Prix de l'immobilier primaire en Ukraine en 2025 : où le logement est devenu plus cher

Le marché des nouveaux bâtiments en Ukraine a subi des changements significatifs en 2025 : dans certaines villes, les prix du logement ont fortement augmenté, tandis que dans d'autres, l'augmentation a été plus modérée, et les acheteurs ont commencé à compter chaque mètre carré plus attentivement. Les prix ont été influencés non seulement par les coûts de construction et l'activité des promoteurs, mais aussi par les attentes liées à l'avenir de l'économie et à la guerre. Découvrez dans quelles régions le logement primaire a le plus augmenté en prix et où les nouveaux bâtiments restent les plus chers

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2025 a été une autre année difficile pour le marché de la construction neuve en Ukraine. Malgré la guerre, l'instabilité économique et la hausse des coûts de construction, les prix des nouveaux logements ont continué d'augmenter dans la plupart des villes du pays. Selon les données des analystes de LUN, l'augmentation des prix a touché à la fois les grandes métropoles et les centres régionaux, avec une croissance à deux chiffres dans certaines villes.

Pourquoi les nouveaux bâtiments deviennent-ils plus chers

Le facteur clé est l'augmentation des coûts de construction. Au cours de l'année écoulée, les promoteurs ont été confrontés à des coûts accrus dans plusieurs domaines. Les coûts de main-d'œuvre ont considérablement augmenté : aujourd'hui, ils représentent 10 à 20 % du coût par mètre carré. Les prix ont également été affectés par l'augmentation des coûts des matériaux de construction, du gaz, de l'électricité, du carburant et de la logistique.

Un poste de dépense supplémentaire a été les exigences en matière d'indépendance énergétique et de sécurité des installations — alimentation électrique de secours, abris et solutions d'ingénierie renforcées. Tout cela est inévitablement inclus dans le prix final d'un appartement.

Le facteur psychologique a également eu un impact distinct. Les événements géopolitiques, en particulier l'élection de Donald Trump aux États-Unis et les discussions sur une éventuelle fin de la guerre, ont ajouté un optimisme prudent au marché. Cela a soutenu la demande et l'activité des promoteurs.

Où les prix du logement ont le plus augmenté

Les leaders de la croissance des prix en 2025 étaient :

▪️ Odessa — +19 % sur l'année

▪️ Khmelnytskyi — +14 %

Des augmentations de prix à deux chiffres ont également été enregistrées à Lutsk, Zhytomyr et Ternopil (environ +12 %), tandis que les prix à Ivano-Frankivsk et Chernihiv ont augmenté d'environ 10 %.

Les nouveaux bâtiments les plus chers en Ukraine

Lviv continue de tenir la première place en termes de coût moyen par mètre carré dans les nouveaux bâtiments — 58 600 UAH, bien que la croissance ici ait été relativement modérée (+6 %) au cours de l'année.

Fait intéressant, à la fin de 2025, pour la première fois depuis le début de la guerre à grande échelle, le trio des villes les plus chères a changé :

▪️ Lviv — 58 600 UAH/m²

▪️ Kyiv — 55 300 UAH/m²

▪️ Odesa — 47 100 UAH/m²

Odesa a remplacé Uzhhorod, où le prix moyen par mètre carré est resté pratiquement inchangé au cours de l'année à 46 800 UAH.

Combien de logements ont été construits en 2025

Au cours des trois premiers trimestres de 2025, 6,52 millions de mètres carrés de logements ont été mis en service en Ukraine. Près d'un tiers de ce volume se trouvait dans la région de la capitale.

