Ціни на землю в Україні: скільки коштує 1 гектар для будівництва і скільки коштує 1 гектар сільськогосподарської землі?

Вартість землі в Україні, незалежно від її призначення для забудови чи сільськогосподарських цілей, значно варіюється в залежності від її призначення та географічного розташування. Водночас попит на земельні ділянки залишається стабільно високим, навіть незважаючи на воєнний стан. Дізнайтеся, що визначає ціну землі для будівництва та яка вартість сільськогосподарської землі в Україні

Страхування вашої власності від пошкоджень, знищення та крадіжки

ОТРИМАТИ

Ринок землі в Україні за останні роки переживає суттєву трансформацію. Після скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель та допуску юридичних осіб з 2024 року, інтерес до купівлі як паїв, так і ділянок під забудову продовжує зростати, попри воєнний стан.

У 2025 році середня ціна сільськогосподарської землі перевищує 55–60 тис. грн за гектар, а у західних і центральних регіонах вона досягає 100 тис. грн і вище. Ділянки під забудову залишаються популярними інвестиційними активами — особливо у Києві, Львові, Карпатах та прибережних зонах.

У цьому матеріалі ми зібрали актуальні ціни по регіонах, ключові правила купівлі та поради, як перевірити ділянку перед оформленням угоди.

Що відбулося на ринку землі 2021–2025? Коротко про головне

• 1 липня 2021 р. — старт ринку с/г землі (припинено мораторій; купувати могли тільки громадяни України, ліміт до 100 га).

• 2022 р. — війна різко скоротила угоди; проте локальні продажі тривали, особливо в безпечніших регіонах.

• 2023 р. — відновлення активності; ринок стабілізувався, зросла довіра до електронних сервісів перевірки.

• 1 січня 2024 р. — допуск юридичних осіб України до купівлі с/г земель; ліміт володіння збільшено до 10 000 га в одні руки (сукупно по пов’язаних особах; діють антимонопольні обмеження та перевірка бенефіціарів).

• 2024–2025 рр. — значне пожвавлення: кількість угод і площі зросли, середня ціна піднялася; інвестактивність у безпечніших областях Заходу й Центру.

Не забувайте, що на порталі Visit Ukraine ви можете оформити страхування нерухомості. Поліс на нерухомість в Україні – простий спосіб захистити себе від несподіваних витрат. Страхування можна оформити онлайн всього за кілька хвилин.

Не хочете пропускати важливі оновлення та корисні матеріали? Підпишіться на нашу щотижневу розсилку!

Поточні середні ціни с/г землі по Україні (грн за гектар)

Цифри зведено на основі аналітики Опендатабот «Land-2025», ринкових матеріалів Landlord і Finway, а також вибіркових даних KSE/USAID AGRO. Це усереднені показники за реальними угодами купівлі-продажу; вони можуть змінюватися в межах області залежно від якості ґрунтів, масиву, під’їздів, безпеки, наявних договорів оренди та розміру ділянки.

Найдорожчий кластер (100 000+ грн/га)

• Івано-Франківська: близько 126 600 грн/га (~3 050 $).

• Львівська: близько 118 300 грн/га (~2 850 $).

Високий кластер (80 000–100 000 грн/га)

• Київська: орієнтовно 89 400 грн/га (~2 155 $).

• Тернопільська: орієнтовно 86 900 грн/га (~2 095 $).

Середньо-високий (60 000–80 000 грн/га)

• Дніпропетровська: ~73 900 грн/га (~1 780 $).

• Полтавська: ~65 000 грн/га (~1 565 $).

• Вінницька: ~64 000 грн/га (~1 540 $).

Середній (40 000–60 000 грн/га)

• Черкасчина, Хмельниччина, Волинь: у діапазоні 50–60 тис. грн/га (конкретні кластери різняться; для розрахунків беріть 55 тис. як умовний орієнтир).

• Чернігівська: ~41 000 грн/га (~990 $).

• Одеська: ~41 800 грн/га (~1 010 $).

• Миколаївська: ~41 600 грн/га (~1 005 $).

Прифронтовий / ризиковий кластер (до 40 000 грн/га)

• Херсонська: ~39 100 грн/га (~940 $).

• Запорізька: ~38 300 грн/га (~920 $).

• Донецька, Луганська (де угоди можливі): ціни дуже фрагментовані; орієнтуйтесь на індивідуальні кейси, часто нижче 35 тис. грн/га або з великою дисконтом через безпекові ризики та обмежену реєстраційну активність.

Загальноукраїнський орієнтир

Середня ціна 1 гектара с/г землі за масивом укладених угод у першій половині 2025 року коливається в районі 55–61 тис. грн/га (залежно від періоду вибірки). Для аналітичних матеріалів без точного регіонального розбивання можна брати «площа ринку ~60 тис. грн/га» як орієнтир.

