Acquisto di immobili da parte di un straniero in Ucraina: istruzioni dettagliate

Gli stranieri hanno il diritto di acquistare qualsiasi immobile in Ucraina. Tuttavia, il mercato immobiliare, il processo di acquisto e il successivo trasferimento di proprietà presentano alcune peculiarità. Scopri quali restrizioni esistono per gli stranieri e come acquistare immobili in Ucraina

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Gli stranieri possono acquistare immobili in Ucraina senza alcun problema. Tuttavia, questo processo ha alcune caratteristiche specifiche. 

Prima di tutto, uno straniero dovrebbe distinguere tra due mercati immobiliari: 

● Il mercato primario, ovvero appartamenti e case in nuovi edifici. Questo mercato include offerte dirette da sviluppatori e investitori, così come investimenti in immobili in costruzione. In questo caso, lo sviluppatore è il principale fornitore di servizi e venditore, e i broker e intermediari sono rari.

● Il mercato secondario è costituito da immobili venduti da ex proprietari. Nella pratica, broker e intermediari partecipano quasi sempre al mercato secondario dalla parte del venditore. 

Restrizioni all'acquisto di immobili da parte di stranieri

Le transazioni immobiliari in Ucraina differiscono significativamente da quelle nei paesi stranieri. Questo è influenzato da alcune disposizioni delle leggi civili, familiari, ereditarie, di registrazione e procedurali ucraine. 

In particolare, non esiste un catasto ufficiale in Ucraina, ma ci sono alcune restrizioni che devono essere tenute in considerazione:

● A uno straniero non è permesso possedere terreni agricoli. Anche se eredita tali terreni, deve disporne entro un anno. 

● Gli individui possono acquistare terreni non agricoli situati all'interno dei centri abitati. Ci sono restrizioni per i terreni situati al di fuori dei centri abitati. In particolare, il lotto selezionato deve contenere immobili che saranno di proprietà diretta di uno straniero.

● Le persone giuridiche possono acquistare terreni entro i confini dei centri abitati se devono essere utilizzati per attività commerciali. Al di fuori dei centri abitati, come nel caso degli individui, le persone giuridiche possono acquistare terreni solo se hanno immobili su di essi.

● Una persona giuridica può acquistare terreni di proprietà di un individuo o di un comune solo se la persona giuridica ha una sede legale in Ucraina.

Cosa serve a uno straniero per acquistare un appartamento?

La maggior parte degli stranieri preferisce appartamenti in nuovi edifici. Va tenuto presente che tali acquisti hanno le proprie peculiarità, di cui parleremo di seguito.

Per acquistare un appartamento in Ucraina:

● È necessario avere un codice identificativo. Questo è un documento importante perché senza di esso non è possibile acquistare immobili, aprire un conto bancario o registrare un'attività. Gli stranieri che vengono in Ucraina devono anche ottenere il documento appropriato in conformità con la legge ucraina. Scopri come uno straniero può ottenere un codice identificativo qui.

● Effettuare una prenotazione.

● Determinare l'affidabilità della transazione, controllare i documenti e la reputazione dello sviluppatore.

● Dopo che tutte le questioni sono state risolte, è necessario redigere un contratto e effettuare un pagamento. 

Acquisto di immobili nel mercato secondario

Se uno straniero desidera acquistare una casa o un terreno direttamente dal proprietario, ciò significherà acquistare immobili nel mercato secondario. Tale acquisto può essere effettuato solo sulla base di un accordo notarile. 

Per effettuare tali transazioni, sarà necessario presentare:

● Passaporto e documento d'identità

● Certificato di matrimonio, se si ha un coniuge

● Un consenso scritto notarile del coniuge (questa è una caratteristica della legislazione ucraina riguardo al regime dei beni matrimoniali)

Il venditore, a sua volta, deve fornire documentazione aggiuntiva da parte sua, ovvero:

● Certificato di proprietà dell'immobile

● Passaporto tecnico dell'immobile 

● Rapporto di valutazione dell'immobile

● Certificato di composizione familiare della persona che vende la proprietà

● Copie di passaporti e documenti d'identità.

