Où investir dans l'immobilier : Ukraine vs. étranger

Le marché immobilier mondial subit actuellement des changements significatifs, alimentés par les avancées technologiques et le développement des économies numériques, qui permettent aux investisseurs d'élargir leurs opérations à l'international. En même temps, le marché immobilier ukrainien reste attractif pour l'investissement. Dans cet article, nous parlerons avec des experts des meilleurs endroits pour investir

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Le monde de l'investissement immobilier évolue rapidement. En particulier, grâce au développement de la technologie et à la propagation de l'économie numérique, les investisseurs peuvent désormais opérer bien au-delà des frontières de leur pays de résidence. En même temps, investir exclusivement dans des actifs nationaux peut sembler être un moyen confortable et facile de gagner de l'argent. 

Compte tenu de la situation économique, politique et sécuritaire dans le monde, de plus en plus d'investisseurs se demandent s'il est préférable d'investir dans l'immobilier en Ukraine ou d'entrer sur le marché international. 

Pour répondre à cette question, nous avons parlé avec deux experts : l'avocat spécialisé en immobilier Andriy Stavniuk et Anton Taranenko, investisseur et propriétaire de la société de développement international AntaGroup. 

Les avantages et les inconvénients d'investir en Ukraine et à l'étranger en 2024, ainsi qu'une multitude d'informations utiles pour les investisseurs sont ci-dessous. 

L'Ukraine est un marché attractif et rentable pour les investisseurs, même en temps de guerre

L'économie ukrainienne reprend progressivement vie, et le marché immobilier du pays est également en plein essor. Les dernières statistiques montrent que le coût du logement en Ukraine augmente, ce qui signifie qu'il redevient une manière prometteuse de gagner de l'argent. Cependant, comme tout autre marché, il a ses avantages et ses inconvénients, surtout en temps de guerre. 

Avantages d'investir dans l'immobilier en Ukraine:

● Coût bas - Comparé à de nombreux marchés étrangers, le coût de l'immobilier en Ukraine est inférieur, ce qui crée un faible seuil d'entrée pour les investisseurs et permet d'acquérir des actifs sans avoir recours à un financement bancaire. 

● Potentiel - l'immobilier peut avoir un fort potentiel de croissance de valeur. Actuellement, en raison de la guerre à grande échelle en Ukraine, le prix au m² en devise étrangère a chuté par rapport à la fin de 2021, tandis qu'après la victoire, nous verrons une correction significative des prix.

Faible charge fiscale tant pour les citoyens ukrainiens que pour les non-résidents.

Pas besoin de confirmer l'origine des fonds (lors de l'achat sur le marché secondaire).

Inconvénients et risques d'acheter de l'immobilier en Ukraine pendant la guerre et moyens de les surmonter: 

● Risque politique et économique - la guerre et l'instabilité politique peuvent considérablement augmenter les risques pour les investisseurs, en particulier, selon le moment de la fin de la guerre, la disponibilité et le montant du soutien des partenaires occidentaux, la valeur de l'immobilier peut continuer à diminuer. 

De plus, les opérations militaires entraînent des changements significatifs dans la situation politique du pays, y compris l'adoption de nouvelles lois et restrictions pour les hommes soumis au service militaire, des changements dans la fiscalité, etc.  

Comment y remédier? Selon l'avocat Andriy Stavniuk, pour atténuer ce risque, les investisseurs doivent suivre les nouvelles et y réagir rapidement.

● Le risque de destruction\/dommages aux biens - tant que des missiles et des pièces d'échecs volent, l'immobilier est à risque de destruction ou de dommages, mais n'oubliez pas que l'État paie des compensations pour les logements endommagés\/destruire, bien sûr, l'investisseur perdra des bénéfices potentiels de la location de son bien, et probablement ne recevra pas la pleine valeur de son bien détruit, mais une certaine somme peut être récupérée même dans le pire des cas.

Comment résoudre le problème? Selon Andriy Stavniuk, pour atténuer ce risque, les investisseurs doivent considérer l'emplacement de leur bien, en choisissant des zones avec moins d'activité militaire ou en envisageant une assurance immobilière. Au fait, certaines compagnies d'assurance proposent déjà une assurance immobilière contre les risques militaires.

