Compra de bienes raíces por un extranjero en Ucrania: instrucciones detalladas

Los extranjeros tienen derecho a comprar cualquier bien raíz en Ucrania. Sin embargo, el mercado inmobiliario, el proceso de compra y la posterior transferencia de propiedad tienen ciertas peculiaridades. Descubre qué restricciones existen para los extranjeros y cómo comprar bienes raíces en Ucrania

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Los extranjeros pueden comprar bienes raíces en Ucrania sin ningún problema. Sin embargo, este proceso tiene ciertas características específicas. 

En primer lugar, un extranjero debe distinguir entre dos mercados de bienes raíces: 

● El mercado primario, es decir, apartamentos y casas en edificios nuevos. Este mercado incluye ofertas directas de desarrolladores e inversores, así como inversiones en bienes raíces en construcción. En este caso, el desarrollador es el principal proveedor de servicios y vendedor, y los corredores e intermediarios son raros.

● El mercado secundario son bienes raíces vendidos por antiguos propietarios. En la práctica, los corredores e intermediarios casi siempre participan en el mercado secundario del lado del vendedor. 

Restricciones a la compra de bienes raíces por extranjeros

Las transacciones de bienes raíces en Ucrania difieren significativamente de las de otros países. Esto está influenciado por ciertas disposiciones de las leyes civiles, familiares, de herencia, de registro y procesales de Ucrania. 

En particular, no hay un catastro de tierras oficial en Ucrania, pero hay ciertas restricciones que deben tenerse en cuenta:

● A un extranjero no se le permite poseer tierras agrícolas. Incluso si hereda tales tierras, debe disponer de ellas dentro de un año. 

● Las personas pueden comprar tierras no agrícolas ubicadas dentro de los asentamientos. Hay restricciones para las tierras ubicadas fuera de los asentamientos. En particular, la parcela seleccionada debe contener bienes raíces que serán propiedad directa de un extranjero.

● Las entidades legales pueden comprar tierras dentro de los límites de los asentamientos si se utilizarán para actividades comerciales. Fuera de los asentamientos, al igual que en el caso de las personas, las entidades legales solo pueden comprar tierras si tienen bienes raíces en ella.

● Una entidad legal puede comprar tierras propiedad de un individuo o de un municipio solo si la entidad legal tiene una oficina de representación en Ucrania.

¿Qué necesita un extranjero para comprar un apartamento?

La mayoría de los extranjeros prefieren apartamentos en edificios nuevos. Debe tenerse en cuenta que tales compras tienen sus propias peculiaridades, que discutiremos a continuación.

Para comprar un apartamento en Ucrania:

● Debe tener un código de identificación. Este es un documento importante porque sin él, es imposible comprar bienes raíces, abrir una cuenta bancaria o registrar un negocio. Los extranjeros que vienen a Ucrania también deben obtener el documento correspondiente de acuerdo con la ley ucraniana. Descubra cómo un extranjero puede obtener un código de identificación aquí.

● Hacer una reserva.

● Determinar la fiabilidad de la transacción, verificar los documentos y la reputación del desarrollador.

● Después de resolver todos los problemas, debe redactar un contrato y realizar un pago. 

Compra de bienes raíces en el mercado secundario

Si un extranjero desea comprar una casa o terreno directamente del propietario, esto significará comprar bienes raíces en el mercado secundario. Tal compra solo puede hacerse sobre la base de un acuerdo notariado. 

Para llevar a cabo tales transacciones, deberá presentar:

● Pasaporte y documento de identidad

● Certificado de matrimonio, si tiene cónyuge

● Un consentimiento escrito notariado de su cónyuge (esta es una característica de la legislación ucraniana respecto al régimen de propiedad conyugal)

El vendedor, a su vez, debe proporcionar documentación adicional de su parte, a saber:

● Certificado de propiedad de la propiedad

● Pasaporte técnico de la propiedad 

● Informe de tasación de la propiedad

● Certificado de composición familiar de la persona que vende la propiedad

● Copias de pasaportes y documentos de identidad.