Un estratto dal Registro Statale dei Diritti è il documento principale che conferma la proprietà dell'immobile. Esso, come alcuni altri documenti, ovvero il certificato di proprietà, il contratto con cui il proprietario ha acquisito l'immobile e il certificato di registrazione, richiede particolare attenzione e deve essere firmato e timbrato da un notaio.

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Documenti richiesti per gli stranieri quando acquistano/vendono immobili

I seguenti documenti sono richiesti per gli stranieri che acquistano immobili:

● Un passaporto straniero valido

● Passaporto tradotto e notarizzato in Ucraina

● Codice identificativo

I codici identificativi vengono rilasciati sulla base di una domanda all'ufficio delle imposte entro una settimana. Per fare ciò, è necessario avere un passaporto con traduzione e un certificato di registrazione. Non è richiesto un permesso di soggiorno. Tuttavia, vale la pena ricordare che un permesso di soggiorno temporaneo o permanente è un documento obbligatorio per il soggiorno legale degli stranieri in Ucraina. Leggi di più su come ottenere un permesso di soggiorno e le attuali regole per l'ingresso e il soggiorno in Ucraina qui.

Procedura generale per l'acquisto di immobili: contratto/registrazione della proprietà/pagamento

Un contratto di compravendita immobiliare viene concluso alla presenza di un notaio e registrato nel registro statale. Durante la registrazione, il notaio verifica se tutte le tasse e gli obblighi necessari sono stati pagati, se le parti hanno il diritto legale di effettuare la transazione e se non ci sono ipoteche o diritti di terzi sulla proprietà.

Il pagamento viene solitamente effettuato direttamente al momento della conclusione del contratto, salvo diverso accordo.

Vale la pena ricordare che l'importazione di contante in Ucraina superiore a EUR 10.000 è soggetta a dichiarazione obbligatoria alle autorità doganali. Se si effettua un pagamento in contante a una banca, è necessario presentare questa dichiarazione lì. Leggi di più sulle regole per l'importazione di contante e le specifiche della dichiarazione di beni al confine ucraino qui.

Per registrare la propria proprietà, è necessario presentare i documenti originali che si avranno dopo l'acquisto (contratto, passaporto tecnico, estratto) al registro statale. Successivamente, è necessario registrare e ri-registrare i contratti di utenza.

Tasse sulle transazioni immobiliari 

Se l'immobile è stato posseduto per meno di tre anni e il venditore è uno straniero (se lo straniero è residente in Ucraina, l'importo della tassa da pagare può essere regolato separatamente dal Ministero delle Finanze), le tasse precedenti di tassa pensionistica, imposta di stato e tassa militare rimangono invariate (1%, 1% e 1,5%, rispettivamente), ma l'imposta sul reddito personale sarà del 18% invece del 5%.

Di contro, l'imposta sul reddito da locazione è solitamente del 18% del reddito effettivo. L'aliquota dell'imposta sul reddito (18%) è la stessa sia per i residenti che per i non residenti, ucraini e stranieri.

La tassazione è determinata dalla superficie totale dell'appartamento o della casa: Appartamenti fino a 60 metri quadrati, case fino a 120 metri quadrati e vari locali residenziali fino a 180 metri quadrati non sono tassati. Per gli immobili superiori a questo limite, l'imposta attualmente è dello 0,5 percento del salario minimo per gli appartamenti e dell'1 percento per le case.

Prenditi cura del tuo soggiorno sicuro in Ucraina

Per sentirti il più sicuro possibile in Ucraina durante le operazioni militari, è necessario prendersi cura di acquistare un'assicurazione adeguata in anticipo.

Ci sono tre opzioni per le polizze che includono:

● Risarcimento per danni in caso di incidente a causa di operazioni militari o atti terroristici;

● Trattamento ambulatoriale e ricovero;

● Assistenza d'emergenza.

Leggi di più sui vantaggi dell'assicurazione contro i rischi di guerra in Ucraina qui.

Ti ricordiamo! Gli stranieri in Ucraina possono utilizzare una patente di guida internazionale. Tuttavia, dopo la registrazione, è necessario ottenere una patente ucraina. Ti abbiamo detto come uno straniero può ottenere una patente di guida in Ucraina e quali documenti sono richiesti nel nostro precedente articolo.

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