает предложение, что и давит на рынок. Он также называет активными западные города (Черновцы, Ивано-Франковск, Тернополь, Луцк, Ровно) и центральные регионы (Винница, Житомир, Хмельницкий) — то есть города «рынка роста».

По оценке Питы, цены в 2025 году выросли практически во всех регионах, но темпы разные: в целом — от 5% до 20%, Киев — около 10%, Черновцы — плюс-минус 10%, Закарпатье — более 20%.

Восточные и прифронтовые области — отдельная категория. Там рост цен почти отсутствует, но сделки происходят, в частности благодаря программе «еВосстановление». Пита вспоминает активность программы в Харькове, Сумах, Запорожье. Риелтор Александр Бойко добавляет: в прифронтовых областях фактор риска сдерживает спрос и не дает ценам двигаться вверх, а в городах под регулярными обстрелами часть владельцев продает с дисконтом, фиксируя цену ниже довоенных ориентиров.

Государственные программы: «єОселя» как источник спроса и первые сделки «єВідновлення»

Активность рынка в 2025 году поддерживали государственные программы. Виталий Побережский отмечает, что «єОселя» напрямую поддерживает спрос и строительную отрасль.

С начала 2025 года программой воспользовались более 7 200 украинцев, получив льготные ипотеки на сумму почти 14 млрд грн. Больше всего кредитов в рамках программы было предоставлено в Киевской области (62), Киеве (53), а также во Львовской и Волынской областях (по 10).

В то же время «єВідновлення», по словам Побережского, пока имеет менее заметное влияние на рынок в целом, но в 2025 году уже были первые успешные сделки по этой программе — и это дает основания прогнозировать больше таких операций в 2026-м.

Бойко подчеркивает: «єОселя» фактически выполняет функцию одного из ключевых источников спроса на первичном рынке в городах с приемлемым уровнем безопасности, поскольку льготное кредитование позволяет реализовать отложенные решения.

Также сообщалось, что правительство разрешило мобилизованным во время военного положения военнослужащим получить льготную ипотеку под 3% вместо 7%, которые действовали ранее.

Совет: если вы планируете покупать квартиру, стоит заранее позаботиться о страховании недвижимости. На платформе Visit Ukraine можно оформить экспресс-страхование жилья онлайн — это быстро, официально и поможет защитить ваши инвестиции в случае непредвиденных событий, таких как пожар, затопление, стихийные бедствия или военные риски.

Не хотите пропускать важные обновления и полезные материалы? Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку!

Аренда в 2025 году: быстрые решения, высокая мобильность и доплата за автономность

Аренда оказалась более чувствительным сегментом, чем покупка: изменения в безопасности и экономической ситуации быстро отражались на спросе и ценах.

Юрий Пита отмечает рост стоимости аренды в Киеве, особенно в популярном бюджетном сегменте — на 10–15%. По его словам, Киев и Львов остаются среди лидеров по ценам на аренду, а колебания в других регионах не превышали 10%. Он добавляет, что Одесса была активной и в аренде, и в покупке, но из-за обстрелов возможно временное «затишье» — и активность вернется, когда ситуация с безопасностью улучшится.

Александр Бойко подчеркивает: аренда сейчас более мобильна, чем покупка. Частые изменения места жительства, зависимость от безопасности и работы сделали долгосрочную аренду основной моделью для многих семей. Арендаторы готовы платить больше за базовый комфорт и безопасность: генератор, укрытие, стабильные коммуникации, качественный интернет. Договоры на 3–6 месяцев и краткосрочная аренда с возможностью пересмотра условий стали стандартом.

DIM.RIA приводит статистику стоимости аренды в зависимости от количества комнат.

1-комнатные (самые высокие средние цены):

● Закарпатская область — 18 450 грн/мес (+13%)

● Львовская область — 14 350 грн/мес (+2%)

● Киев — 14 000 грн/мес (заметных изменений не зафиксировано)

● Киевская область — 14 000 грн/мес (+27%)

● Волынская область — 14 000 грн/мес (заметных изменений не зафиксировано)

2-комнатные (самые высокие средние цены):

● Закарпатская область — 19 680 грн/мес (+26%)

● Киев — 16 500 грн/мес (+3%)

● Ивано-Франковская область — 16 400 грн/мес (+9%)

● Львовская область — 16 000 грн/мес (заметных изменений не зафиксировано)

● Киевская область — 16 000 грн/мес (+14%)

3-комнатные (самые высокие средние цены):

● Киев — 28 700 грн/мес (заметных изменений не зафиксировано)

● Львовская область — 21 000 грн/мес (+5%)

● Ивано-Франковская область — 18 450 грн/мес (+23%)

● Киевская область — 18 000 грн/мес (+17%)

● Закарпатская область — 17 000 грн/мес (+36%)

По словам Побережского, наибольший спрос на аренду — в Киеве и крупных городах с лучшими возможностями трудоустройства (Львов, Винница, Одесса, Днепр). Наибольшую динамику роста спроса в 2025 году зафиксировали в Винницкой области — +48%. Стабильно низкий интерес к покупке или аренде сохраняется в прифронтовых областях — Херсонской, Сумской, Черниговской.

Эксперт также описывает конкуренцию на рынке: в Киеве на одно объявление приходилось в среднем 5–7 запросов, а в городах с дефицитом предложения за один объект могли конкурировать до 20 соискателей.

Отдельно о разнице факторов: в аренде ценообразование больше зависит от гривневой инфляции, безопасности и сезонности; в купле-продаже решающим фактором остается курс доллара, особенно для новостроек, где весомая роль себестоимости строительства.