Un extracto del Registro Estatal de Registro de Derechos es el principal documento que confirma la propiedad de bienes raíces. Este, al igual que algunos otros documentos, a saber, el certificado de propiedad, el contrato bajo el cual el propietario adquirió los bienes raíces y el certificado de registro, requieren atención especial y deben ser firmados y sellados por un notario.

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Documentos requeridos para extranjeros al comprar/vender bienes raíces

Los siguientes documentos son requeridos para extranjeros que compran bienes raíces:

● Un pasaporte extranjero válido

● Pasaporte traducido y notariado en Ucrania

● Código de identificación

Los códigos de identificación se emiten sobre la base de una solicitud a la oficina de impuestos dentro de una semana. Para ello, necesita tener un pasaporte con traducción y un certificado de registro. No se requiere un permiso de residencia. Sin embargo, vale la pena recordar que un permiso de residencia temporal o permanente es un documento obligatorio para la estancia legal de los extranjeros en Ucrania. Lea más sobre cómo obtener un permiso de residencia y las reglas actuales para entrar y permanecer en Ucrania aquí.

Procedimiento general para la compra de bienes raíces: contrato/registro de propiedad/pago

Un contrato de compra y venta de bienes raíces se concluye en presencia de un notario y se registra en el registro estatal. Durante el registro, el notario verifica si se han pagado todas las tarifas y obligaciones necesarias, si las partes tienen el derecho legal para llevar a cabo la transacción y si no hay hipotecas o derechos de terceros sobre la propiedad.

El pago generalmente se realiza directamente al concluir el contrato, a menos que se acuerde lo contrario.

Vale la pena recordar que la importación de efectivo a Ucrania por encima de EUR 10,000 está sujeta a declaración obligatoria ante las autoridades aduaneras. Si realiza un pago en efectivo a un banco, debe presentar esta declaración allí. Lea más sobre las reglas para importar efectivo y las especificidades de declarar artículos en la frontera ucraniana aquí.

Para registrar su propiedad, debe presentar los documentos originales que tendrá después de la compra (contrato, pasaporte técnico, extracto) al registro estatal. Posteriormente, es necesario registrar y re-registrar los contratos de servicios públicos.

Impuestos sobre transacciones de bienes raíces 

Si la propiedad ha sido poseída por menos de tres años y el vendedor es un extranjero (si el extranjero es residente de Ucrania, el monto de la tarifa a pagar puede ser regulado por separado por el Ministerio de Finanzas), los impuestos anteriores de impuesto de pensiones, tasa estatal y tarifa militar permanecen sin cambios (1%, 1% y 1.5%, respectivamente), pero el impuesto sobre la renta personal será del 18% en lugar del 5%.

Por su parte, el impuesto sobre los ingresos por alquiler es generalmente del 18% sobre el ingreso real. La tasa del impuesto sobre la renta (18%) es la misma tanto para residentes como para no residentes, ucranianos y extranjeros.

La tributación se determina por la superficie total del apartamento o casa: Los apartamentos de hasta 60 metros cuadrados, casas de hasta 120 metros cuadrados y diversos locales residenciales de hasta 180 metros cuadrados no están gravados. Para bienes raíces por encima de este límite, el impuesto es actualmente del 0.5 por ciento del salario mínimo para apartamentos y del 1 por ciento para casas.

Cuidar su estancia segura en Ucrania

Para sentirse lo más seguro posible en Ucrania durante las operaciones militares, es necesario preocuparse por adquirir un seguro adecuado con anticipación.

Hay tres opciones de pólizas que incluyen:

● Compensación por daños en caso de un accidente debido a operaciones militares o actos terroristas;

● Tratamiento ambulatorio y hospitalización;

● Atención de emergencia.

Lea más sobre los beneficios del seguro de riesgo militar en Ucrania aquí.

¡Le recordamos! Los extranjeros en Ucrania pueden usar una licencia de conducir internacional. Sin embargo, después del registro, es necesario obtener una licencia ucraniana. Le contamos cómo un extranjero puede obtener una licencia de conducir en Ucrania y qué documentos se requieren en nuestro artículo anterior.

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