● Changements dans le système juridique - en vertu de la loi martiale, des changements dans le système juridique peuvent survenir, ce qui aura un impact sur la propriété et d'autres aspects de l'investissement immobilier. De plus, un grand nombre d'Ukrainiens vendent des biens immobiliers par procuration tout en étant à l'étranger.

Comment y faire face? Obtenez des conseils d'un avocat hautement qualifié avant de signer des accords. 

● Instabilité économique : la guerre peut entraîner une diminution de l'activité économique et une augmentation de l'inflation. 

Comment décider? Les investisseurs devraient envisager de diversifier leurs investissements, y compris des investissements dans d'autres actifs ou régions, pour réduire l'impact d'une telle instabilité.

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Alors pourquoi l'immobilier ukrainien est-il un actif attractif pour les investisseurs malgré les défis actuels ? 

1. Rendements plus élevés que dans d'autres pays européens.

2. Facilité d'investissement et confirmation de la légalité de l'origine des fonds.

3. Faible fiscalité.

4. Une législation qui protège principalement les droits du propriétaire, et non du locataire. Vous n'avez probablement jamais entendu parler de squatteurs ou d'occupation en Ukraine ?

5. Les étrangers peuvent investir en Ukraine dans les mêmes conditions et avec les mêmes taxes (seulement 1 % de la taxe sur le fonds de pension) que les citoyens ukrainiens.  

Aspects juridiques de l'achat immobilier en Ukraine et conseils pour les investisseurs étrangers

La principale différence du marché immobilier ukrainien est le risque juridique accru, car ni l'État, ni les agents immobiliers, ni même les notaires ne peuvent garantir la pureté juridique des transactions immobilières. Cela est dû aux spécificités de la loi. S'il s'avère plus tard que le vendeur était malhonnête et a obtenu les droits sur l'appartement de manière illégale (bien que l'appartement n'ait pas été sous une interdiction d'actes notariaux au moment de la transaction) ou que l'appartement était l'objet d'un procès concernant la division des biens matrimoniaux, un investisseur étranger ne peut le découvrir qu'après coup. 

Pour éviter de telles situations, utilisez les services d'avocats spécialisés en immobilier lors du choix d'un bien d'investissement. 

De plus, Andriy Stavniuk conseille de prêter attention au marché immobilier secondaire pour les objets qui ont été détenus par des vendeurs pendant plus de trois ans, sinon les propriétaires paient une taxe supplémentaire de 6,5 % au budget et incluent simplement ce montant dans le coût de l'immobilier, imposant en fait ces taxes à l'acheteur. C'est pourquoi, dans les nouveaux bâtiments, il faut s'attendre à une remise significative après trois ans à partir de la date à laquelle le bâtiment a été mis en service et que les investisseurs ont obtenu le droit de propriété.  

Quels sont les facteurs qui influencent la valeur de l'immobilier en Ukraine ? 

Parmi les principaux facteurs qui influencent le prix d'un bien particulier, je mettrais en avant ses caractéristiques, son emplacement, son infrastructure, son état et son âge, les dommages causés par les opérations militaires, et l'urgence de la vente. Un autre aspect qui a émergé pendant la guerre à grande échelle peut être ajouté au marché immobilier ukrainien actuel : la situation actuelle sur le front, l'offre et la demande sur le marché immobilier dépendent directement du succès des Forces armées ukrainiennes. 

Changements dans le climat d'investissement en Ukraine et conseils pour les investisseurs 

Aucune initiative législative n'améliorera le climat d'investissement autant que la victoire de l'Ukraine et la fin des hostilités, qui est actuellement ce qui freine la croissance de la valeur du marché immobilier.

Les investisseurs qui prévoient d'acheter de l'immobilier en Ukraine doivent se rappeler que \"plus le risque est grand, plus le retour est grand\" s'applique aux investissements, mais ne corrèle pas avec le composant juridique de tels investissements, donc lors du choix d'un bien, ne négligez pas l'analyse juridique et réduisez les risques juridiques à zéro, et le rendement restera au même niveau.

Investir dans l'immobilier étranger à l'exemple des marchés indonésien et turc

Investir dans l'immobilier à l'étranger promet de grands rendements et est un excellent investissement. En général, c'est une offre attrayante pour ceux qui rêvent de revenus supplémentaires et recherchent une opportunité d'obtenir un permis de séjour permanent ou la citoyenneté dans un autre pays.

