Le marché immobilier en Ukraine en 2026 : prix, demande et locations pendant la guerre — prévisions des experts

Le marché du logement en Ukraine continue de s'adapter à la guerre : les prix augmentent dans les régions sûres et les priorités des acheteurs et des locataires changent. Découvrez quelles tendances ont défini 2025 et à quoi s'attendre en matière d'achat et de location en 2026, selon les estimations des experts

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Pour le marché immobilier ukrainien, 2025 a été marqué par l'adaptation à la guerre : l'activité a augmenté dans les zones où la situation sécuritaire était relativement stable, et les décisions des acheteurs sont devenues plus rationnelles et calculées. Comme le note UNIAN dans son analyse, la guerre a changé les habitudes de vie de millions de personnes : certains Ukrainiens sont devenus des personnes déplacées internes, plusieurs millions d'autres ont quitté le pays et vivent maintenant loin de chez eux depuis quatre ans. Tout cela a un impact direct sur la demande, les prix et la géographie des transactions.

Voici un aperçu structuré des principales conclusions pour 2025 et des prévisions pour 2026 pour ceux qui envisagent d'acheter ou de louer un logement.

2025 : le marché s'est revitalisé dans des régions plus sûres et est devenu "moins émotionnel"

Yuriy Pita, ancien président de l'Association des spécialistes de l'immobilier d'Ukraine, évalue 2025 comme étant significativement plus actif que 2024 dans le segment de l'achat de logements. Selon lui, la plupart des transactions ont été conclues dans des régions avec une situation sécuritaire relativement stable, en particulier dans les centres régionaux en arrière-plan. Comme l'explique l'expert, dans les zones plus sûres, le marché était plus actif et généralement plus dynamique que l'année précédente.

Une des raisons de cette activité était la demande différée : certaines personnes s'attendent à ce que les prix augmentent après la fin de la guerre et décident donc de ne plus reporter leur achat. Le deuxième facteur important est les personnes déplacées internes, qui passent de plus en plus de la location à l'achat, en particulier dans les villes où elles vivent et travaillent depuis plusieurs années.

Le realtor Oleksandr Boiko qualifie 2025 de période d'adaptation finale du marché aux conditions de guerre. Alors qu'en 2022 et au début de 2023, les décisions étaient souvent prises sous la pression de la peur et de la nécessité de vendre rapidement des actifs, en 2024-2025, la demande est devenue plus équilibrée : les acheteurs concluent des transactions avec un objectif clair en tête — leur propre résidence, relocalisation ou préservation et appréciation à long terme de la valeur.

Selon Boiko, les villes les plus actives en termes d'achats et de locations restent Kyiv, Lviv, Uzhhorod, Lutsk, Ternopil et Ivano-Frankivsk — c'est ici que la dynamique est plus prévisible. Il souligne que les vagues d'information ont moins d'influence que les véritables facteurs économiques — le pouvoir d'achat de la population, la disponibilité de crédits, l'état du marché du travail et la reprise de l'activité économique dans les villes qui accueillent des personnes déplacées internes.

Vitaliy Poberizky, responsable du développement de produits chez DIM.RIA, confirme ce tableau : malgré la loi martiale, les attaques de roquettes et la situation difficile dans le système énergétique, l'industrie a connu une croissance en 2025, en particulier dans les régions occidentales et la capitale.

Comment les prix ont augmenté en 2025 : marché primaire +9-10 %, marché secondaire +4-6 % en moyenne

Selon Vitaliy Poberizky, en 2025, il y a eu une croissance modérée mais stable des prix en termes de dollars. Sur le marché primaire, les prix des logements ont augmenté d'environ 9-10 %.

Sur le marché secondaire, la croissance a été plus modérée — 4-6 % en moyenne, bien que dans certaines régions (en particulier Kyiv et les régions occidentales), les taux étaient significativement plus élevés.

Une tendance distincte qui s'est intensifiée sur fond de nouvelle stratégie d'attaques contre les infrastructures énergétiques : l'indépendance énergétique est devenue le nouveau standard. Les acheteurs et les locataires choisissent de plus en plus des logements avec un approvisionnement autonome en électricité et en gaz.

De plus, en raison d'un développement dense, de prix élevés et de risques sécuritaires dans les mégapoles, les Ukrainiens regardent plus activement les villes satellites des grands centres. Pour Kyiv, ces zones incluent Irpin, Bucha, Sofiivska Borshchahivka, Vyshhorod, et d'autres.

“Un marché de prix inégaux” : la demande fait grimper les coûts et les régions qui sont des exceptions

En 2025, selon les observations, le logement secondaire était le plus demandé, en particulier dans les régions centrales et occidentales. Vitaliy Poberizkyi cite un chiffre révélateur : la plus forte croissance de la demande a été enregistrée dans la région de Zakarpattia — +83 % par rapport à décembre 2024. Le pourcentage moyen de croissance de la demande à travers l'Ukraine est d'environ 29 %. La capitale et la région de Kyiv restent les plus populaires pour les achats ; le logement secondaire est également activement recherché dans de grandes villes comme Odesa, Vinnytsia, Lviv et Dnipro.

