Dove investire nel settore immobiliare: Ucraina vs. estero

Il mercato immobiliare globale sta attualmente subendo cambiamenti significativi, alimentati dai progressi tecnologici e dallo sviluppo delle economie digitali, che consentono agli investitori di espandere le proprie operazioni a livello internazionale. Allo stesso tempo, il mercato immobiliare ucraino rimane attraente per gli investimenti. In questo articolo, parleremo con esperti dei migliori luoghi in cui investire

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Il mondo degli investimenti immobiliari sta cambiando rapidamente. In particolare, grazie allo sviluppo della tecnologia e alla diffusione dell'economia digitale, gli investitori possono ora operare ben oltre i confini del proprio paese di residenza. Allo stesso tempo, investire esclusivamente in beni domestici può sembrare un modo comodo e facile per guadagnare denaro. 

Data la situazione economica, politica e di sicurezza nel mondo, sempre più investitori si chiedono se sia meglio investire in immobili in Ucraina o entrare nel mercato internazionale. 

Per rispondere a questa domanda, abbiamo parlato con due esperti: l'avvocato immobiliare Andriy Stavniuk e Anton Taranenko, investitore e proprietario della società di sviluppo internazionale AntaGroup. 

I vantaggi e gli svantaggi di investire in Ucraina e all'estero nel 2024, così come molte informazioni utili per gli investitori, sono riportati di seguito. 

L'Ucraina è un mercato attraente e conveniente per gli investitori, anche in tempi di guerra

L'economia ucraina sta gradualmente riprendendo vita e il mercato immobiliare del paese è in crescita. Le ultime statistiche mostrano che il costo degli alloggi in Ucraina sta aumentando, il che significa che sta tornando a essere un modo promettente per guadagnare denaro. Tuttavia, come qualsiasi altro mercato, ha i suoi vantaggi e svantaggi, specialmente in tempi di guerra. 

Vantaggi di investire in immobili in Ucraina:

● Basso costo - Rispetto a molti mercati esteri, il costo degli immobili in Ucraina è più basso, il che crea una soglia di ingresso bassa per gli investitori e rende possibile acquisire beni senza attrarre finanziamenti da una banca. 

● Potenziale - gli immobili possono avere un alto potenziale di crescita del valore. Attualmente, a causa della guerra su larga scala in Ucraina, il prezzo per m² in valuta estera è diminuito rispetto alla fine del 2021, mentre dopo la vittoria vedremo una significativa correzione dei prezzi.

Basso carico fiscale sia per i cittadini ucraini che per i non residenti.

Non è necessario confermare l'origine dei fondi (quando si acquista nel mercato secondario).

Svantaggi e rischi dell'acquisto di immobili in Ucraina durante la guerra e modi per superarli: 

● Rischio politico ed economico - la guerra e l'instabilità politica possono aumentare significativamente i rischi per gli investitori, in particolare, a seconda dei tempi di fine della guerra, della disponibilità e dell'ammontare del supporto da parte dei partner occidentali, il valore degli immobili potrebbe continuare a diminuire. 

Inoltre, le operazioni militari portano a cambiamenti significativi nella situazione politica del paese, inclusa l'adozione di nuove leggi e restrizioni per gli uomini soggetti a servizio militare, cambiamenti nella tassazione, ecc.  

Come risolverlo? Secondo l'avvocato Andriy Stavniuk, per mitigare questo rischio, gli investitori dovrebbero seguire le notizie e rispondere rapidamente ad esse.

● Il rischio di distruzione\/danno alla proprietà - finché missili e pezzi di scacchi volano, gli immobili sono a rischio di distruzione o danno, ma non dimenticate che lo stato paga indennizzi per gli alloggi danneggiati\/distrutti, ovviamente, l'investitore perderà potenziali profitti dall'affitto della sua proprietà e probabilmente non riceverà il valore totale della sua proprietà distrutta, ma comunque una certa somma può essere restituita anche nel peggiore dei casi.

Come risolvere il problema? Secondo Andriy Stavniuk, per mitigare questo rischio, gli investitori dovrebbero considerare la posizione della loro proprietà, scegliendo aree con meno attività militare o considerando l'assicurazione della proprietà. A proposito, alcune compagnie assicurative già forniscono assicurazione immobiliare contro i rischi militari.