Actuellement, les marchés immobiliers d'Indonésie et de Turquie sont les domaines les plus prometteurs au monde. C'est sur l'exemple de ces deux pays que nous allons examiner les avantages et les inconvénients d'investir dans le logement à l'étranger. 

Pourquoi est-il rentable d'investir dans l'immobilier à l'étranger ? 

Les principaux avantages d'investir dans l'immobilier étranger incluent :

1. Diversification de portefeuille - investir dans l'immobilier étranger peut aider les investisseurs à diversifier leur portefeuille en leur donnant accès à différents marchés et économies. Une telle diversification aide à réduire le risque global du portefeuille, car les baisses dans un marché peuvent être compensées par la croissance dans un autre.

2. Potentiel de rendements élevés - Les investissements immobiliers étrangers peuvent offrir un potentiel de rendement plus élevé que les investissements domestiques, en particulier dans les marchés émergents ou les régions connaissant une croissance économique rapide. En choisissant les bons biens dans des emplacements prometteurs, les investisseurs peuvent réaliser une appréciation significative du capital et des revenus locatifs.

3. Avantages fiscaux - investir dans l'immobilier étranger peut offrir aux investisseurs des avantages fiscaux en fonction des lois fiscales de leur pays d'origine et des lois fiscales du pays étranger.

4. Le droit d'obtenir un permis de séjour permanent ou la citoyenneté.

En plus des avantages, investir dans l'immobilier étranger présente certains risques que tout entrepreneur doit prendre en compte :

1. Instabilité économique - les fluctuations de la croissance économique, de l'emploi et de l'inflation peuvent affecter les valeurs des biens et les revenus locatifs, entraînant potentiellement des bénéfices inférieurs ou même des pertes d'investissement.

2. Instabilité politique - Les changements de politique gouvernementale, les troubles politiques ou même les conflits peuvent avoir un impact négatif sur les valeurs des biens et l'environnement d'investissement global. Il est important d'évaluer soigneusement la stabilité politique d'un pays avant d'investir dans son marché immobilier.

3. Risque de change - les fluctuations des taux de change peuvent affecter la valeur des investissements et des bénéfices. Une appréciation de la monnaie d'origine de l'investisseur par rapport à une monnaie étrangère peut entraîner des revenus inférieurs ou des pertes, tandis qu'une dépréciation peut entraîner des rendements plus élevés.

4. Différences culturelles - Il est important d'avoir une bonne compréhension des coutumes locales, de la langue et des pratiques commerciales. Les malentendus ou les erreurs culturelles peuvent entraîner des litiges juridiques, des pertes financières ou endommager les relations avec les partenaires locaux. 

Pourquoi l'immobilier en Turquie et en Indonésie est-il un actif attractif pour les investisseurs ? 

1. L'un des revenus les plus élevés au monde - le revenu annuel pour l'immobilier de luxe (à partir de 500 000 $) en Turquie est de 7 %, pour l'immobilier standard - 8-10 %. Le rendement de l'immobilier à Bali est de 13-16 %. Le retour sur investissement en Indonésie est de 6,5-8 ans. 

2. Opportunité de recevoir des revenus locatifs passifs, étant donné que l'investisseur ne peut pas louer un appartement par lui-même. Cela peut être fait par l'intermédiaire d'un promoteur qui possède la licence appropriée ou avec l'aide d'une société immobilière. Chaque contrat de location doit être notarié. Vous pouvez également louer un bien à la journée uniquement par l'intermédiaire d'une société spécialisée. Cependant, cette méthode est très pratique, car l'investisseur n'est pas limité par les problèmes de location de biens, il reçoit simplement des revenus passifs de la société de gestion une fois par trimestre. 

3. Système fiscal simplifié - en Turquie et à Bali, il n'y a pas d'impôt immobilier annuel, vous ne le payez qu'une seule fois lors de l'achat. À l'avenir, l'impôt est payé exclusivement par le promoteur. L'investisseur n'a besoin de payer que les services publics. En même temps, l'Ukraine a un impôt immobilier. 

4. Investissement simple - un étranger a le droit de payer un bien immobilier de plusieurs manières : transférer de l'argent sur un compte, payer en espèces ou en cryptomonnaie. Il convient de noter qu'actuellement 95 % des ventes immobilières à l'étranger se font avec de la cryptomonnaie. 

