Mercato immobiliare in tempi di guerra: come stanno cambiando domanda e prezzi nell'est del paese

Nell'Ucraina orientale, il mercato immobiliare reagisce agli eventi militari in modi diversi: Kharkiv sta mostrando un mercato rivitalizzato, mentre la regione di Donetsk sta affondando nella stagnazione. Scopri di più sui cambiamenti nella domanda, nei prezzi e nei volumi di offerta di fronte all'instabilità

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Il mercato immobiliare nell'Ucraina orientale sta vivendo dinamiche complesse e ambigue in mezzo alle ostilità in corso e a una situazione instabile. Nonostante i bombardamenti e i rischi, la regione sta vivendo sia picchi nella domanda che forti cali nella domanda, a seconda della città.

Kharkiv: la domanda cresce, i prezzi aumentano

Le modifiche più evidenti si sono verificate nella regione di Kharkiv. Secondo gli analisti di OLX Real Estate, la domanda di abitazioni qui è cresciuta rapidamente, fino al 79% in totale. Un interesse particolarmente elevato si osserva nel mercato delle nuove costruzioni, dove la domanda è aumentata dello stesso 79% rispetto a marzo 2024. Nel mercato secondario, la crescita è del 48%.

Anche i prezzi sono aumentati: nel mercato secondario, gli appartamenti sono aumentati dell'8% - da 734 mila UAH a 791 mila UAH (circa 19 mila dollari), e le nuove costruzioni hanno aggiunto il 10% - fino a 1,2 milioni di UAH (circa 29 mila dollari). A Kharkiv stesso, i prezzi sono aumentati ancora di più: abitazioni secondarie - da 751 mila UAH a 830 mila UAH, e nuove costruzioni - da 1,1 milioni di UAH a 1,2 milioni di UAH.

Nonostante i bombardamenti e la riduzione del numero di offerte (meno 24% nel mercato secondario e 26% nel mercato primario), la domanda sta crescendo. Questo potrebbe indicare il desiderio di alcune persone di tornare a casa o investire nella propria città natale, nonostante i rischi.

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Regione di Donetsk: la domanda sta diminuendo, il mercato è stagnante

Contrariamente a Kharkiv, la situazione nella regione di Donetsk appare più drammatica. La domanda di abitazioni qui è diminuita del 38%, mentre il numero di annunci è diminuito del 53%. Kramatorsk e Sloviansk hanno anche visto un calo dell'attività: meno 9% a Sloviansk e 59% a Kramatorsk.

I prezzi rimangono relativamente stabili, sebbene con un leggero aumento: +9% a Sloviansk (fino a 359 mila UAH) e +3% a Kramatorsk (fino a 333 mila UAH). Il mercato è quasi fermo - ci sono pochi acquirenti e ancora meno venditori. La ragione principale è la continua ostilità e l'alta minaccia per la vita.

Tendenze generali

La situazione nel mercato immobiliare nell'Ucraina orientale appare contraddittoria. Da un lato, l'aumento della domanda a Kharkiv potrebbe essere un segno di speranza per un ritorno e una stabilizzazione. Dall'altro lato, la diminuzione dell'offerta in entrambe le regioni è il risultato della partenza delle persone e dell'incertezza sul futuro.

Va anche tenuto presente che i prezzi delle abitazioni nell'Ucraina centrale e occidentale rimangono elevati e c'è una mancanza di nuove costruzioni. Questo contribuisce in parte a spostare la domanda verso est, dove i prezzi sono più bassi, sebbene ci siano seri rischi.

Oggi, l'assicurazione immobiliare non è solo una formalità, ma un vero strumento di protezione per i proprietari di casa. In un periodo di instabilità, quando le minacce possono sorgere sia da operazioni militari che da altre circostanze impreviste, avere una polizza assicurativa significa avere un cuscinetto finanziario in caso di danni o perdita di proprietà. Questo è particolarmente vero per coloro che investono in abitazioni o pianificano di tornare nella propria città natale.

Tuttavia, c'è anche un'importante limitazione da considerare: nelle regioni dove sono in corso ostilità attive, come parti delle regioni di Donetsk, Luhansk, Zaporizhzhia o Kherson, la maggior parte delle compagnie assicurative non accettano temporaneamente immobili per l'assicurazione. I rischi sono troppo elevati e la prevedibilità degli eventi è minima. Tuttavia, nelle regioni più sicure, l'assicurazione rimane accessibile e consente di mantenere la propria casa al sicuro, indipendentemente dalla situazione.

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