Де найбільше продають с/г землю?

За даними аналітики на середину 2025 року лідерами за кількістю угод або площами стають Полтавська, Вінницька та Київська області. У попередні роки до топ-3 входили також Дніпропетровська та Харківська, однак повномасштабна війна вплинула на темпи оформлення тамтешніх угод.

Ділянки під забудову: ключові орієнтири цін

Ринок забудовних ділянок менш прозорий, ніж ринок паїв, тому варто відрізняти «ціну в оголошенні» від «ціни в нотаріальному договорі».

• Київ (елітні райони, придатні під малоповерхову чи малоквартирну забудову): старт від 12 000 доларів за сотку й вище.

• Київська агломерація (приміські села з комунікаціями): часто 2 500–3 000 доларів за сотку; без підведених мереж запит може бути вдвічі нижчий.

• Курортні прибережні локації (частини Одеської області, Карпати під готелі): 5 000 доларів за сотку й вище у топових точках попиту.

• Західні області, що прийняли релокацію бізнесу (Львівщина, Закарпаття): 2 000–2 400 доларів за сотку на житлових/котеджних кластерах поблизу міст.

• Центральні, північні та частина східних областей: 800–1 000 доларів за сотку в середньостатистичних пропозиціях без преміум-локації.

Фактична знижка в угоді проти ціни в оголошенні може сягати 20–40%, особливо якщо на ділянці відсутні електрика, вода чи затверджені містобудівні умови.

Що обов’язково перевірити перед купівлею землі?

Короткий мінімально необхідний список (без «глибокого юрдьюділіджу»):

Кадастровий номер і коректні межі ділянки — подивіться в Публічній кадастровій карті.

Цільове призначення (з документів + по факту зонінгу). Якщо купуєте під будівництво, у документах має бути відповідна формула: «для будівництва і обслуговування...» або дозволений вид використання для комерції.

Право власності та історія переходів — витяг з Державного реєстру речових прав; перевірка в «Дія».

Обтяження: іпотека, арешт, судові спори, сервітут — перевірити у реєстрах судових рішень і боржників.

Нормативна грошова оцінка (НГО) — вплине на податки та мінімальну базу угоди.

Комунікації та під’їзд — один з головних аргументів у переговорах по ціні.

Хто може купувати?

• Громадяни України можуть купувати як забудовні, так і с/г ділянки (загальні ліміти концентрації діють, нині до 10 000 га).

• Юридичні особи України (з прозорими українськими бенефіціарами, без заборонених власників) мають право купувати с/г землі з 2024 року.

• Іноземці не можуть купувати с/г землю (до референдуму); якщо отримали у спадок — повинні відчужити протягом року. Можуть купувати забудовні ділянки в межах населених пунктів; поза межами — лише якщо на землі є нерухомість, що переходить у власність.

Можливості покупки землі для іноземців

• Можна: купити забудовну ділянку в межах населеного пункту (житлову чи комерційну) за умови дотримання зонінгу; придбати ділянку разом із будинком поза межами населеного пункту.

• Не можна: прямо купити с/г землю; якщо успадкували — обов’язок відчужити протягом 12 місяців.

• Рекомендовано: отримати РНОКПП (податковий номер), підготувати перекладені та нотаріально засвідчені документи, залучити юриста для реєстрації права та податкових процедур.

• Альтернатива: інвестиції через українську компанію з дотриманням вимог до структури власності (потрібен індивідуальний юридичний супровід).

Коли торгуватися за ціну ділянки?

Ви маєте аргументи на знижку, якщо: немає підведеної електрики; доступ тільки ґрунтовою дорогою; не співпадають фактичні та кадастрові межі; підозра на судовий спір; НГО суттєво нижче заявленої ціни; у регіоні мало угод — ліквідність низька. На практиці знижки 10–40% не рідкість, особливо на вторинному ринку.

Професійний юридичний супровід угод із землею та нерухомістю від Visit Ukraine

Купівля або продаж землі — це завжди ризик, пов’язаний із перевіркою документів, історії власності та правових нюансів. Наші юристи з нерухомості спеціалізуються на супроводі угод для українців та іноземних громадян: ми перевіряємо всі документи (кадастровий номер, право власності, обтяження), готуємо договори купівлі-продажу, аналізуємо податкові зобов’язання та допомагаємо безпечно оформити угоду через нотаріуса.

Для іноземних інвесторів пропонуємо повний комплекс послуг — від консультацій щодо законних шляхів купівлі землі чи нерухомості до реєстрації представництв.

Нагадуємо! Багато власників квартир і приватних будинків турбуються про захист своїх осель від зловмисників. Дізнайтеся, як застрахувати свою квартиру від крадіжки і чому варто звернутися до фахівців Visit Ukraine при оформленні страховки.

Хочете знати більше? Читайте актуальні новини та корисні матеріали про Україну та світ у розділі "Новини".