Precios de la vivienda primaria en Ucrania en 2025: dónde ha aumentado el costo de la vivienda

El mercado de nuevos edificios en Ucrania experimentó cambios significativos en 2025: en algunas ciudades, los precios de la vivienda aumentaron drásticamente, mientras que en otras, el aumento fue más moderado, y los compradores comenzaron a contar cada metro cuadrado con más cuidado. Los precios fueron influenciados no solo por los costos de construcción y la actividad de los desarrolladores, sino también por las expectativas relacionadas con el futuro de la economía y la guerra. Descubre en qué regiones la vivienda primaria ha subido de precio más y dónde los nuevos edificios siguen siendo los más caros

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2025 fue otro año difícil para el mercado de nuevas construcciones en Ucrania. A pesar de la guerra, la inestabilidad económica y el aumento de los costos de construcción, los precios de las nuevas viviendas continuaron aumentando en la mayoría de las ciudades del país. Según datos de LUN, el aumento de precios afectó tanto a las grandes metrópolis como a los centros regionales, con un crecimiento de dos dígitos en algunas ciudades.

Por qué los nuevos edificios están volviéndose más caros

El factor clave es el aumento en los costos de construcción. Durante el último año, los desarrolladores se han enfrentado a costos crecientes en varias áreas. Los costos laborales han aumentado significativamente: hoy en día, representan entre el 10 y el 20% del costo por metro cuadrado. Los precios también se han visto afectados por el aumento en el costo de los materiales de construcción, gas, electricidad, combustible y logística.

Un gasto adicional fueron los requisitos para la independencia energética y la seguridad de las instalaciones: suministro de energía de respaldo, refugios y soluciones de ingeniería mejoradas. Todo esto se incluye inevitablemente en el precio final de un apartamento.

El factor psicológico también tuvo un impacto separado. Los eventos geopolíticos, en particular la elección de Donald Trump en los Estados Unidos y las conversaciones sobre un posible fin de la guerra, añadieron un optimismo cauteloso al mercado. Esto apoyó la demanda y la actividad de los desarrolladores.

Dónde aumentaron más los precios de la vivienda

Los líderes en el crecimiento de precios en 2025 fueron:

▪️ Odesa — +19% durante el año

▪️ Jmelnytskyi — +14%

También se registraron aumentos de precios de dos dígitos en Lutsk, Zhytomyr y Ternopil (alrededor del +12%), mientras que los precios en Ivano-Frankivsk y Chernihiv aumentaron aproximadamente un 10%.

Los nuevos edificios más caros en Ucrania

Lviv sigue ocupando el primer lugar en términos de costo promedio por metro cuadrado en nuevos edificios — 58,600 UAH, aunque el crecimiento aquí fue relativamente moderado (+6%) durante el año.

Curiosamente, al final de 2025, por primera vez desde el inicio de la guerra a gran escala, el trío de ciudades más caras cambió:

▪️ Lviv — 58,600 UAH/m²

▪️ Kyiv — 55,300 UAH/m²

▪️ Odesa — 47,100 UAH/m²

Odesa reemplazó a Uzhhorod, donde el precio promedio por metro cuadrado se mantuvo prácticamente sin cambios durante el año en 46,800 UAH.

Cuánto se construyó de vivienda en 2025

En los primeros tres trimestres de 2025, se pusieron en servicio 6.52 millones de metros cuadrados de vivienda en Ucrania. Casi un tercio de este volumen estaba en la región capital.

▪️ Región de Kyiv — 1.37 millones de metros cuadrados

▪️ Kyiv — 0.76 millones de metros cuadrados

▪️ Región de Lviv — 0.76 millones de metros cuadrados

▪️ Región de Odesa — 0.61 millones de metros cuadrados (más que en todo 2024)

Si hablamos no de metros cuadrados, sino del número de apartamentos, en los últimos 12 meses han aparecido más de 41,000 nuevos apartamentos en el país. El mayor número fue en Kyiv (12,850 apartamentos, +20% en comparación con el año pasado). Odesa mostró el crecimiento más impresionante: 6,740 apartamentos, lo que es un 127% más que un año antes.

Qué compran las personas con más frecuencia

La estructura de la demanda en el mercado primario se mantiene estable. Los más populares son:

▪️ Apartamentos de 1 habitación — alrededor del 50% de las ventas

▪️ Apartamentos de 2 habitaciones — 33%

▪️ Apartamentos de 3 habitaciones — 16%

▪️ Apartamentos de dos niveles — alrededor del 1%

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Actividad de desarrolladores y nuevos proyectos

Al final de 2025, los compradores podían elegir entre casi 2,150 proyectos en todo el país. Aproximadamente dos tercios de estos son complejos residenciales de varios apartamentos, y otro tercio son pueblos de cabañas.

La mayor concentración de nuevos edificios está tradicionalmente en Kyiv y la región de Kyiv:

406 complejos residenciales y 355 pueblos de cabañas. En términos porcentuales, esto es el 27% de todos los complejos residenciales activos y el 57% de los proyectos de cabañas en Ucrania.

La región de Lviv ocupa el segundo lugar en términos de actividad: 265 complejos residenciales y 94 pueblos de cabañas.

Es notable que en 2025, la región capital experimentó un verdadero auge en la actividad: el número de nuevos proyectos aumentó en un 70% en comparación con el año pasado.

¿Dónde se lanzaron la mayoría de los nuevos complejos residenciales?

Desde el comienzo de 2025, se han iniciado ventas en 214 nuevos complejos residenciales en Ucrania. Los líderes en términos de número de lanzamientos:

▪️ Lviv y la región — 63 nuevos complejos residenciales

▪️ Región de Kyiv (excluyendo Kyiv) — 28

▪️ Región de Ivano-Frankivsk — 22

▪️ Zakarpattia — 19

▪️ Kyiv — 17

Para comparación: en 2024, solo se lanzaron 6 nuevos proyectos en Kyiv. Así, durante el año, el volumen de nuevos complejos residenciales en la capital y la región aumentó aproximadamente un 85%.

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Precios mínimos y hipotecas ‘єОселя’

El costo mínimo más asequible de un apartamento en el mercado primario a finales de 2025 se registró en Sumy — alrededor de $23,200 (aproximadamente 1 millón de UAH). El más alto fue en Lviv, donde el precio mínimo de un futuro apartamento alcanzó los $61,700 (alrededor de 2.6 millones de UAH).

Este indicador afecta directamente la cantidad del pago inicial para la hipoteca preferencial ‘єОселя’, que en 2025 se reorientó principalmente hacia la vivienda de los desarrolladores.

El pago inicial más alto para vivienda lista es nuevamente en Lviv — alrededor de 636,000 UAH para un apartamento valorado en 3.2 millones de UAH. En Kyiv, es aproximadamente 532,000 UAH para una vivienda valorada en 2.7 millones de UAH.

Al considerar apartamentos en construcción, Lviv también está a la cabeza: el pago inicial promedio es de 525,000 UAH para un precio de 2.6 millones de UAH. Le siguen Dnipro (475,000 UAH para un precio de 2.4 millones de UAH) y Kyiv (463,000 UAH para un precio de 2.3 millones de UAH).

¡Recordatorio! La demanda de apartamentos con suministros de energía de respaldo ha crecido significativamente en 2025, especialmente en las grandes ciudades. Descubre cómo ha cambiado la oferta y en qué regiones han aumentado más los alquileres.

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