Dónde invertir en bienes raíces: Ucrania vs. el extranjero

El mercado global de bienes raíces está experimentando cambios significativos, impulsados por avances tecnológicos y el desarrollo de economías digitales, que permiten a los inversores expandir sus operaciones a nivel internacional. Al mismo tiempo, el mercado inmobiliario ucraniano sigue siendo atractivo para la inversión. En este artículo, hablaremos con expertos sobre los mejores lugares para invertir

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El mundo de la inversión inmobiliaria está cambiando rápidamente. En particular, gracias al desarrollo de la tecnología y la expansión de la economía digital, los inversores ahora pueden operar mucho más allá de las fronteras de su país de residencia. Al mismo tiempo, invertir exclusivamente en activos nacionales puede parecer una forma cómoda y fácil de ganar dinero. 

Dada la situación económica, política y de seguridad en el mundo, cada vez más inversores se preguntan si es mejor invertir en bienes raíces en Ucrania o entrar en el mercado internacional. 

Para responder a esta pregunta, hablamos con dos expertos: el abogado inmobiliario de medios Andriy Stavniuk y Anton Taranenko, inversor y propietario de la empresa de desarrollo internacional AntaGroup. 

Las ventajas y desventajas de invertir en Ucrania y en el extranjero en 2024, así como mucha información útil para los inversores, se presentan a continuación. 

Ucrania es un mercado atractivo y rentable para los inversores, incluso en tiempos de guerra

La economía de Ucrania está recuperándose gradualmente, y el mercado inmobiliario del país también está en auge. Las últimas estadísticas muestran que el costo de la vivienda en Ucrania está aumentando, lo que significa que una vez más se está convirtiendo en una forma prometedora de ganar dinero. Sin embargo, como cualquier otro mercado, tiene sus ventajas y desventajas, especialmente en tiempos de guerra. 

Ventajas de invertir en bienes raíces en Ucrania:

● Bajo costo - En comparación con muchos mercados extranjeros, el costo de los bienes raíces en Ucrania es más bajo, lo que crea un umbral de entrada bajo para los inversores y hace posible adquirir activos sin atraer financiamiento de un banco. 

● Potencial - los bienes raíces pueden tener un alto potencial de crecimiento de valor. Actualmente, debido a la guerra a gran escala en Ucrania, el precio por m² en moneda extranjera ha caído en comparación con finales de 2021, mientras que después de la victoria veremos una corrección significativa de precios.

Baja carga fiscal tanto para ciudadanos ucranianos como para no residentes.

No es necesario confirmar el origen de los fondos (al comprar en el mercado secundario).

Desventajas y riesgos de comprar bienes raíces en Ucrania durante la guerra y formas de superarlos: 

● Riesgo político y económico - la guerra y la inestabilidad política pueden aumentar significativamente los riesgos para los inversores, en particular, dependiendo del momento del final de la guerra, la disponibilidad y cantidad de apoyo de los socios occidentales, el valor de los bienes raíces puede seguir disminuyendo. 

Además, las operaciones militares conducen a cambios significativos en la situación política del país, incluida la adopción de nuevas leyes y restricciones para los hombres sujetos al servicio militar, cambios en la tributación, etc.  

¿Cómo resolverlo? Según el abogado Andriy Stavniuk, para mitigar este riesgo, los inversores deben seguir las noticias y responder rápidamente a ellas.

● El riesgo de destrucción/daño a la propiedad - mientras los misiles y las piezas de ajedrez estén volando, los bienes raíces están en riesgo de destrucción o daño, pero no olvides que el estado paga compensación por la vivienda dañada/destruida, por supuesto, el inversor perderá ganancias potenciales por alquilar su propiedad, y probablemente no recibirá el valor total de su propiedad destruida, pero aún se puede recuperar una cierta cantidad incluso en el peor de los casos.

¿Cómo resolver el problema? Según Andriy Stavniuk, para mitigar este riesgo, los inversores deben considerar la ubicación de su propiedad, eligiendo áreas con menos actividad militar o considerando el seguro de propiedad. Por cierto, algunas compañías de seguros ya ofrecen seguros de bienes raíces contra riesgos militares.

