Ceny gruntów na Ukrainie: ile kosztuje 1 hektar pod budowę i ile kosztuje 1 hektar gruntów rolnych?

Wartość gruntów na Ukrainie, zarówno pod zabudowę, jak i do celów rolnych, znacznie się różni w zależności od przeznaczenia i lokalizacji geograficznej. Jednocześnie popyt na działki gruntowe pozostaje niezmiennie wysoki, nawet pomimo stanu wojennego. Dowiedz się, co decyduje o cenie gruntów pod budowę i jaka jest cena gruntów rolnych na Ukrainie

Ubezpieczenie Twojej nieruchomości od uszkodzeń, zniszczeń i kradzieży

Pobierz

Rynek gruntów w Ukrainie przeszedł znaczną transformację w ostatnich latach. Po zniesieniu moratorium na sprzedaż gruntów rolnych i dopuszczeniu podmiotów prawnych od 2024 roku, zainteresowanie zakupem zarówno udziałów, jak i działek pod zabudowę wciąż rośnie, pomimo stanu wojny.

W 2025 roku średnia cena gruntów rolnych przekracza 55–60 tysięcy UAH za hektar, a w regionach zachodnich i centralnych osiąga 100 tysięcy UAH i więcej. Działki pod budowę pozostają popularnymi aktywami inwestycyjnymi, szczególnie w Kijowie, Lwowie, Karpatach i nadmorskich obszarach.

W tym artykule zebraliśmy aktualne ceny według regionów, kluczowe zasady zakupu oraz wskazówki, jak sprawdzić działkę przed podpisaniem umowy.

Co się wydarzyło na rynku gruntów w latach 2021–2025? Krótkie podsumowanie

• 1 lipca 2021 — uruchomienie rynku gruntów rolnych (moratorium zniesione; tylko obywatele Ukrainy mogli kupować, z limitem 100 hektarów).

• 2022 — wojna znacznie ograniczyła transakcje; jednak lokalne sprzedaże trwały, szczególnie w bezpieczniejszych regionach.

• 2023 — wznowienie działalności; rynek się ustabilizował, a zaufanie do elektronicznych usług weryfikacyjnych wzrosło.

• 1 stycznia 2024 — ukraińskie osoby prawne mogą nabywać grunty rolne; limit własności zwiększono do 10 000 hektarów na właściciela (łącznie dla podmiotów powiązanych; obowiązują ograniczenia antymonopolowe i weryfikacja beneficjentów).

• 2024–2025 — znaczące ożywienie: liczba transakcji i powierzchnia wzrosły, średnia cena wzrosła; aktywność inwestycyjna w bezpieczniejszych regionach na zachodzie i w centrum.

Nie zapomnij, że możesz wykupić ubezpieczenie nieruchomości na portalu Visit Ukraine. Polisa ubezpieczeniowa nieruchomości w Ukrainie to prosty sposób na ochronę przed nieprzewidzianymi wydatkami. Możesz wykupić ubezpieczenie online w zaledwie kilka minut.

Nie chcesz przegapić ważnych aktualizacji i przydatnych artykułów? Zapisz się do naszego cotygodniowego newslettera!

Aktualne średnie ceny gruntów rolnych w Ukrainie (UAH za hektar)

Wartości zebrane na podstawie analizy OpenDataBot's Land-2025, materiałów rynkowych od Landlord i Finway oraz wybranych danych z KSE/USAID AGRO. Są to średnie wartości oparte na rzeczywistych umowach kupna i sprzedaży; mogą się różnić w obrębie regionu w zależności od jakości gleby, wielkości, dostępu, bezpieczeństwa, istniejących umów dzierżawy i wielkości działki.

Najdroższy klaster (100 000+ UAH/ha)

• Iwano-Frankiwsk: około 126 600 UAH/ha (~3 050 USD).

• Lwów: około 118 300 UAH/ha (~2 850 USD).

Wysoki klaster (80 000–100 000 UAH/ha)

• Kijów: około 89 400 UAH/ha (~2 155 USD).

• Tarnopol: około 86 900 UAH/ha (~2 095 USD).

Średnio-wysoki (60 000–80 000 UAH/ha)

• Dniepropietrowsk: ~73 900 UAH/ha (~1 780 USD).

• Połtawa: ~65 000 UAH/ha (~1 565 USD).

• Winnica: ~64 000 UAH/ha (~1 540 USD).

