Prezzi dei terreni in Ucraina: quanto costa 1 ettaro per costruzione e quanto costa 1 ettaro di terreno agricolo?

Il valore dei terreni in Ucraina, sia per sviluppo che per scopi agricoli, varia notevolmente a seconda dell'uso previsto e della posizione geografica. Allo stesso tempo, la domanda di lotti di terreno rimane costantemente alta, anche nonostante la legge marziale. Scopri cosa determina il prezzo del terreno per costruzione e qual è il costo del terreno agricolo in Ucraina

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Il mercato fondiario in Ucraina ha subito una significativa trasformazione negli ultimi anni. Dopo la revoca del divieto sulla vendita di terreni agricoli e l'ammissione di entità legali dal 2024, l'interesse per l'acquisto sia di quote che di lotti per lo sviluppo continua a crescere, nonostante lo stato di guerra.

Nel 2025, il prezzo medio dei terreni agricoli supera i 55–60 mila UAH per ettaro, e nelle regioni occidentali e centrali, raggiunge i 100 mila UAH e oltre. I lotti per costruzione rimangono beni di investimento popolari, specialmente a Kyiv, Lviv, nei Carpazi e nelle aree costiere.

In questo articolo, abbiamo raccolto i prezzi attuali per regione, le regole chiave per l'acquisto e suggerimenti su come controllare un lotto prima di firmare un contratto.

Cosa è successo nel mercato fondiario nel 2021–2025? Una breve panoramica

• 1 luglio 2021 — avvio del mercato dei terreni agricoli (divieto revocato; solo i cittadini ucraini potevano acquistare, con un limite di 100 ettari).

• 2022 — la guerra ha ridotto drasticamente le transazioni; tuttavia, le vendite sono continuate, specialmente nelle regioni più sicure.

• 2023 — ripresa dell'attività; il mercato si è stabilizzato e la fiducia nei servizi di verifica elettronica è aumentata.

• 1 gennaio 2024 — le entità legali ucraine possono acquistare terreni agricoli; il limite di proprietà è aumentato a 10.000 ettari per proprietario (aggregato per parti correlate; si applicano restrizioni antitrust e verifica dei beneficiari).

• 2024–2025 — significativa ripresa: il numero di transazioni e l'area sono aumentati, il prezzo medio è salito; attività di investimento nelle regioni più sicure a ovest e al centro.

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Prezzi medi attuali dei terreni agricoli in Ucraina (UAH per ettaro)

I dati sono stati compilati sulla base delle analisi Land-2025 di OpenDataBot, materiali di mercato di Landlord e Finway, e dati selezionati da KSE/USAID AGRO. Questi sono valori medi basati su contratti di acquisto e vendita effettivi; possono variare all'interno di una regione a seconda della qualità del suolo, delle dimensioni, dell'accesso, della sicurezza, degli attuali contratti di locazione e delle dimensioni del lotto.

Cluster più costoso (100.000+ UAH/ha)

• Ivano-Frankivsk: circa 126.600 UAH/ha (~3.050 USD).

• Lviv: circa 118.300 UAH/ha (~2.850 USD).

Cluster alto (80.000–100.000 UAH/ha)

• Kyiv: circa 89.400 UAH/ha (~2.155 USD).

• Ternopil: circa 86.900 UAH/ha (~2.095 USD).

Medio-alto (60.000–80.000 UAH/ha)

• Dnipropetrovsk: ~73.900 UAH/ha (~1.780 USD).

• Poltava: ~65.000 UAH/ha (~1.565 USD).

• Vinnytsia: ~64.000 UAH/ha (~1.540 USD).

Medio (40.000–60.000 UAH/ha)

• Cherkasy, Khmelnytskyi, Volyn: nell'intervallo di 50.000–60.000 UAH/ha (i cluster specifici variano; usa 55.000 come riferimento condizionale per i calcoli).

• Regione di Chernihiv: ~41.000 UAH/ha (~990 USD).

• Regione di Odesa: ~41.800 UAH/ha (~1.010 USD).

• Regione di Mykolaiv: ~41.600 UAH/ha (~1.005 USD).

Cluster di rischio/frontiera (fino a 40.000 UAH/ha)

• Kherson: ~39.100 UAH/ha (~940 USD).

• Zaporizhzhia: ~38.300 UAH/ha (~920 USD).

• Donetsk, Luhansk (dove sono possibili affari): i prezzi sono molto frammentati; concentrati su casi individuali, spesso sotto i 35.000 UAH/ha o con un grande sconto a causa dei rischi di sicurezza e attività di registrazione limitata.

