Цены на землю в Украине: сколько стоит 1 гектар для строительства и сколько стоит 1 гектар сельскохозяйственной земли?

Стоимость земли в Украине, будь то для застройки или сельскохозяйственных нужд, значительно варьируется в зависимости от ее назначения и географического положения. В то же время спрос на земельные участки остается стабильно высоким, даже несмотря на военное положение. Узнайте, что определяет цену земли для строительства и какова стоимость сельскохозяйственной земли в Украине

Страхование вашего имущества от повреждений, разрушений и кражи

ПОЛУЧИТЬ

Рынок земли в Украине за последние годы переживает существенную трансформацию. После отмены моратория на продажу сельскохозяйственных земель и допуска юридических лиц с 2024 года, интерес к покупке как паев, так и участков под застройку продолжает расти, несмотря на военное положение.

В 2025 году средняя цена сельскохозяйственной земли превышает 55–60 тыс. грн за гектар, а в западных и центральных регионах она достигает 100 тыс. грн и выше. Участки под застройку остаются популярными инвестиционными активами — особенно в Киеве, Львове, Карпатах и прибрежных зонах.

В этом материале мы собрали актуальные цены по регионам, ключевые правила покупки и советы, как проверить участок перед оформлением сделки.

Что произошло на рынке земли в 2021–2025 годах? Кратко о главном

• 1 июля 2021 г. — старт рынка с/х земли (прекращен мораторий; покупать могли только граждане Украины, лимит до 100 га).

• 2022 г. — война резко сократила сделки; однако локальные продажи продолжались, особенно в более безопасных регионах.

• 2023 г. — возобновление активности; рынок стабилизировался, выросло доверие к электронным сервисам проверки.

• 1 января 2024 г. — допуск юридических лиц Украины к покупке с/х земель; лимит владения увеличен до 10 000 га в одни руки (совокупно по связанным лицам; действуют антимонопольные ограничения и проверка бенефициаров).

• 2024–2025 гг. — значительное оживление: количество сделок и площади выросли, средняя цена поднялась; инвестиционная активность в более безопасных областях Запада и Центра.

Не зaбывaйте, что нa портaле Visit Ukraine вы можете оформить стрaховaние недвижимости. Полис на недвижимость в Украине – простой способ защитить себя от неожиданных расходов. Страхование можно оформить онлайн всего за несколько минут.

Не хотите пропускать важные обновления и полезные материалы? Подпишитесь на нашу еженедельную рассылку!

Текущие средние цены на сельскохозяйственную землю по Украине (грн за гектар)

Цифры сведены на основе аналитики Опендатабот «Land-2025», рыночных материалов Landlord и Finway, а также выборочных данных KSE/USAID AGRO. Это усредненные показатели по реальным сделкам купли-продажи; они могут меняться в пределах области в зависимости от качества почв, массива, подъездов, безопасности, имеющихся договоров аренды и размера участка.

Самый дорогой кластер (100 000+ грн/га)

• Ивано-Франковская: около 126 600 грн/га (~3 050 $).

• Львовская: около 118 300 грн/га (~2 850 $).

Высокий кластер (80 000–100 000 грн/га)

• Киевская: ориентировочно 89 400 грн/га (~2 155 $).

• Тернопольская: ориентировочно 86 900 грн/га (~2 095 $).

Средне-высокий (60 000–80 000 грн/га)

• Днепропетровская: ~73 900 грн/га (~1 780 $).

• Полтавская: ~65 000 грн/га (~1 565 $).

• Винницкая: ~64 000 грн/га (~1 540 $).

Средний (40 000–60 000 грн/га)

• Черкасская, Хмельницкая, Волынская области: в диапазоне 50–60 тыс. грн/га (конкретные кластеры различаются; для расчетов берите 55 тыс. в качестве условного ориентира).

• Черниговская: ~41 000 грн/га (~990 $).

• Одесская: ~41 800 грн/га (~1 010 $).

• Николаевская: ~41 600 грн/га (~1 005 $).

Прифронтовой / рисковый кластер (до 40 000 грн/га)

• Херсонская: ~39 100 грн/га (~940 $).

• Запорожская: ~38 300 грн/га (~920 $).

• Донецкая, Луганская (где возможны сделки): цены очень фрагментированы; ориентируйтесь на индивидуальные кейсы, часто ниже 35 тыс. грн/га или с большим дисконтом из-за рисков безопасности и ограниченной регистрационной активности.

Общенациональный ориентир

Средняя цена 1 гектара с/х земли по массиву заключенных сделок в первой половине 2025 года колеблется в районе 55–61 тыс. грн/га (в зависимости от периода выборки). Для аналитических материалов без точного регионального разбиения можно брать «площадь рынка ~60 тыс. грн/га» в качестве ориентира.

Где больше всего продают с/х землю?

По данным аналитики на середину 2025 года лидерами по количеству сделок или площадями становятся Полтавская, Винницкая и Киевская области. В предыдущие годы в топ-3 входили также Днепропетровская и Харьковская, однако полномасштабная война повлияла на темпы оформления тамтешних сделок.