Średnia (40 000–60 000 UAH/ha)

• Czerkasy, Chmielnicki, Wołyń: w przedziale 50 000–60 000 UAH/ha (konkretne klastry różnią się; użyj 55 000 jako warunkowego punktu odniesienia do obliczeń).

• Obwód czernihowski: ~41 000 UAH/ha (~990 USD).

• Obwód odeski: ~41 800 UAH/ha (~1 010 USD).

• Obwód mikołajowski: ~41 600 UAH/ha (~1 005 USD).

Klaster frontowy/ryzykowny (do 40 000 UAH/ha)

• Chersoń: ~39 100 UAH/ha (~940 USD).

• Zaporoże: ~38 300 UAH/ha (~920 USD).

• Donieck, Ługańsk (gdzie możliwe są transakcje): ceny są bardzo zróżnicowane; skup się na indywidualnych przypadkach, często poniżej 35 000 UAH/ha lub z dużą zniżką z powodu ryzyk bezpieczeństwa i ograniczonej aktywności rejestracyjnej.

Ogólnoukraiński punkt odniesienia

Średnia cena 1 hektara gruntów rolnych na podstawie zestawu transakcji dokonanych w pierwszej połowie 2025 roku wynosi około 55–61 tysięcy UAH/ha (w zależności od okresu próbkowania). Dla materiałów analitycznych bez dokładnego podziału regionalnego można użyć „obszaru rynkowego ~60 tysięcy UAH/ha” jako punktu odniesienia.

Gdzie sprzedaje się najwięcej gruntów rolnych?

Zgodnie z analizami, na połowę 2025 roku, regiony Połtawy, Winnicy i Kijowa są liderami pod względem liczby transakcji lub powierzchni. W poprzednich latach regiony Dniepropietrowska i Charkowska również znajdowały się w pierwszej trójce, ale pełnoskalowa wojna wpłynęła na tempo transakcji tam.

Działki pod zabudowę: kluczowe punkty odniesienia cenowe

Rynek działek pod zabudowę jest mniej przejrzysty niż rynek udziałów gruntowych, dlatego ważne jest, aby odróżnić „cenę w ogłoszeniu” od „ceny w umowie notarialnej”.

• Kijów (elitarne obszary odpowiednie do zabudowy niskiej lub małych mieszkań): od 12 000 USD za 100 metrów kwadratowych i więcej.

• Aglomeracja kijowska (podmiejskie wioski z mediami): często 2 500–3 000 USD za 100 metrów kwadratowych; bez mediów cena może być o połowę niższa.

• Kurortowe lokalizacje nadmorskie (części obwodu odeskiego, Karpaty w pobliżu hoteli): 5 000 USD za 100 metrów kwadratowych i więcej w obszarach o dużym popycie.

• Zachodnie regiony, które przyjęły relokację biznesu (Lwów, Zakarpacie): 2 000–2 400 USD za 100 metrów kwadratowych w klastrach mieszkalnych/domu letniskowego w pobliżu miast.

• Centralne, północne i część wschodnich regionów: 800–1 000 USD za 100 metrów kwadratowych w średnich ofertach bez lokalizacji premium.

Rzeczywista zniżka w transakcji w porównaniu do ceny ogłoszonej może osiągnąć 20–40%, szczególnie jeśli działka nie ma dostępu do energii elektrycznej, wody lub zatwierdzonych warunków planowania urbanistycznego.

Co należy sprawdzić przed zakupem gruntu?

Krótka lista minimalnych wymagań (bez „głębokiej analizy prawnej”):

Numer katastralny i poprawne granice działki — sprawdź Publiczną Mapę Katastralną.

Przeznaczenie (z dokumentów + rzeczywiste planowanie). Jeśli kupujesz pod budowę, dokumenty muszą zawierać odpowiednie sformułowanie: „na budowę i utrzymanie...” lub dozwolony typ użytkowania komercyjnego.

Historia własności i transferu — wyciąg z Krajowego Rejestru Praw Realnych; sprawdź w „Dії”.

Obciążenia: hipoteka, zajęcie, spory sądowe, służebność — sprawdź w rejestrach orzeczeń sądowych i dłużników.

Regulacyjna wycena pieniężna (RMV) — wpłynie na podatki i minimalną cenę transakcji.

Komunikacja i dostęp — jeden z głównych argumentów w negocjacjach cenowych.

Kto może kupić?