▪️ Région de Kyiv — 1,37 million de mètres carrés

▪️ Kyiv — 0,76 million de mètres carrés

▪️ Région de Lviv — 0,76 million de mètres carrés

▪️ Région d'Odesa — 0,61 million de mètres carrés (plus qu'en 2024)

Si l'on parle non pas de mètres carrés, mais du nombre de logements, alors au cours des 12 derniers mois, plus de 41 000 nouveaux appartements sont apparus dans le pays. Le plus grand nombre se trouvait à Kyiv (12 850 appartements, +20 % par rapport à l'année dernière). Odesa a montré la croissance la plus impressionnante : 6 740 appartements, soit 127 % de plus qu'un an plus tôt.

Ce que les gens achètent le plus souvent

La structure de la demande sur le marché primaire reste stable. Les plus populaires sont :

▪️ Appartements d'une chambre — environ 50 % des ventes

▪️ Appartements de deux chambres — 33 %

▪️ Appartements de trois chambres — 16 %

▪️ Appartements à deux niveaux — environ 1 %

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Activité des promoteurs et nouveaux projets

À la fin de 2025, les acheteurs pouvaient choisir parmi près de 2 150 projets à travers le pays. Environ deux tiers de ceux-ci sont des complexes résidentiels multi-appartements, et un autre tiers sont des villes de chalets.

La plus forte concentration de nouveaux bâtiments se trouve traditionnellement à Kyiv et dans la région de Kyiv :

406 complexes résidentiels et 355 villes de chalets. En termes de pourcentage, cela représente 27 % de tous les complexes résidentiels actifs et 57 % des projets de chalets en Ukraine.

La région de Lviv se classe au deuxième rang en termes d'activité : 265 complexes résidentiels et 94 villes de chalets.

Il est à noter qu'en 2025, la région de la capitale a connu un véritable essor de l'activité — le nombre de nouveaux projets a augmenté de 70 % par rapport à l'année dernière.

Où les nouveaux complexes résidentiels ont-ils été lancés ?

Depuis le début de 2025, les ventes ont commencé dans 214 nouveaux complexes résidentiels en Ukraine. Les leaders en termes de nombre de lancements :

▪️ Lviv et la région — 63 nouveaux complexes résidentiels

▪️ Région de Kyiv (hors Kyiv) — 28

▪️ Région d'Ivano-Frankivsk — 22

▪️ Zakarpattia — 19

▪️ Kyiv — 17

Pour comparaison : en 2024, seulement 6 nouveaux projets ont été lancés à Kyiv. Ainsi, au cours de l'année, le volume de nouveaux complexes résidentiels dans la capitale et la région a augmenté d'environ 85 %.

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Prix minimum et prêts hypothécaires ‘єОселя’

Le coût minimum le plus abordable d'un appartement sur le marché primaire à la fin de 2025 a été enregistré à Sumy — environ 23 200 $ (environ 1 million UAH). Le plus élevé était à Lviv, où le prix minimum d'un futur appartement a atteint 61 700 $ (environ 2,6 millions UAH).

Ce chiffre affecte directement le montant de l'apport initial pour le prêt hypothécaire préférentiel ‘єОселя’, qui en 2025 a été réorienté principalement vers les logements des promoteurs.

Le plus haut acompte pour un logement prêt à construire est à nouveau à Lviv — environ 636 000 UAH pour un appartement au prix de 3,2 millions UAH. À Kyiv, il est d'environ 532 000 UAH pour un logement au prix de 2,7 millions UAH.

En considérant les appartements en construction, Lviv est également en tête : l'apport moyen est de 525 000 UAH pour un prix de 2,6 millions UAH. Suivent Dnipro (475 000 UAH pour un prix de 2,4 millions UAH) et Kyiv (463 000 UAH pour un prix de 2,3 millions UAH).

Rappel ! La demande d'appartements avec alimentation électrique de secours a considérablement augmenté en 2025, en particulier dans les grandes villes. Découvrez comment l'offre a changé et dans quelles régions les loyers ont le plus augmenté.

Vous voulez en savoir plus ? Lisez les dernières nouvelles et matériaux utiles sur l'Ukraine et le monde dans la section Actualités .

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