Les prix ont augmenté avec la demande. Selon les estimations de Poberizky, en décembre 2025, le prix moyen par mètre carré dans les nouveaux bâtiments était presque 10 % plus élevé que l'année précédente.

Kyiv reste le leader en termes de prix : environ 1 445 $ par m², ce qui est presque 8 % de plus que l'année dernière. Vient ensuite la région de Lviv : 1 188 $ par m² (+9 %). Dans la région de Kirovohrad, le prix moyen est de 1 156 $, et c'est ici que le logement a le plus augmenté en prix au cours de l'année — de 12 %. La région de Dnipropetrovsk maintient un prix moyen de 1 122 $ par mètre carré avec une augmentation modérée de 4 %. La région de Zakarpattia était une exception : la demande était élevée, mais le coût moyen par mètre carré dans la région était d'environ 1 114 $, soit 5 % de moins que l'année précédente.

Marché secondaire : le prix dépend des pièces et de la géographie

Les analyses de DIM.RIA, citées par UNIAN, montrent une dépendance claire du coût au nombre de pièces et à la région.

Appartements d'une chambre (prix moyens les plus élevés) :

● Kyiv — 98 000 $ (+12 %)

● Région de Lviv — 74 000 $ (+6 %)

● Région d'Ivano-Frankivsk — 68 000 $ (+29 %)

● Région de Zakarpattia — 68 000 $ (+9 %)

● Région de Rivne — 64 900 $ (+28 %)

Appartements de deux chambres (prix moyens les plus élevés) :

● Kyiv — 144 000 $ (+35 %)

● Région de Lviv — 99 000 $ (+7 %)

● Région de Zakarpattia — 92 000 $ (+12 %)

● Région d'Ivano-Frankivsk — 80 000 $ (+15 %)

● Région de Vinnytsia — 73 900 $ (+5 %)

Appartements de trois chambres (prix moyens les plus élevés) :

● Kyiv — 195 000 $ (+53 %)

● Région de Lviv — 110 000 $ (+8 %)

● Région de Chernivtsi — 93 000 $ (+1 %)

● Région d'Ivano-Frankivsk — 88 600 $ (+18 %)

● Région de Vinnytsia — 81 500 $ (+6 %)

Yuriy Pita confirme que Kyiv et Lviv sont les leaders en termes de prix absolus, mais en termes de taux de croissance, Zakarpattia est devenu le favori de l'année — la demande dépasse l'offre, ce qui met la pression sur le marché. Il cite également les villes occidentales (Chernivtsi, Ivano-Frankivsk, Ternopil, Lutsk, Rivne) et les régions centrales (Vinnytsia, Zhytomyr, Khmelnytskyi) comme actives — c'est-à-dire des villes avec un "marché en croissance".

Selon les estimations de Pita, les prix en 2025 auront augmenté dans presque toutes les régions, mais à des taux différents : globalement — de 5 % à 20 %, Kyiv — environ 10 %, Chernivtsi — plus ou moins 10 %, Zakarpattia — plus de 20 %.

Les régions orientales et de première ligne constituent une catégorie distincte. Il n'y a presque pas de croissance des prix là-bas, mais des transactions sont effectuées, notamment grâce au programme "eRecovery". Pita mentionne l'activité du programme à Kharkiv, Sumy et Zaporizhzhia. Le realtor Oleksandr Boiko ajoute que dans les régions de première ligne, le facteur de risque freine la demande et empêche les prix d'augmenter, tandis que dans les villes sous des bombardements réguliers, certains propriétaires vendent à prix réduit, fixant les prix en dessous des niveaux d'avant-guerre.

Programmes gouvernementaux : "eOselya" comme source de demande et les premières transactions "eVidnovlennia"

L'activité du marché en 2025 a été soutenue par des programmes gouvernementaux. Vitaliy Poberizky note que "eOselya" soutient directement la demande et l'industrie de la construction. Depuis le début de 2025, plus de 7 200 Ukrainiens ont profité du programme, recevant des prêts hypothécaires préférentiels totalisant presque 14 milliards UAH. La plupart des prêts dans le cadre du programme ont été accordés dans la région de Kyiv (62), à Kyiv (53) et dans les régions de Lviv et de Volyn (10 chacune).

En même temps, selon Poberizky, "eVidnovlennia" a eu un impact moins visible sur le marché dans son ensemble jusqu'à présent, mais en 2025, les premières transactions réussies dans le cadre de ce programme ont déjà été conclues, ce qui donne des raisons de prévoir davantage de telles transactions en 2026.