● Cambiamenti nel sistema legale - sotto legge marziale, possono verificarsi cambiamenti nel sistema legale, che avranno un impatto sulla proprietà e su altri aspetti dell'investimento immobiliare. Inoltre, un gran numero di ucraini vende immobili tramite procura mentre si trovano all'estero.

Come affrontarlo? Richiedere consulenza a un avvocato altamente qualificato prima di firmare qualsiasi accordo. 

● Instabilità economica: la guerra può portare a una diminuzione dell'attività economica e a un aumento dell'inflazione. 

Come decidere? Gli investitori dovrebbero considerare di diversificare i propri investimenti, inclusi investimenti in altri beni o regioni, per ridurre l'impatto di tale instabilità.

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Quindi perché gli immobili ucraini sono un attivo attraente per gli investitori nonostante le attuali sfide? 

1. Rendimenti più elevati rispetto ad altri paesi europei.

2. Facilità di investimento e conferma della legalità dell'origine dei fondi.

3. Bassa tassazione.

4. Legislazione che protegge principalmente i diritti del proprietario, non dell'inquilino. Probabilmente non hai mai sentito parlare di occupanti o occupazione in Ucraina?

5. Gli stranieri possono investire in Ucraina alle stesse condizioni e con le stesse tasse (solo l'1% della tassa sul fondo pensione) dei cittadini ucraini.  

Aspetti legali dell'acquisto di immobili in Ucraina e consigli per investitori stranieri

La principale differenza nel mercato immobiliare ucraino è l'aumento del rischio legale, poiché né lo stato, né i realtor, né tantomeno i notai possono garantire la purezza legale nelle transazioni immobiliari. Questo è dovuto alle specificità della legge. Se si scopre in seguito che il venditore è stato disonesto e ha ottenuto i diritti sull'appartamento illegalmente (anche se l'appartamento non era soggetto a divieto di atti notarili al momento della transazione) o che l'appartamento era oggetto di una causa legale riguardante la divisione dei beni coniugali, un investitore straniero può scoprirlo solo dopo il fatto. 

Per evitare tali situazioni, utilizzare i servizi di avvocati immobiliari specializzati quando si sceglie una proprietà da investimento. 

Inoltre, Andriy Stavniuk consiglia di prestare attenzione al mercato immobiliare secondario agli oggetti che sono stati posseduti dai venditori per più di tre anni, altrimenti i proprietari pagano un'imposta aggiuntiva del 6,5% al bilancio e includono semplicemente questa somma nel costo degli immobili, imponendo di fatto queste tasse sull'acquirente. Ecco perché, nei nuovi edifici, ci si deve aspettare uno sconto significativo dopo tre anni dalla data in cui l'edificio è stato messo in funzione e gli investitori hanno ricevuto il diritto di proprietà.  

Cosa influisce sul valore degli immobili in Ucraina? 

Tra i principali fattori che influenzano il prezzo di un particolare immobile, evidenzierei le sue caratteristiche, posizione, infrastruttura, stato e età, danni causati da operazioni militari e l'urgenza di vendita. Un altro aspetto che è emerso durante la guerra su larga scala può essere aggiunto al mercato immobiliare ucraino attuale: la situazione attuale al fronte, l'offerta e la domanda nel mercato immobiliare dipendono direttamente dal successo delle Forze Armate ucraine. 

Cambiamenti nel clima d'investimento in Ucraina e consigli per gli investitori 

Nessuna iniziativa legislativa migliorerà il clima d'investimento tanto quanto la vittoria dell'Ucraina e la fine delle ostilità, che attualmente è ciò che frena il mercato immobiliare dalla crescita di valore.

Gli investitori che pianificano di acquistare immobili in Ucraina dovrebbero ricordare che \"maggiore è il rischio, maggiore è il rendimento\" si applica agli investimenti, ma non si correla con il componente legale di tali investimenti, quindi quando si sceglie una proprietà, non trascurare l'analisi legale e ridurre i rischi legali a zero, e il rendimento rimarrà allo stesso livello.

Investire in immobili esteri prendendo come esempio i mercati indonesiano e turco

Investire in immobili all'estero promette grandi ritorni ed è un ottimo investimento. In generale, questa è un'offerta attraente per coloro che sognano un reddito aggiuntivo e cercano un'opportunità per ottenere la residenza permanente o la cittadinanza in un altro paese.