Участки под застройку: ключевые ориентиры цен

Рынок застройки участков менее прозрачен, чем рынок паев, поэтому стоит отличать «цену в объявлении» от «цены в нотариальном договоре».

• Киев (элитные районы, пригодные под малоэтажную или малоквартирную застройку): старт от 12 000 долларов за сотку и выше.

• Киевская агломерация (пригородные села с коммуникациями): часто 2 500–3 000 долларов за сотку; без подведенных сетей запрос может быть вдвое ниже.

• Курортные прибрежные локации (части Одесской области, Карпаты под отели): 5 000 долларов за сотку и выше в топовых точках спроса.

• Западные области, принявшие релокацию бизнеса (Львовщина, Закарпатье): 2 000–2 400 долларов за сотку на жилых/коттеджных кластерах вблизи городов.

• Центральные, северные и часть восточных областей: 800–1 000 долларов за сотку в среднестатистических предложениях без премиум-локации.

Фактическая скидка в сделке по сравнению с ценой в объявлении может достигать 20–40%, особенно если на участке отсутствует электричество, вода или утвержденные градостроительные условия.

Что обязательно проверить перед покупкой земли?

Краткий минимально необходимый список (без «глубокого юридического дьюдиджа»):

Кадастровый номер и корректные границы участка — посмотрите в Публичной кадастровой карте.

Целевое назначение (из документов + по факту зонирования). Если покупаете под строительство, в документах должна быть соответствующая формула: «для строительства и обслуживания...» или разрешенный вид использования для коммерции.

Право собственности и история переходов — выписка из Государственного реестра вещных прав; проверка в «Дія».

Обременения: ипотека, арест, судебные споры, сервитут — проверить в реестрах судебных решений и должников.

Нормативная денежная оценка (НДО) — повлияет на налоги и минимальную базу сделки.

Коммуникации и подъезд — один из главных аргументов в переговорах по цене.

Кто может покупать?

• Граждане Украины могут покупать как застройные, так и с/х участки (действуют общие лимиты концентрации, сейчас до 10 000 га).

• Юридические лица Украины (с прозрачными украинскими бенефициарами, без запрещенных собственников) имеют право покупать с/х земли с 2024 года.

• Иностранцы не могут покупать с/х землю (до референдума); если получили в наследство — должны отчуждать в течение года. Могут покупать застройные участки в пределах населенных пунктов; за пределами — только если на земле есть недвижимость, переходящая в собственность.

Возможности покупки земли для иностранцев

• Можно: купить застройку участок в пределах населенного пункта (жилой или коммерческий) при условии соблюдения зонирования; приобрести участок вместе с домом за пределами населенного пункта.

• Нельзя: напрямую купить с/х землю; если унаследовали — обязанность отчуждать в течение 12 месяцев.

• Рекомендуется: получить РНОКПП (налоговый номер), подготовить переведенные и нотариально заверенные документы, привлечь юриста для регистрации права и налоговых процедур.

• Альтернатива: инвестиции через украинскую компанию с соблюдением требований к структуре собственности (требуется индивидуальное юридическое сопровождение).

Когда торговаться за цену участка?

У вас есть аргументы для скидки, если: нет подведенного электричества; доступ только по грунтовой дороге; не совпадают фактические и кадастровые границы; подозрение на судебный спор; НГО существенно ниже заявленной цены; в регионе мало сделок — ликвидность низкая. На практике скидки 10–40% не редкость, особенно на вторичном рынке.

Профессиональное юридическое сопровождение сделок с землей и недвижимостью от Visit Ukraine

Покупка или продажа земли — это всегда риск, связанный с проверкой документов, истории собственности и правовых нюансов. Наши юристы по недвижимости специализируются на сопровождении сделок для украинцев и иностранных граждан: мы проверяем все документы (кадастровый номер, право собственности, обременения), готовим договоры купли-продажи, анализируем налоговые обязательства и помогаем безопасно оформить сделку через нотариуса.

Для иностранных инвесторов предлагаем полный комплекс услуг — от консультаций по законным способам покупки земли или недвижимости до регистрации представительств.

Нaпомним! Многие владельцы квартир и частных домов беспокоятся о защите своих домов от злоумышленников. Узнайте, как застраховать свою квартиру от кражи и почему стоит обратиться к специалистам Visit Ukraine при оформлении страховки.

Хотите знать больше? Читайте актуальные новости и полезные материалы об Украине и мире в разделе "Новости".

Советуем приобрести для безопасного и комфортного путешествия по Украине: 

Visit Ukraine Tickets – билеты на автобусы и поезда в/из Украины;

Visit Ukraine Tours – самая большая онлайн-база по турам по Украине на любой вкус;

Visit Ukraine Hotels – отели для комфортного пребывания в Украине;

Visit Ukraine Merch – патриотическая одежда и аксессуары с доставкой по всему миру.

© 2018-2025, Visit Ukraine. Использование, копирование или перепечатывание материалов сайта только при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на "Visit Ukraine".

Все права защищены.