Benchmark nazionale ucraino

Il prezzo medio di 1 ettaro di terreno agricolo basato su un insieme di affari effettuati nella prima metà del 2025 è di circa 55–61 mila UAH/ha (a seconda del periodo di campionamento). Per materiali analitici senza una suddivisione regionale precisa, puoi usare “area di mercato ~60 mila UAH/ha” come riferimento.

Dove si vendono di più i terreni agricoli?

Secondo gli analisti, a metà del 2025, le regioni di Poltava, Vinnytsia e Kyiv sono i leader in termini di numero di affari o area. Negli anni precedenti, le regioni di Dnipropetrovsk e Kharkiv erano anche tra le prime 3, ma la guerra su larga scala ha influenzato il ritmo degli affari lì.

Lotti per sviluppo: principali riferimenti di prezzo

Il mercato dei lotti per sviluppo è meno trasparente rispetto al mercato delle quote fondiarie, quindi è importante distinguere tra il “prezzo nell'annuncio” e il “prezzo nel contratto notarile”.

• Kyiv (aree di élite adatte per sviluppi a bassa altezza o piccoli appartamenti): a partire da $12.000 per 100 metri quadrati e oltre.

• Agglomerato di Kyiv (villaggi suburbani con servizi): spesso $2.500–3.000 per 100 metri quadrati; senza servizi, il prezzo può essere la metà.

• Località costiere turistiche (parti della regione di Odesa, i Carpazi vicino agli hotel): $5.000 per 100 metri quadrati e oltre nelle aree di maggiore richiesta.

• Regioni occidentali che hanno accolto il trasferimento di attività (Lviv, Zakarpattia): $2.000–2.400 per 100 metri quadrati in cluster residenziali/cottage vicino alle città.

• Regioni centrali, settentrionali e parte delle regioni orientali: $800–1.000 per 100 metri quadrati in offerte medie senza posizioni premium.

Lo sconto effettivo nell'affare rispetto al prezzo pubblicizzato può raggiungere il 20–40%, specialmente se il lotto manca di elettricità, acqua o condizioni urbanistiche approvate.

Cosa controllare prima di acquistare un terreno?

Un breve elenco di requisiti minimi (senza “approfondita due diligence legale”):

Numero catastale e confini corretti del lotto — controlla la Mappa Catastale Pubblica.

Uso previsto (dai documenti + zonizzazione effettiva). Se stai acquistando per costruzione, i documenti devono contenere la formulazione appropriata: “per costruzione e manutenzione...” o il tipo di uso commerciale consentito.

Storia di proprietà e trasferimento — estratto dal Registro Statale dei Diritti Reali; controlla in “Dія.”

Gravami: mutuo, sequestro, contenzioso, servitù — controlla nei registri delle decisioni giudiziarie e dei debitori.

Valutazione monetaria normativa (RMV) — influenzerà le tasse e il prezzo minimo della transazione.

Comunicazioni e accesso — uno dei principali argomenti nelle trattative di prezzo.

Chi può acquistare?

• I cittadini ucraini possono acquistare sia terreni edificabili che agricoli (si applicano limiti generali di concentrazione, attualmente fino a 10.000 ettari).

• Le entità legali ucraine (con beneficiari ucraini trasparenti, senza proprietari vietati) hanno il diritto di acquistare terreni agricoli dal 2024.

• Gli stranieri non possono acquistare terreni agricoli (fino al referendum); se ereditati, devono disporne entro un anno. Possono acquistare lotti edificabili all'interno degli insediamenti; al di fuori degli insediamenti, solo se c'è un immobile sul terreno che viene trasferito in proprietà.

Opportunità di acquisto di terreni per stranieri

• Puoi: acquistare un lotto edificabile all'interno di un insediamento (residenziale o commerciale) soggetto a restrizioni di zonizzazione; acquistare un lotto insieme a una casa al di fuori di un insediamento.

• Non puoi: acquistare direttamente terreni agricoli; se ereditati, devi disporne entro 12 mesi.

• Raccomandato: ottenere un RNOKPP (numero fiscale), preparare documenti tradotti e notarizzati, coinvolgere un avvocato per la registrazione dei diritti e le procedure fiscali.

• Alternativa: investire attraverso un'azienda ucraina in conformità con i requisiti della struttura di proprietà (è necessaria assistenza legale individuale).

Quando negoziare il prezzo di un lotto?

Hai motivi per uno sconto se: non c'è fornitura di elettricità; l'accesso è possibile solo tramite strada sterrata; i confini effettivi e catastali non corrispondono; c'è sospetto di contenzioso legale; il NGA è significativamente inferiore al prezzo richiesto; ci sono poche transazioni nella regione — la liquidità è bassa. Nella pratica, sconti del 10–40% non sono rari, specialmente nel mercato secondario.

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