● Cambios en el sistema legal - bajo la ley marcial, pueden ocurrir cambios en el sistema legal, lo que tendrá un impacto en la propiedad y otros aspectos de la inversión inmobiliaria. Además, un gran número de ucranianos venden bienes raíces a través de un poder notarial mientras están en el extranjero.

¿Cómo lidiar con esto? Obtén asesoría de un abogado altamente calificado antes de firmar cualquier acuerdo. 

● Inestabilidad económica: la guerra puede llevar a una disminución de la actividad económica y un aumento de la inflación. 

¿Cómo decidir? Los inversores deben considerar diversificar sus inversiones, incluyendo inversiones en otros activos o regiones, para reducir el impacto de tal inestabilidad.

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Entonces, ¿por qué los bienes raíces ucranianos son un activo atractivo para los inversores a pesar de los desafíos actuales? 

1. Rendimientos más altos que en otros países europeos.

2. Facilidad de inversión y confirmación de la legalidad del origen de los fondos.

3. Baja tributación.

4. Legislación que protege principalmente los derechos del propietario de la propiedad, no del inquilino. ¿Probablemente nunca has oído hablar de ocupantes o ocupaciones en Ucrania?

5. Los extranjeros pueden invertir en Ucrania en las mismas condiciones y con los mismos impuestos (solo 1% de la tarifa del fondo de pensiones) que los ciudadanos ucranianos.  

Aspectos legales de la compra de bienes raíces en Ucrania y consejos para inversores extranjeros

La principal diferencia del mercado inmobiliario ucraniano es el aumento del riesgo legal, ya que ni el estado, ni los agentes inmobiliarios, ni siquiera los notarios pueden garantizar la pureza legal en las transacciones inmobiliarias. Esto se debe a las especificidades de la ley. Si resulta que el vendedor fue deshonesto y obtuvo los derechos sobre el apartamento de manera ilegal (aunque el apartamento no estaba bajo una prohibición de actos notariales en el momento de la transacción) o que el apartamento era objeto de un caso judicial sobre la división de bienes matrimoniales, un inversor extranjero solo puede enterarse después del hecho. 

Para evitar tales situaciones, utiliza los servicios de abogados inmobiliarios especializados al elegir una propiedad de inversión. 

Además, Andriy Stavniuk aconseja prestar atención al mercado inmobiliario secundario a los objetos que han sido propiedad de los vendedores durante más de tres años, de lo contrario, los propietarios pagan un impuesto adicional del 6.5% al presupuesto y simplemente incluyen esta cantidad en el costo de los bienes raíces, imponiendo de hecho estos impuestos al comprador. Por eso, en los edificios nuevos, se debe esperar un descuento significativo después de tres años desde la fecha en que el edificio fue puesto en operación y los inversores recibieron el derecho de propiedad.  

¿Qué afecta el valor de los bienes raíces en Ucrania? 

Entre los principales factores que afectan el precio de una propiedad en particular, destacaría sus características, ubicación, infraestructura, estado y antigüedad, daños causados por operaciones militares, y la urgencia de venta. Otro aspecto que surgió durante la guerra a gran escala se puede agregar al actual mercado inmobiliario ucraniano: la situación actual en el frente, la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario dependen directamente del éxito de las Fuerzas Armadas de Ucrania. 

Cambios en el clima de inversión de Ucrania y consejos para inversores 

Ninguna iniciativa legislativa mejorará el clima de inversión tanto como la victoria de Ucrania y el fin de las hostilidades, que es actualmente lo que está frenando el crecimiento del valor del mercado inmobiliario.

Los inversores que planean comprar bienes raíces en Ucrania deben recordar que \"cuanto mayor es el riesgo, mayor es el retorno\" se aplica a las inversiones, pero no se correlaciona con el componente legal de tales inversiones, por lo que al elegir una propiedad, no descuides el análisis legal y reduce los riesgos legales a cero, y el rendimiento se mantendrá en el mismo nivel.

Invertir en bienes raíces extranjeras a partir de los ejemplos de los mercados indonesio y turco

Invertir en bienes raíces en el extranjero promete grandes retornos y es una excelente inversión. En general, esta es una oferta atractiva para aquellos que sueñan con ingresos adicionales y buscan una oportunidad para obtener residencia permanente o ciudadanía en otro país.