Прогноз на 2026 год: без резких скачков, но с высокой ролью безопасности

Эксперты в основном сходятся: резких ценовых скачков в 2026 году ожидать не стоит. Юрий Пита объясняет это природой актива: недвижимость — дорогой и «тяжелый» ресурс, который не может мгновенно реагировать массовым ростом. Даже в случае перемирия люди не будут спешить сразу принимать решение о покупке: переселенцы, по его мнению, какое-то время будут наблюдать — примерно три месяца, а то и полгода.

В то же время возвращение части ВПЛ может в первую очередь почувствовать рынок аренды: если люди начнут возвращаться, часть арендованных квартир может освободиться, предложение возрастет и баланс на рынке временно изменится.

Пита также допускает противоположный эффект для купли-продажи: если появятся признаки стабилизации, владельцы, которые планировали продавать жилье для переезда за границу, могут передумать — это сократит предложение и создаст условия для роста цен при неизменном спросе. Он отдельно упоминает фактор украинцев за рубежом: в случае прекращения активных боевых действий части переселенцев могут отменить социальную поддержку — и те, кто не успел интегрироваться, начнут возвращаться. Это может запустить обратную миграцию, что повлияет и на покупку, и на аренду.

Александр Бойко прогнозирует сохранение нынешних трендов. На первичном рынке в 2026 году возможен умеренный рост цен из-за повышения затрат застройщиков, а на вторичном — относительная стабильность благодаря сбалансированному спросу. Если же боевые действия прекратятся или произойдет значительная деэскалация, возможен резкий всплеск отложенного спроса — и рост стоимости жилья на 15–20% в течение первых шести месяцев после стабилизации, но только при условии гарантий безопасности.

Виталий Побережский описывает базовый сценарий как умеренный рост или стабилизацию цен, высокую роль аренды и постепенное оживление покупки без резких скачков активности. Он прогнозирует, что арендаторы и в дальнейшем будут выбирать гибкость и короткие договоры, а покупатели — тщательно взвешивать риски и ликвидность объекта. Потенциально может расти спрос на жилье с автономными инженерными решениями, энергоэффективные дома и объекты с потенциалом дальнейшей сдачи в аренду.

Инвестиции в жилье во время войны: «рынок покупателя с наличными»

Несмотря на военные риски, недвижимость остается одним из самых понятных для украинцев инструментов сохранения средств. Юрий Пита называет нынешние цены «комфортными» — не завышенными и соответствующими реалиям сегодняшнего дня. Он считает, что в перспективе, особенно в Киеве, через 2–3 года, а тем более на горизонте 5 лет, при условии восстановления экономики и сохранения международной поддержки, цены могут существенно вырасти.

Эксперт обращает внимание: в Киеве объективно строят меньше, а новых проектов реализуется мало. Когда текущее предложение будет распродано, может возникнуть дефицит и, как следствие, рост цен. В то же время для западных регионов, где строительная активность оставалась высокой (например, Львов или Ивано-Франковск), дефицит может быть менее ощутимым. Зато в Киеве, Одессе, Виннице и ряде других городов, где строительство притормозило, со временем возможен «вакуум» новых объектов.

Пита объясняет, что застройщики не готовы рисковать крупными проектами, а инвесторы осторожны в отношении первички из-за непредсказуемых сроков строительства. На вторичном рынке, по его словам, инвестор чаще покупает «под аренду» — небольшие одно- или двухкомнатные объекты: купил — и практически сразу сдаешь, возвращая ориентировочно 15–20 тысяч гривен в месяц.

Александр Бойко также отмечает: покупка жилья сегодня — инвестиция с высоким риском, а классическая стратегия «котлован — перепродажа» почти не работает из-за непредсказуемых сроков строительства. Интерес инвесторов концентрируется в двух сегментах: готовое или почти готовое жилье в относительно безопасных регионах (чтобы сразу сдавать в аренду) и объекты с большим дисконтом от владельцев, которые можно быстро реализовать.

Он подытоживает: рынок трансформировался в «рынок покупателя с наличными» — условия диктует покупатель, но и требования высокие: максимальная готовность к проживанию и юридическая чистота сделки. Инвестиционно привлекательными остаются квартиры в городах с более низкими рисками безопасности и стабильным спросом на аренду (в частности Киев, Львов, некоторые западные областные центры), а также объекты с потенциалом сдачи в аренду.

Напомним! Рынок жилой недвижимости в Украине в 2025 году демонстрировал активный рост цен в большинстве регионов. Читайте, где квартиры подорожали больше всего на первичном и вторичном рынках и какие области остаются самыми дорогими и доступными.

Фото: shutterstock

Хотите знать больше? Читайте актуальные новости и полезные материалы об Украине и мире в разделе "Новости".

Советуем приобрести для безопасного и комфортного путешествия по Украине: 

Visit Ukraine Insurance - медицинское страхование с покрытием военных рисков;
Visit Ukraine Mini Hull Insurance - автострахование с расширенным покрытием на территории Украины;
Visit Ukraine Osago - обязательная автогражданка на авто с украинской регистрацией;

Visit Ukraine Tickets – билеты на автобусы и поезда в/из Украины;

Visit Ukraine Tours – самая большая онлайн-база по турам по Украине на любой вкус;

Visit Ukraine Hotels – отели для комфортного пребывания в Украине;

Visit Ukraine Merch – патриотическая одежда и аксессуары с доставкой по всему миру.

© 2018-2026, Visit Ukraine. Использование, копирование или перепечатывание материалов сайта только при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на "Visit Ukraine".

Все права защищены.