Prix des terrains en Ukraine : combien coûte 1 hectare pour la construction et combien coûte 1 hectare de terre agricole ?

La valeur des terrains en Ukraine, que ce soit pour le développement ou à des fins agricoles, varie considérablement en fonction de son utilisation prévue et de sa localisation géographique. En même temps, la demande de parcelles de terrain reste constamment élevée, même malgré la loi martiale. Découvrez ce qui détermine le prix des terrains pour la construction et quel est le coût des terres agricoles en Ukraine

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Le marché foncier en Ukraine a subi une transformation significative ces dernières années. Suite à la levée du moratoire sur la vente de terres agricoles et à l'admission des personnes morales à partir de 2024, l'intérêt pour l'achat de parts et de parcelles à des fins de développement continue de croître, malgré l'état de guerre.

En 2025, le prix moyen des terres agricoles dépasse 55–60 mille UAH par hectare, et dans les régions occidentales et centrales, il atteint 100 mille UAH et plus. Les parcelles pour la construction restent des actifs d'investissement populaires, en particulier à Kyiv, Lviv, dans les Carpates et dans les zones côtières.

Dans cet article, nous avons compilé les prix actuels par région, les règles clés pour l'achat et des conseils sur la façon de vérifier une parcelle avant de signer un contrat.

Que s'est-il passé sur le marché foncier en 2021–2025 ? Un aperçu rapide

• 1er juillet 2021 — lancement du marché des terres agricoles (moratoire levé ; seuls les citoyens ukrainiens pouvaient acheter, avec une limite de 100 hectares).

• 2022 — la guerre a fortement réduit les transactions ; cependant, les ventes ont continué, surtout dans les régions plus sûres.

• 2023 — reprise de l'activité ; le marché s'est stabilisé et la confiance dans les services de vérification électronique a augmenté.

• 1er janvier 2024 — les personnes morales ukrainiennes autorisées à acheter des terres agricoles ; la limite de propriété augmentée à 10 000 hectares par propriétaire (total pour les parties liées ; des restrictions antitrust et une vérification des bénéficiaires s'appliquent).

• 2024–2025 — revival significatif : le nombre de transactions et la superficie ont augmenté, le prix moyen a grimpé ; activité d'investissement dans les régions plus sûres à l'ouest et au centre.

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Prix moyens actuels des terres agricoles en Ukraine (UAH par hectare)

Les chiffres compilés sur la base des analyses Land-2025 d'OpenDataBot, des matériaux de marché de Landlord et Finway, et des données sélectionnées de KSE/USAID AGRO. Ce sont des chiffres moyens basés sur des contrats d'achat et de vente réels ; ils peuvent varier au sein d'une région en fonction de la qualité du sol, de la taille, de l'accès, de la sécurité, des baux existants et de la taille de la parcelle.

Cluster le plus cher (100 000+ UAH/ha)

• Ivano-Frankivsk : environ 126 600 UAH/ha (~3 050 USD).

• Lviv : environ 118 300 UAH/ha (~2 850 USD).

Cluster élevé (80 000–100 000 UAH/ha)

• Kyiv : environ 89 400 UAH/ha (~2 155 USD).

• Ternopil : environ 86 900 UAH/ha (~2 095 USD).

Medium-high (60 000–80 000 UAH/ha)

• Dnipropetrovsk : ~73 900 UAH/ha (~1 780 USD).

• Poltava : ~65 000 UAH/ha (~1 565 USD).

• Vinnytsia : ~64 000 UAH/ha (~1 540 USD).

Moyenne (40 000–60 000 UAH/ha)

• Cherkasy, Khmelnytskyi, Volyn : dans la fourchette de 50 000–60 000 UAH/ha (les clusters spécifiques varient ; utilisez 55 000 comme référence conditionnelle pour les calculs).

• Région de Chernihiv : ~41 000 UAH/ha (~990 USD).

• Région d'Odesa : ~41 800 UAH/ha (~1 010 USD).

• Région de Mykolaiv : ~41 600 UAH/ha (~1 005 USD).

Cluster de première ligne/risk (jusqu'à 40 000 UAH/ha)

• Kherson : ~39 100 UAH/ha (~940 USD).

• Zaporizhzhia : ~38 300 UAH/ha (~920 USD).

• Donetsk, Luhansk (où des transactions sont possibles) : les prix sont très fragmentés ; concentrez-vous sur des cas individuels, souvent en dessous de 35 000 UAH/ha ou avec une grande remise en raison des risques de sécurité et de l'activité d'enregistrement limitée.

Référence nationale

Le prix moyen de 1 hectare de terre agricole basé sur un ensemble de transactions réalisées au cours du premier semestre 2025 est d'environ 55–61 mille UAH/ha (selon la période d'échantillonnage). Pour les matériaux analytiques sans répartition régionale précise, vous pouvez utiliser "zone de marché ~60 mille UAH/ha" comme référence.