Actualmente, los mercados inmobiliarios de Indonesia y Turquía son las áreas más prometedoras del mundo. Es a partir de estos dos países que consideraremos los pros y los contras de invertir en vivienda en el extranjero. 

¿Por qué es rentable invertir en bienes raíces en el extranjero? 

Las principales ventajas de invertir en bienes raíces extranjeras incluyen:

1. Diversificación de cartera - invertir en bienes raíces extranjeras puede ayudar a los inversores a diversificar su cartera al proporcionar acceso a diferentes mercados y economías. Tal diversificación ayuda a reducir el riesgo general de la cartera, ya que las caídas en un mercado pueden ser compensadas por el crecimiento en otro.

2. Potencial de altos retornos - Las inversiones en bienes raíces extranjeras pueden ofrecer un mayor potencial de retorno que las inversiones nacionales, especialmente en mercados emergentes o regiones que experimentan un rápido crecimiento económico. Al elegir las propiedades adecuadas en ubicaciones prometedoras, los inversores pueden lograr una apreciación de capital significativa y ingresos por alquiler.

3. Ventajas fiscales - invertir en bienes raíces extranjeras puede proporcionar a los inversores ventajas fiscales dependiendo de las leyes fiscales de su país de origen y las leyes fiscales del país extranjero.

4. El derecho a obtener residencia permanente o ciudadanía.

Además de los beneficios, invertir en bienes raíces extranjeras tiene ciertos riesgos que un empresario debe considerar:

1. Inestabilidad económica - las fluctuaciones en el crecimiento económico, el empleo y la inflación pueden afectar los valores de las propiedades y los ingresos por alquiler, lo que puede llevar a menores ganancias o incluso pérdidas de inversión.

2. Inestabilidad política - los cambios en la política gubernamental, los disturbios políticos o incluso los conflictos pueden afectar negativamente los valores de las propiedades y el entorno de inversión en general. Es importante evaluar cuidadosamente la estabilidad política de un país antes de invertir en su mercado inmobiliario.

3. Riesgo cambiario - las fluctuaciones en los tipos de cambio pueden afectar el valor de las inversiones y las ganancias. Una apreciación de la moneda del país de origen del inversor frente a una moneda extranjera puede resultar en menores ingresos o pérdidas, mientras que una depreciación puede resultar en mayores retornos.

4. Diferencias culturales - es importante tener un buen entendimiento de las costumbres locales, el idioma y las prácticas comerciales. Los malentendidos o errores culturales pueden llevar a disputas legales, pérdidas financieras o dañar las relaciones con socios locales. 

¿Por qué los bienes raíces en Turquía e Indonesia son un activo atractivo para los inversores? 

1. Uno de los ingresos más altos del mundo - el ingreso anual por bienes raíces de lujo (a partir de $500,000) en Turquía es del 7%, para bienes raíces estándar - 8-10%. El rendimiento de los bienes raíces en Bali es del 13-16%. El retorno de la inversión en Indonesia es de 6.5-8 años. 

2. Oportunidad de recibir ingresos pasivos por alquiler, dado que el inversor no puede alquilar un apartamento por su cuenta. Esto se puede hacer a través de un desarrollador que tenga la licencia correspondiente o con la ayuda de una empresa inmobiliaria. Cada contrato de arrendamiento debe ser notariado. También puedes alquilar bienes raíces por día solo a través de una empresa especializada. Sin embargo, este método es muy conveniente, porque el inversor no está limitado a los problemas de alquilar bienes raíces, solo recibe ingresos pasivos de la empresa de gestión una vez al trimestre. 

3. Sistema de tributación simplificado - en Turquía y Bali no hay impuesto anual sobre bienes raíces, se paga solo una vez al comprar. En el futuro, el impuesto lo paga exclusivamente el desarrollador. El inversor solo necesita pagar por los servicios públicos. Al mismo tiempo, Ucrania tiene un impuesto sobre bienes raíces. 