Boiko souligne : "eOselya" sert en fait de l'une des principales sources de demande sur le marché primaire dans les villes avec un niveau de sécurité acceptable, car le prêt préférentiel permet la mise en œuvre de décisions différées.

Il a également été rapporté que le gouvernement a permis aux militaires mobilisés pendant la loi martiale d'obtenir des prêts hypothécaires préférentiels à 3 % au lieu des 7 % précédents.

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Location en 2025 : décisions rapides, haute mobilité et frais supplémentaires pour l'autonomie

La location s'est révélée être un segment plus sensible que l'achat : les changements dans la situation sécuritaire et économique ont rapidement affecté la demande et les prix.

Yuriy Pita note une augmentation de 10-15 % des coûts de location à Kyiv, en particulier dans le segment budgétaire populaire. Selon lui, Kyiv et Lviv restent parmi les leaders en termes de prix de location, tandis que les fluctuations dans d'autres régions n'ont pas dépassé 10 %. Il ajoute qu'Odesa a été active tant dans les locations que dans les achats, mais en raison des bombardements, un "calme" temporaire est possible — et l'activité reviendra lorsque la situation sécuritaire s'améliorera.

Oleksandr Boiko souligne que la location est maintenant plus mobile que l'achat. Les changements fréquents de résidence, la dépendance à la sécurité et au travail ont fait des locations à long terme le modèle principal pour de nombreuses familles. Les locataires sont prêts à payer plus pour un confort et une sécurité de base : un générateur, un abri, des communications stables et un internet de qualité. Les contrats de 3 à 6 mois et les locations à court terme avec possibilité de révision des conditions sont devenus la norme.

DIM.RIA fournit des statistiques sur les coûts de location en fonction du nombre de pièces.

Appartements d'une chambre (prix moyens les plus élevés) :

● Région de Zakarpattia — 18 450 UAH/mois (+13 %)

● Région de Lviv — 14 350 UAH/mois (+2 %)

● Kyiv — 14 000 UAH/mois (aucun changement significatif enregistré)

● Région de Kyiv — 14 000 UAH/mois (+27 %)

● Région de Volyn — 14 000 UAH/mois (aucun changement significatif enregistré)

Appartements de deux chambres (prix moyens les plus élevés) :

● Région de Zakarpattia — 19 680 UAH/mois (+26 %)

● Kyiv — 16 500 UAH/mois (+3 %)

● Région d'Ivano-Frankivsk — 16 400 UAH/mois (+9 %)

● Région de Lviv — 16 000 UAH/mois (aucun changement significatif enregistré)

● Région de Kyiv — 16 000 UAH/mois (+14 %)

Appartements de trois chambres (prix moyens les plus élevés) :

● Kyiv — 28 700 UAH/mois (aucun changement significatif enregistré)

● Région de Lviv — 21 000 UAH/mois (+5 %)

● Région d'Ivano-Frankivsk — 18 450 UAH/mois (+23 %)

● Région de Kyiv — 18 000 UAH/mois (+17 %)

● Région de Zakarpattia — 17 000 UAH/mois (+36 %)

Selon Poberizkyi, la demande la plus élevée pour les locations se trouve à Kyiv et dans les grandes villes avec de meilleures opportunités d'emploi (Lviv, Vinnytsia, Odesa, Dnipro). La plus forte croissance de la demande en 2025 a été enregistrée dans la région de Vinnytsia — +48 %. Un intérêt constamment faible pour l'achat ou la location reste dans les régions de première ligne — Kherson, Sumy et Tchernihiv.

L'expert décrit également la concurrence sur le marché : à Kyiv, il y avait en moyenne 5 à 7 demandes par annonce, et dans les villes où l'offre est rare, jusqu'à 20 chercheurs pouvaient rivaliser pour une propriété.

Séparément, concernant la différence dans les facteurs : dans la location, la tarification dépend davantage de l'inflation en hryvnias, de la sécurité et de la saisonnalité ; dans l'achat et la vente, le taux de change du dollar reste le facteur décisif, en particulier pour les nouveaux bâtiments, où le coût de la construction joue un rôle significatif.

Prévisions pour 2026 : pas de sauts brusques, mais avec un rôle élevé pour la sécurité

Les experts s'accordent largement à dire : des sauts de prix brusques ne sont pas à attendre en 2026. Yuriy Pita explique cela par la nature de l'actif : l'immobilier est une ressource coûteuse et "lourde" qui ne peut pas réagir instantanément avec une croissance massive. Même en cas de trêve, les gens ne se précipiteront pas pour prendre une décision d'achat immédiatement : à son avis, les personnes déplacées observeront pendant un certain temps — environ trois mois, voire six mois.