• Obywatele Ukrainy mogą kupować zarówno grunty budowlane, jak i rolne (obowiązują ogólne limity koncentracji, obecnie do 10 000 hektarów).

• Ukraińskie osoby prawne (z przejrzystymi ukraińskimi beneficjentami, bez zabronionych właścicieli) mają prawo kupować grunty rolne od 2024 roku.

• Cudzoziemcy nie mogą nabywać gruntów rolnych (do czasu referendum); w przypadku dziedziczenia muszą je zbyć w ciągu roku. Mogą kupować działki budowlane w obrębie miejscowości; poza miejscowościami, tylko jeśli na gruncie znajduje się nieruchomość, która jest przekazywana na własność.

Możliwości zakupu gruntów dla cudzoziemców

• Możesz: kupić działkę budowlaną w obrębie miejscowości (mieszkalną lub komercyjną) z zastrzeżeniem ograniczeń planistycznych; nabyć działkę razem z domem poza miejscowością.

• Nie możesz: bezpośrednio kupić gruntów rolnych; w przypadku dziedziczenia musisz je zbyć w ciągu 12 miesięcy.

• Zalecane: uzyskać RNOKPP (numer identyfikacji podatkowej), przygotować przetłumaczone i poświadczone dokumenty, zaangażować prawnika do rejestracji praw i procedur podatkowych.

• Alternatywa: inwestować przez ukraińską firmę zgodnie z wymaganiami struktury własności (wymagana jest indywidualna pomoc prawna).

Kiedy negocjować cenę działki?

Masz podstawy do zniżki, jeśli: brak dostępu do energii elektrycznej; dostęp tylko drogą gruntową; rzeczywiste i katastralne granice się nie zgadzają; istnieje podejrzenie sporu prawnego; NGA jest znacznie niższa od ceny wywoławczej; w regionie jest mało transakcji — płynność jest niska. W praktyce zniżki 10–40% nie są rzadkością, szczególnie na rynku wtórnym.

Profesjonalne wsparcie prawne dla transakcji gruntowych i nieruchomości od Visit Ukraine

Kupno lub sprzedaż gruntów zawsze wiąże się z ryzykiem związanym z weryfikacją dokumentów, historią własności i niuansami prawnymi. Nasi prawnicy specjalizują się w wspieraniu transakcji dla Ukraińców i obywateli zagranicznych: sprawdzamy wszystkie dokumenty (numer katastralny, własność, obciążenia), przygotowujemy umowy kupna i sprzedaży, analizujemy zobowiązania podatkowe i pomagamy bezpiecznie zakończyć transakcję przez notariusza.

Dla inwestorów zagranicznych oferujemy pełen zakres usług — od doradztwa w zakresie legalnych sposobów zakupu gruntów lub nieruchomości po rejestrację biur przedstawicielskich.

Przypomnienie! Wielu właścicieli mieszkań i domów jednorodzinnych martwi się o ochronę swoich domów przed intruzami. Dowiedz się jak ubezpieczyć swoje mieszkanie przed kradzieżą i dlaczego warto skontaktować się ze specjalistami Visit Ukraine przy wykupie ubezpieczenia.

Chcesz wiedzieć więcej? Przeczytaj najnowsze wiadomości i przydatne materiały o Ukrainie i świecie w Sekcji wiadomości .

Zalecamy zakup, aby zapewnić sobie bezpieczną i komfortową podróż do Ukrainy: 

Ubezpieczenie Visit Ukraine – ubezpieczenie obejmujące ryzyka wojenne dla wjazdu i podróży po Ukrainie;

Ubezpieczenie samochodu Visit Ukraine – ubezpieczenie samochodu z rozszerzonym zakresem w Ukrainie;

Porady prawne Visit Ukraine – kompleksowe wsparcie prawne przy wjeździe do Ukrainy;

Bilety Visit Ukraine – bilety autobusowe i kolejowe do/z Ukrainy;

Wycieczki Visit Ukraine – największa internetowa baza wycieczek do Ukrainy na każdą kieszeń;

Hotele Visit Ukraine – hotele na komfortowy pobyt w Ukrainie;

Merch Visit Ukraine – patriotyczna odzież i akcesoria z dostawą na całym świecie.

© 2018–2025, Visit Ukraine. Użycie, kopiowanie lub przedruk materiałów na tej stronie dozwolone jest tylko z linkiem (hiperlinkiem dla publikacji online) do Visit Ukraine.

Wszelkie prawa zastrzeżone.