Attualmente, i mercati immobiliari di Indonesia e Turchia sono le aree più promettenti al mondo. È su questi due paesi che considereremo i pro e i contro dell'investire in abitazioni all'estero. 

Perché è redditizio investire in immobili all'estero? 

I principali vantaggi di investire in immobili esteri includono:

1. Diversificazione del portafoglio - investire in immobili esteri può aiutare gli investitori a diversificare il proprio portafoglio fornendo accesso a diversi mercati ed economie. Tale diversificazione aiuta a ridurre il rischio complessivo del portafoglio, poiché i cali in un mercato possono essere compensati dalla crescita in un altro.

2. Potenziale di alti rendimenti - Gli investimenti immobiliari esteri possono offrire un potenziale di rendimento più elevato rispetto agli investimenti domestici, specialmente in mercati emergenti o regioni che stanno vivendo una rapida crescita economica. Scegliendo le proprietà giuste in posizioni promettenti, gli investitori possono ottenere un significativo apprezzamento del capitale e reddito da affitto.

3. Vantaggi fiscali - investire in immobili esteri può fornire agli investitori vantaggi fiscali a seconda delle leggi fiscali del loro paese d'origine e delle leggi fiscali del paese estero.

4. Il diritto di ottenere la residenza permanente o la cittadinanza.

Oltre ai benefici, investire in immobili esteri comporta alcuni rischi che un imprenditore dovrebbe considerare:

1. Instabilità economica - fluttuazioni nella crescita economica, nell'occupazione e nell'inflazione possono influenzare i valori delle proprietà e il reddito da affitto, portando potenzialmente a profitti inferiori o addirittura a perdite sugli investimenti.

2. Instabilità politica - Cambiamenti nella politica governativa, disordini politici o addirittura conflitti possono influenzare negativamente i valori delle proprietà e l'ambiente di investimento complessivo. È importante valutare attentamente la stabilità politica di un paese prima di investire nel suo mercato immobiliare.

3. Rischio valutario - fluttuazioni nei tassi di cambio possono influenzare il valore degli investimenti e i profitti. Un apprezzamento della valuta domestica dell'investitore rispetto a una valuta estera può comportare un reddito inferiore o perdite, mentre una svalutazione può comportare rendimenti più elevati.

4. Differenze culturali - È importante avere una buona comprensione delle usanze locali, della lingua e delle pratiche commerciali. Malintesi o errori culturali possono portare a controversie legali, perdite finanziarie o danneggiare i rapporti con i partner locali. 

Perché gli immobili in Turchia e Indonesia sono un attivo attraente per gli investitori? 

1. Uno dei redditi più alti al mondo - il reddito annuale per immobili di lusso (da $500.000) in Turchia è dal 7%, per immobili standard - 8-10%. Il rendimento sugli immobili a Bali è del 13-16%. Il ritorno sugli investimenti in Indonesia è di 6,5-8 anni. 

2. Opportunità di ricevere reddito passivo da affitto, dato che l'investitore non può affittare un appartamento da solo. Questo può essere fatto tramite un costruttore che ha la licenza appropriata o con l'aiuto di una società immobiliare. Ogni contratto di locazione deve essere notarizzato. È anche possibile affittare immobili per giorno solo tramite una società specializzata. Tuttavia, questo metodo è molto conveniente, poiché l'investitore non è limitato ai problemi di affitto degli immobili, riceve solo reddito passivo dalla società di gestione una volta a trimestre. 

3. Sistema fiscale semplificato - in Turchia e Bali non c'è tassa annuale sugli immobili, si paga solo una volta al momento dell'acquisto. In futuro, la tassa è pagata esclusivamente dal costruttore. L'investitore deve solo pagare le utenze. Nel frattempo, l'Ucraina ha una tassa sugli immobili. 

4. Investimento semplice - uno straniero ha il diritto di pagare per gli immobili in molti modi: trasferire denaro su un conto, pagare in contante o in criptovaluta. Vale la pena notare che attualmente il 95% delle vendite immobiliari all'estero avviene con criptovaluta. 

