Precios de la tierra en Ucrania: ¿cuánto cuesta 1 hectárea para construcción y cuánto cuesta 1 hectárea de tierra agrícola?

El valor de la tierra en Ucrania, ya sea para desarrollo o fines agrícolas, varía considerablemente dependiendo de su uso previsto y ubicación geográfica. Al mismo tiempo, la demanda de parcelas de tierra se mantiene consistentemente alta, incluso a pesar de la ley marcial. Descubre qué determina el precio de la tierra para construcción y cuál es el costo de la tierra agrícola en Ucrania

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El mercado de tierras en Ucrania ha experimentado una transformación significativa en los últimos años. Tras el levantamiento del moratorio sobre la venta de tierras agrícolas y la admisión de personas jurídicas a partir de 2024, el interés en la compra de acciones y parcelas para desarrollo sigue creciendo, a pesar del estado de guerra.

En 2025, el precio promedio de la tierra agrícola supera los 55–60 mil UAH por hectárea, y en las regiones occidentales y centrales, alcanza los 100 mil UAH y más. Las parcelas para construcción siguen siendo activos de inversión populares, especialmente en Kyiv, Lviv, los Cárpatos y las zonas costeras.

En este artículo, hemos recopilado los precios actuales por región, las reglas clave para la compra y consejos sobre cómo verificar una parcela antes de firmar un acuerdo.

¿Qué sucedió en el mercado de tierras en 2021–2025? Un breve resumen

• 1 de julio de 2021 — lanzamiento del mercado de tierras agrícolas (moratorio levantado; solo los ciudadanos ucranianos podían comprar, con un límite de 100 hectáreas).

• 2022 — la guerra redujo drásticamente las transacciones; sin embargo, las ventas continuaron, especialmente en regiones más seguras.

• 2023 — reanudación de la actividad; el mercado se estabilizó y la confianza en los servicios de verificación electrónica creció.

• 1 de enero de 2024 — se permite a las personas jurídicas ucranianas comprar tierras agrícolas; el límite de propiedad se incrementó a 10,000 hectáreas por propietario (agregado para partes relacionadas; se aplican restricciones antimonopolio y verificación de beneficiarios).

• 2024–2025 — resurgimiento significativo: el número de transacciones y el área aumentaron, el precio promedio subió; actividad de inversión en regiones más seguras en el oeste y el centro.

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Precios promedio actuales de tierras agrícolas en Ucrania (UAH por hectárea)

Las cifras se compilaron en base a la analítica de OpenDataBot sobre tierras-2025, materiales del mercado de Landlord y Finway, y datos seleccionados de KSE/USAID AGRO. Estas son cifras promedio basadas en acuerdos de compra y venta reales; pueden variar dentro de una región dependiendo de la calidad del suelo, tamaño, acceso, seguridad, acuerdos de arrendamiento existentes y tamaño de la parcela.

Clúster más caro (100,000+ UAH/ha)

• Ivano-Frankivsk: alrededor de 126,600 UAH/ha (~3,050 USD).

• Lviv: alrededor de 118,300 UAH/ha (~2,850 USD).

Clúster alto (80,000–100,000 UAH/ha)

• Kyiv: aproximadamente 89,400 UAH/ha (~2,155 USD).

• Ternopil: aproximadamente 86,900 UAH/ha (~2,095 USD).

Medio-alto (60,000–80,000 UAH/ha)

• Dnipropetrovsk: ~73,900 UAH/ha (~1,780 USD).

• Poltava: ~65,000 UAH/ha (~1,565 USD).

• Vinnytsia: ~64,000 UAH/ha (~1,540 USD).

Promedio (40,000–60,000 UAH/ha)

• Cherkasy, Khmelnytskyi, Volyn: en el rango de 50,000–60,000 UAH/ha (los clústeres específicos varían; usa 55,000 como un punto de referencia condicional para cálculos).

• Región de Chernihiv: ~41,000 UAH/ha (~990 USD).

• Región de Odesa: ~41,800 UAH/ha (~1,010 USD).

• Región de Mykolaiv: ~41,600 UAH/ha (~1,005 USD).

Clúster de riesgo/frontera (hasta 40,000 UAH/ha)

• Kherson: ~39,100 UAH/ha (~940 USD).

• Zaporizhzhia: ~38,300 UAH/ha (~920 USD).

• Donetsk, Luhansk (donde son posibles acuerdos): los precios son muy fragmentados; enfócate en casos individuales, a menudo por debajo de 35,000 UAH/ha o con un gran descuento debido a riesgos de seguridad y actividad de registro limitada.