4. Inversión simple - un extranjero tiene derecho a pagar por bienes raíces de muchas maneras: transferir dinero a una cuenta, pagar en efectivo o con criptomonedas. Cabe destacar que actualmente el 95% de las ventas de bienes raíces en el extranjero se realizan con criptomonedas. 

5. Registro rápido y fácil - esta ventaja se aplica exclusivamente a Turquía - aquí recibirás un certificado para un apartamento no después de que el edificio se ponga en operación, sino cuando se complete la primera etapa de los trabajos de construcción. Es decir, cuando tu apartamento tenga paredes, ya es tu propiedad y puedes venderlo, hipotecarlo, obtener préstamos, etc. Esto no es posible en Ucrania. 

Aspectos legales de la compra de bienes raíces en Turquía y Bali 

En Turquía, al comprar un apartamento, firmas un contrato de inversión y la ley del país protege estrictamente tu dinero. Los contratos de inversión turcos e indonesios están garantizados por los gobiernos de los países. Es decir, el estado confirma que el desarrollador ha sido verificado, porque ha obtenido todas las licencias necesarias.

Otra ventaja está relacionada con la cultura de los países, por ejemplo, para los turcos, un extranjero es una persona privilegiada que no puede ser engañada. Por lo tanto, no debes tener miedo de invertir en los bienes raíces del estado. Además, un desarrollador que decide construir bienes raíces en Turquía está obligado a congelar una cierta parte de los activos, lo que también es una buena garantía para un inversor.

¿Cuánto dinero necesitas para invertir en bienes raíces en el extranjero? 

Los precios de los bienes raíces en el extranjero comienzan en $10,000, que generalmente es suficiente para comprar una cierta parte de la vivienda. Si hablamos de una unidad completa, comienza en $100,000. Por supuesto, hay ofertas más baratas, pero es mejor considerar bienes raíces que cuesten más que este precio. 

En Turquía, una parte de un apartamento, por ejemplo, el 25%, costará en promedio $30,000-35,000. El costo de un apartamento es a partir de $120,000. 

Consejos para inversores - ¿dónde invertir en el extranjero? 

Al planear invertir en bienes raíces en el extranjero, te aconsejamos prestar atención a desarrolladores confiables con experiencia internacional. 

Ejemplos de ofertas de inversión llave en mano rentables en Turquía:

- Complejo de clase empresarial HASAN BEY RESIDENCE, Antalya, Turquía. El costo de los apartamentos con un área de 53 m² (1 dormitorio, 1 sala de estar con cocina, 1 baño) es de €160,000. Dúplex 4+1 (4 dormitorios, 1 sala de estar con cocina, 2 baños) - área a partir de 126 m², precio a partir de €307,000. El período estimado de recuperación por alquiler diario es del 9.8% anual.

- Complejo de clase confort HMG GOLD RESIDENCE, Antalya, Turquía. Un complejo de 20 apartamentos con acabados de alta calidad de clase empresarial, en el centro histórico de Antalya y a 3 minutos del mar Mediterráneo. Distribución 2+1 (2 dormitorios, 1 sala de estar con cocina, 1 baño, 2 balcones) - área 70 m², precio a partir de €169,000. El retorno estimado de la inversión por alquiler diario es del 9.8% anual.

Una opción rentable para invertir en Bali es la compra de apartamentos premium en ANTA Residence Canggu - un complejo de 5* con infraestructura única, en la ubicación más de moda de Bali, en la calle principal de Changgu - Batu Bolong y a 7 minutos del Océano Índico, la playa y el lugar de surf. El precio comienza en $135,000 por un apartamento estudio con un área de 38 m². Para tu comodidad, el operador hotelero internacional RIBAS HOTELS Group (más de 28 hoteles bajo gestión) proporcionará una gestión integral de los apartamentos.

Así, los bienes raíces en Ucrania actualmente atraen a los inversores con precios bajos. La vivienda ucraniana también tiene un alto potencial de crecimiento y ventajas fiscales. Al mismo tiempo, al invertir en bienes raíces extranjeras, puedes reducir riesgos, diversificar tu cartera y obtener una ganancia significativa.

Lee más información interesante y experta sobre negocios e inversiones en bienes raíces extranjeras en el canal de Telegram de Anton Taranenko y en la página de Instagram.

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