En même temps, le retour de certains IDP pourrait d'abord se faire sentir sur le marché locatif : si les gens commencent à revenir, certains appartements loués pourraient devenir vacants, l'offre augmentera et l'équilibre du marché changera temporairement.

Pita admet également l'effet inverse pour l'achat et la vente : s'il y a des signes de stabilisation, les propriétaires qui prévoyaient de vendre leurs maisons pour déménager à l'étranger pourraient changer d'avis — cela réduira l'offre et créera des conditions pour une augmentation des prix avec une demande inchangée. Il mentionne séparément le facteur des Ukrainiens à l'étranger : si les hostilités actives cessent, certains des déplacés pourraient perdre leur soutien social, et ceux qui n'ont pas eu le temps de s'intégrer commenceront à revenir. Cela pourrait déclencher une migration inverse, ce qui affectera à la fois les achats et les locations.

Oleksandr Boiko prédit que les tendances actuelles se poursuivront. En 2026, le marché primaire pourrait connaître une croissance modérée des prix en raison de l'augmentation des coûts pour les développeurs, tandis que le marché secondaire restera relativement stable grâce à une demande équilibrée. Si les combats cessent ou s'il y a une désescalade significative, il pourrait y avoir une forte poussée de la demande refoulée et une augmentation de 15 à 20 % des prix des logements au cours des six premiers mois après la stabilisation, mais seulement si la sécurité est garantie.

Vitaliy Poberizky décrit le scénario de base comme une croissance modérée ou une stabilisation des prix, un rôle élevé pour les locations, et un revival progressif des achats sans sauts brusques d'activité. Il prédit que les locataires continueront à choisir la flexibilité et des contrats à court terme, tandis que les acheteurs pèseront soigneusement les risques et la liquidité de la propriété. Il pourrait y avoir une croissance potentielle de la demande pour des logements avec des solutions d'ingénierie autonomes, des bâtiments écoénergétiques et des propriétés avec un potentiel de location supplémentaire.

Investir dans le logement pendant la guerre : "un marché d'acheteurs avec de l'argent"

Malgré les risques de guerre, l'immobilier reste l'un des outils les plus compréhensibles pour les Ukrainiens afin de préserver leurs fonds. Yuriy Pita qualifie les prix actuels de "confortables" — non gonflés et conformes aux réalités d'aujourd'hui. Il estime qu'à long terme, en particulier à Kyiv, dans 2 à 3 ans, et encore plus dans 5 ans, à condition que l'économie se redresse et que le soutien international se poursuive, les prix pourraient augmenter considérablement.

L'expert souligne qu'objectivement, moins de constructions ont lieu à Kyiv, et peu de nouveaux projets sont mis en œuvre. Lorsque l'offre actuelle sera épuisée, une pénurie pourrait survenir et, par conséquent, les prix pourraient augmenter. En même temps, pour les régions occidentales où l'activité de construction est restée élevée (par exemple, Lviv ou Ivano-Frankivsk), la pénurie pourrait être moins perceptible. Cependant, à Kyiv, Odesa, Vinnytsia et dans un certain nombre d'autres villes où la construction a ralenti, un "vide" de nouvelles propriétés pourrait se produire avec le temps.

Pita explique que les développeurs ne sont pas disposés à prendre des risques avec de grands projets, et les investisseurs sont prudents concernant les propriétés primaires en raison des délais de construction imprévisibles. Sur le marché secondaire, dit-il, les investisseurs sont plus susceptibles d'acheter "pour louer" — de petites propriétés d'une ou deux chambres : vous l'achetez et presque immédiatement la louez, gagnant environ 15 à 20 mille hryvnias par mois.

Oleksandr Boiko souligne également que l'achat d'un logement aujourd'hui est un investissement à haut risque, et la stratégie classique "fosse de fondation — revente" fonctionne à peine en raison des délais de construction imprévisibles. L'intérêt des investisseurs est concentré dans deux segments : des logements prêts ou presque prêts dans des régions relativement sûres (à louer immédiatement) et des propriétés avec une grande remise de la part des propriétaires qui peuvent être vendues rapidement.

Il conclut que le marché s'est transformé en un "marché d'acheteurs en espèces" — l'acheteur dicte les conditions, mais les exigences sont élevées : préparation maximale pour l'occupation et clarté juridique de la transaction. Les appartements dans des villes avec des risques de sécurité plus faibles et une demande locative stable (en particulier, Kyiv, Lviv et certains centres régionaux occidentaux), ainsi que des propriétés avec un potentiel locatif, restent attractifs pour l'investissement.

Nous vous rappelons ! Le marché immobilier résidentiel en Ukraine en 2025 a montré une croissance active des prix dans la plupart des régions. Lisez où les appartements ont le plus augmenté de prix sur les marchés primaire et secondaire et quelles régions restent les plus chères et abordables.

Photo : shutterstock

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