Referencia nacional

El precio promedio de 1 hectárea de tierra agrícola basado en un conjunto de acuerdos realizados en la primera mitad de 2025 es de alrededor de 55–61 mil UAH/ha (dependiendo del período de muestreo). Para materiales analíticos sin un desglose regional preciso, puedes usar “área de mercado ~60 mil UAH/ha” como referencia.

¿Dónde se venden más tierras agrícolas?

Según los analistas, a mediados de 2025, las regiones de Poltava, Vinnytsia y Kyiv son las líderes en términos de número de acuerdos o área. En años anteriores, las regiones de Dnipropetrovsk y Kharkiv también estaban en el top 3, pero la guerra a gran escala afectó el ritmo de los acuerdos allí.

Parcelas de tierra para desarrollo: puntos de referencia clave de precios

El mercado de parcelas de desarrollo es menos transparente que el mercado de acciones de tierras, por lo que es importante distinguir entre el “precio en el anuncio” y el “precio en el contrato notariado.”

• Kyiv (áreas de élite adecuadas para desarrollo de baja altura o pequeños apartamentos): a partir de $12,000 por 100 metros cuadrados y más.

• Agregación de Kyiv (pueblos suburbanos con servicios): a menudo $2,500–3,000 por 100 metros cuadrados; sin servicios, el precio puede ser la mitad.

• Ubicaciones costeras de resort (partes de la región de Odesa, los Cárpatos cerca de hoteles): $5,000 por 100 metros cuadrados y más en áreas de alta demanda.

• Regiones occidentales que han aceptado la reubicación de negocios (Lviv, Zakarpattia): $2,000–2,400 por 100 metros cuadrados en clústeres residenciales/cabañas cerca de ciudades.

• Regiones centrales, del norte y parte de las del este: $800–1,000 por 100 metros cuadrados en ofertas promedio sin ubicaciones premium.

El descuento real en el acuerdo en comparación con el precio anunciado puede alcanzar el 20–40%, especialmente si la parcela carece de electricidad, agua o condiciones de planificación urbana aprobadas.

¿Qué deberías verificar antes de comprar tierra?

Una lista corta de requisitos mínimos (sin “diligencia debida legal profunda”):

Número catastral y límites correctos de la parcela — verifica el Mapa Catastral Público.

Uso previsto (de documentos + zonificación real). Si compras para construcción, los documentos deben contener la redacción apropiada: “para construcción y mantenimiento...” o el tipo permitido de uso comercial.

Historia de propiedad y transferencia — extracto del Registro Estatal de Derechos Reales; verifica en “Dія.”

Cargas: hipoteca, embargo, litigios, servidumbre — verifica en los registros de decisiones judiciales y deudores.

Valoración monetaria regulatoria (VMR) — afectará impuestos y el precio mínimo de la transacción.

Comunicaciones y acceso — uno de los principales argumentos en las negociaciones de precios.

¿Quién puede comprar?

• Los ciudadanos ucranianos pueden comprar tanto tierras de construcción como agrícolas (se aplican límites generales de concentración, actualmente hasta 10,000 hectáreas).

• Las personas jurídicas ucranianas (con beneficiarios ucranianos transparentes, sin propietarios prohibidos) tienen derecho a comprar tierras agrícolas a partir de 2024.

• Los extranjeros no pueden comprar tierras agrícolas (hasta el referéndum); si heredan, deben disponer de ella dentro de un año. Pueden comprar terrenos de construcción dentro de los asentamientos; fuera de los asentamientos, solo si hay bienes raíces en la tierra que se está transfiriendo a la propiedad.

Oportunidades de compra de tierras para extranjeros

• Puedes: comprar un terreno de construcción dentro de un asentamiento (residencial o comercial) sujeto a restricciones de zonificación; comprar un terreno junto con una casa fuera de un asentamiento.

• No puedes: comprar directamente tierras agrícolas; si heredas, debes disponer de ella dentro de 12 meses.

• Recomendado: obtener un RNOKPP (número de identificación fiscal), preparar documentos traducidos y notarizados, contratar un abogado para el registro de derechos y procedimientos fiscales.

• Alternativa: invertir a través de una empresa ucraniana cumpliendo con los requisitos de estructura de propiedad (se requiere apoyo legal individual).

¿Cuándo negociar el precio de una parcela?

Tienes motivos para un descuento si: no hay suministro de electricidad; el acceso es solo por camino de tierra; los límites reales y catastrales no coinciden; hay sospecha de un litigio; el NGA es significativamente menor que el precio solicitado; hay pocas transacciones en la región — la liquidez es baja. En la práctica, descuentos del 10–40% no son infrecuentes, especialmente en el mercado secundario.

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