5. Registrazione rapida e semplice - questo vantaggio si applica esclusivamente alla Turchia - qui riceverai un certificato per un appartamento non dopo che l'edificio è stato messo in funzione, ma quando è completato il primo stadio dei lavori di costruzione. Cioè, quando il tuo appartamento ha le pareti, è già di tua proprietà e puoi venderlo, ipotecarlo, richiedere prestiti, ecc. Questo non è possibile in Ucraina. 

Aspetti legali dell'acquisto di immobili in Turchia e Bali 

In Turchia, quando acquisti un appartamento, firmi un contratto di investimento e la legge del paese protegge rigorosamente i tuoi soldi. I contratti di investimento turchi e indonesiani sono garantiti dai governi dei paesi. Cioè, lo stato conferma che il costruttore è stato controllato, poiché ha ottenuto tutte le licenze necessarie.

Un altro vantaggio è legato alla cultura dei paesi, ad esempio, per i turchi, uno straniero è una persona privilegiata che non può essere ingannata. Pertanto, non dovresti avere paura di investire nel mercato immobiliare dello stato. Inoltre, un costruttore che decide di costruire immobili in Turchia è obbligato a congelare una certa quota di beni, che è anche una buona garanzia per un investitore.

Quanti soldi sono necessari per investire in immobili all'estero? 

I prezzi per gli immobili all'estero partono da $10.000, che di solito è sufficiente per acquistare una certa quota di abitazione. Se parliamo di un'unità completa, parte da $100.000. Ovviamente, ci sono offerte più economiche, ma è meglio considerare immobili che costano più di questo prezzo. 

In Turchia, una quota di un appartamento, ad esempio, il 25%, costerà in media $30.000-35.000. Il costo di un appartamento è da $120.000. 

Consigli per gli investitori - dove investire all'estero? 

Quando si pianifica di investire in immobili all'estero, ti consigliamo di prestare attenzione a costruttori affidabili con esperienza internazionale. 

Esempi di offerte di investimento chiavi in mano redditizie in Turchia:

- Complesso di classe business HASAN BEY RESIDENCE, Antalya, Turchia. Il costo degli appartamenti con un'area di 53 m² (1 camera da letto, 1 soggiorno con cucina, 1 bagno) è di €160.000. Duplex 4+1 layout (4 camere da letto, 1 soggiorno con cucina, 2 bagni) - area da 126 m², prezzo da €307.000. Il periodo di ammortamento stimato per l'affitto giornaliero è del 9,8% annuo.

- Complesso di classe comfort HMG GOLD RESIDENCE, Antalya, Turchia. Un complesso di 20 appartamenti con finiture di alta qualità di classe business, nel centro storico di Antalya e a 3 minuti dal Mar Mediterraneo. Layout 2+1 (2 camere da letto, 1 soggiorno con cucina, 1 bagno, 2 balconi) - area 70 m², prezzo da €169.000. Il ritorno sugli investimenti stimato per l'affitto giornaliero è del 9,8% annuo.

Un'opzione redditizia per investire a Bali è l'acquisto di appartamenti premium in ANTA Residence Canggu - un complesso 5* con infrastrutture uniche, nella posizione più alla moda di Bali, sulla strada principale di Changgu - Batu Bolong e a 7 minuti dall'Oceano Indiano, dalla spiaggia e dal punto di surf. Il prezzo parte da $135.000 per un appartamento studio con un'area di 38 m². Per il tuo comfort, l'operatore alberghiero internazionale RIBAS HOTELS Group (più di 28 hotel sotto gestione) fornirà una gestione completa degli appartamenti.

Così, gli immobili in Ucraina attualmente attraggono gli investitori con prezzi bassi. Gli alloggi ucraini hanno anche un alto potenziale di crescita e vantaggi fiscali. Allo stesso tempo, investendo in immobili esteri, puoi ridurre i rischi, diversificare il tuo portafoglio e realizzare un profitto significativo.

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Ti ricordiamo! In precedenza abbiamo scritto che nonostante le sfide affrontate dall'industria del turismo oggi, gli hotel e le agenzie di viaggio ucraine stanno attivamente migliorando le loro strategie per garantire stabilità e attrattiva per i nostri cittadini e visitatori stranieri. Scopri di più su come il settore alberghiero e turistico in Ucraina si sta adattando e continua a operare in mezzo alla guerra.

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