Où les terres agricoles se vendent-elles le plus ?

Selon les analystes, à la mi-2025, les régions de Poltava, Vinnytsia et Kyiv sont les leaders en termes de nombre de transactions ou de superficie. Au cours des années précédentes, les régions de Dnipropetrovsk et de Kharkiv étaient également dans le top 3, mais la guerre à grande échelle a affecté le rythme des transactions là-bas.

Parcelles à développer : repères de prix clés

Le marché des parcelles de développement est moins transparent que le marché des parts de terre, il est donc important de faire la distinction entre le "prix dans l'annonce" et le "prix dans le contrat notarié".

• Kyiv (zones d'élite adaptées au développement de petits immeubles ou d'appartements) : à partir de 12 000 $ par 100 mètres carrés et plus.

• Agglomération de Kyiv (villages suburbains avec services publics) : souvent 2 500–3 000 $ par 100 mètres carrés ; sans services publics, le prix peut être deux fois moins cher.

• Emplacements côtiers de villégiature (parties de la région d'Odesa, les Carpates près des hôtels) : 5 000 $ par 100 mètres carrés et plus dans les zones de forte demande.

• Régions occidentales qui ont accepté le déplacement des entreprises (Lviv, Zakarpattia) : 2 000–2 400 $ par 100 mètres carrés dans des clusters résidentiels/cottages près des villes.

• Régions centrales, nord et une partie des régions orientales : 800–1 000 $ par 100 mètres carrés dans des offres moyennes sans emplacements premium.

La remise réelle dans la transaction par rapport au prix annoncé peut atteindre 20–40 %, surtout si la parcelle manque d'électricité, d'eau ou de conditions d'urbanisme approuvées.

Que devez-vous vérifier avant d'acheter un terrain ?

Une liste courte des exigences minimales (sans "due diligence juridique approfondie") :

Numéro cadastral et limites correctes de la parcelle — vérifiez la carte cadastrale publique.

Utilisation prévue (des documents + zonage réel). Si vous achetez pour la construction, les documents doivent contenir la formulation appropriée : "pour la construction et l'entretien..." ou le type d'utilisation commerciale autorisé.

Historique de propriété et de transfert — extrait du registre d'État des droits réels ; vérifiez dans "Dія".

Charges : hypothèque, saisie, litige, servitude — vérifiez dans les registres des décisions judiciaires et des débiteurs.

Évaluation monétaire réglementaire (EMR) — affectera les impôts et le prix minimum de la transaction.

Communications et accès — l'un des principaux arguments dans les négociations de prix.

Qui peut acheter ?

• Les citoyens ukrainiens peuvent acheter à la fois des terrains à bâtir et des terres agricoles (des limites de concentration générales s'appliquent, actuellement jusqu'à 10 000 hectares).

• Les personnes morales ukrainiennes (avec des bénéficiaires ukrainiens transparents, sans propriétaires interdits) ont le droit d'acheter des terres agricoles à partir de 2024.

• Les étrangers ne peuvent pas acheter de terres agricoles (jusqu'au référendum) ; s'ils héritent, ils doivent s'en débarrasser dans un délai d'un an. Ils peuvent acheter des terrains à bâtir à l'intérieur des localités ; à l'extérieur des localités, seulement s'il y a un bien immobilier sur le terrain qui est transféré à la propriété.

Opportunités d'achat de terres pour les étrangers

• Vous pouvez : acheter un terrain à bâtir à l'intérieur d'une localité (résidentiel ou commercial) sous réserve de restrictions de zonage ; acheter une parcelle avec une maison à l'extérieur d'une localité.

• Vous ne pouvez pas : acheter directement des terres agricoles ; s'ils héritent, ils doivent s'en débarrasser dans un délai de 12 mois.

• Recommandé : obtenir un RNOKPP (numéro fiscal), préparer des documents traduits et notariés, engager un avocat pour l'enregistrement des droits et des procédures fiscales.

• Alternative : investir par l'intermédiaire d'une entreprise ukrainienne en conformité avec les exigences de structure de propriété (un soutien juridique individuel est requis).

Quand négocier le prix d'une parcelle ?

Vous avez des raisons de demander une remise si : il n'y a pas d'approvisionnement en électricité ; l'accès se fait uniquement par une route en terre ; les limites réelles et cadastrales ne correspondent pas ; il y a suspicion de litige ; l'EMR est significativement inférieur au prix demandé ; il y a peu de transactions dans la région — la liquidité est faible. En pratique, des remises de 10 à 40 % ne sont pas rares, surtout sur le marché secondaire.

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