5. Enregistrement rapide et facile - cet avantage s'applique exclusivement à la Turquie - ici vous recevrez un certificat pour un appartement non pas après la mise en service du bâtiment, mais lorsque la première étape des travaux de construction est terminée. C'est-à-dire que lorsque votre appartement a des murs, il est déjà votre propriété et vous pouvez le vendre, le mettre en hypothèque, obtenir des prêts, etc. Cela n'est pas possible en Ukraine. 

Aspects juridiques de l'achat immobilier en Turquie et à Bali 

En Turquie, lorsque vous achetez un appartement, vous signez un contrat d'investissement et la loi du pays protège strictement votre argent. Les contrats d'investissement turcs et indonésiens sont garantis par les gouvernements des pays. C'est-à-dire que l'État confirme que le promoteur a été vérifié, car il a obtenu toutes les licences nécessaires.

Un autre avantage est lié à la culture des pays, par exemple, pour les Turcs, un étranger est une personne privilégiée qui ne peut pas être trompée. Par conséquent, vous ne devez pas avoir peur d'investir dans l'immobilier de l'État. De plus, un promoteur qui décide de construire un bien immobilier en Turquie est obligé de geler une certaine part d'actifs, ce qui est également une bonne garantie pour un investisseur.

Combien d'argent devez-vous investir dans l'immobilier à l'étranger ? 

Les prix de l'immobilier à l'étranger commencent à partir de 10 000 $, ce qui est généralement suffisant pour acheter une certaine part de logement. Si nous parlons d'une unité complète, cela commence à partir de 100 000 $. Bien sûr, il existe des offres moins chères, mais il est préférable de considérer des biens immobiliers qui coûtent plus que ce prix. 

En Turquie, une part d'appartement, par exemple, 25 %, coûtera en moyenne 30 000-35 000 $. Le coût d'un appartement est à partir de 120 000 $. 

Conseils pour les investisseurs - où investir à l'étranger ? 

Lorsque vous prévoyez d'investir dans l'immobilier à l'étranger, nous vous conseillons de prêter attention à des promoteurs fiables ayant une expérience internationale. 

Exemples d'offres d'investissement clés en main rentables en Turquie :

- Complexe de classe affaires HASAN BEY RESIDENCE, Antalya, Turquie. Le coût des appartements d'une superficie de 53 m² (1 chambre, 1 salon avec cuisine, 1 salle de bain) est de 160 000 €. Duplex 4+1 (4 chambres, 1 salon avec cuisine, 2 salles de bain) - superficie à partir de 126 m², prix à partir de 307 000 €. La période de retour estimée pour la location quotidienne est de 9,8 % par an.

- Complexe de classe confort HMG GOLD RESIDENCE, Antalya, Turquie. Un complexe de 20 appartements avec des finitions de classe affaires de haute qualité, dans le centre historique d'Antalya et à 3 minutes de la mer Méditerranée. Agencement 2+1 (2 chambres, 1 salon avec cuisine, 1 salle de bain, 2 balcons) - superficie 70 m², prix à partir de 169 000 €. Le retour sur investissement estimé pour la location quotidienne est de 9,8 % par an.

Une option rentable pour investir à Bali est d'acheter des appartements premium dans ANTA Residence Canggu - un complexe 5* avec une infrastructure unique, dans l'emplacement le plus à la mode de Bali, sur la rue principale de Changgu - Batu Bolong et à 7 minutes de l'océan Indien, de la plage et du spot de surf. Le prix commence à partir de 135 000 $ pour un appartement studio d'une superficie de 38 m². Pour votre confort, l'opérateur hôtelier international RIBAS HOTELS Group (plus de 28 hôtels sous gestion) assurera la gestion complète des appartements.

Ainsi, l'immobilier en Ukraine attire actuellement les investisseurs avec des prix bas. Le logement ukrainien a également un fort potentiel de croissance et des avantages fiscaux. En même temps, en investissant dans l'immobilier étranger, vous pouvez réduire les risques, diversifier votre portefeuille et réaliser un bénéfice significatif.

Lisez plus d'informations intéressantes et d'experts sur les affaires et l'investissement dans l'immobilier étranger sur le canal Telegram d'Anton Taranenko et sur la page Instagram.

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